Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Actualización de la renta. Interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Existencia de interés casacional.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2011.

TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. La existencia de interés casacional por la distinta interpretación sostenida por las Audiencias Provinciales.

En el escrito de contestación al recurso, la parte recurrida se opone a su admisibilidad al amparo de lo establecido en el artículo 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como ya hizo en el escrito de personación (artículo 480.2 de la misma Ley). No obstante, el recurso ha de considerarse formalmente admisible y así se deriva del auto de admisión dictado por esta Sala en fecha 31 de marzo de 2009, que acordó la admisión pese a que -como ya se ha señalado- el recurrido había alegado las mismas causas de inadmisión en su escrito de personación ante esta Sala.

La norma, cuya distinta interpretación ha dado lugar a la controversia (Disposición Transitoria Segunda D.11. de la LAU 1994), establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».

El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda, lo que sin duda tiene como finalidad facilitar al arrendatario la posibilidad de hacer frente a dicha actualización económica.

En este sentido, como fundamento del interés casacional que se predica, la parte recurrente aporta dos sentencias que siguen una posición distinta a la adoptada por la Audiencia recurrida. Son las dictadas por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 2ª) de fecha 15 de mayo de 2001 (Recurso de Apelación nº 1440/2001) y por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) de fecha 11 de junio de 2004 (Recurso de Apelación nº 844/2003).

La primera afirma que « es evidente, que la expresión "periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley" que encabeza la columna izquierda de la tabla contenida en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esa Ley [Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ], puede interpretarse en el sentido que plantea el recurrente de que la actualización gradual ha de computarse siempre desde el período anual siguiente al de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero este Tribunal, entendiendo esa expresión como prohibición de que se realice antes y no como obligación de que sea desde ese momento, entiende que la tesis del recurrente no es acogible por cuanto, como señala la sentencia apelada, la intención del legislador al graduar la actualización no puede ser otra que evitar un incremento desmesurado y súbito a la economía del arrendatario, y como la facultad de actualización es del arrendador éste, por su forma de obrar, no puede contravenir ese derecho a que se haga gradualmente».

Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga viene a sostener que «si el legislador hubiera querido que la actualización de las rentas se realizara en un plazo concreto, así lo hubiera establecido, o hubiera previsto un plazo para que el arrendador pudiera hacer uso de este derecho, lo que no ha hecho, permitiendo que éste pueda proceder a la actualización de las rentas cuando considere pertinente, salvaguardando sus intereses económicos precisamente al establecer una previsión concreta para conocer el coeficiente de inflación en el momento que lo realice, pero sin que ello suponga un derecho absoluto en detrimento de aquéllos que al arrendatario competen [...], en cualquier caso dichos tramos deben iniciarse a partir del momento en que por el arrendador se procede a actualizar la renta, sin saltar tramo alguno de los previstos dependiendo de la fecha en que se realiza tal actualización, ya que si no, al margen de las consideraciones expuestas, se aplicaría con carácter retroactivo una actualización todavía no realizada, en tanto que no ejercitado con anterioridad el derecho que al arrendador correspondía». La misma doctrina se recoge en sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 mayo 2001, 25 octubre 2002 y 13 marzo 2007.

Pero, contrariamente, sostienen la misma postura que la sentencia hoy recurrida -con argumentos similares- las dictadas por las Audiencias Provinciales de Cantabria (sentencias de 30 abril y 29 septiembre 2003, y 29 septiembre 2005) Asturias (sentencia de 27 junio 2000), Valencia (sentencia de 31 enero 2001) Santa Cruz de Tenerife (sentencia de 10 marzo y 27 abril 2001), Palencia (sentencia de 25 junio 2001), Alicante (sentencia de 14 abril 2005) y Navarra (sentencia de 22 septiembre 2005).

CUARTO.- La interpretación de la norma conforme a su espíritu y finalidad.

De lo hasta ahora razonado, esta Sala considera que la posición que ha de ser acogida es la representada por la sentencia que se recurre y no la sostenida por las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales de Sevilla y Málaga que se han aportado por la parte recurrente y que, junto con otras, han optado por mantener la postura contraria.

La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años- pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente.

No puede acogerse la tesis del arrendatario -demandado- en el sentido de que "en ningún caso [se] puede contravenir el derecho que le asiste al arrendatario a que [la actualización de la renta] se haga gradual, anual y progresiva" pues "lo contrario sería hacer un uso antisocial del derecho, impidiendo a mi principal disfrutar de una vivienda digna, vulnerando lo dispuesto en el Art. 47 de la Constitución Española en el sentido que el Tribunal Constitucional en sentencia 89/1994, de 17 de marzo, Fundamento Jurídico 5º, dispone: no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del arrendamiento reviste para la estabilidad del domicilio familiar, y de la misma familia, en línea con lo dispuesto en el artículo 39.1 de la Constitución"- El arrendatario conoció -o debió conocer (artículo 6.1 Código Civil)- que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.

La tesis contraria -sustentada por la parte recurrente- conduciría, llevada a sus últimas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notificación de la actualización correspondiente a una anualidad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el fijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplicación de cláusulas voluntarias de elevación de renta y fijar el montante del coeficiente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar (sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 1994 y 21 marzo 1995, en Recurso nº 57/1992).

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]