Civil – Contratos. Opción de compra. Distinción entre el ejercicio de la opción de compra y las incidencias que puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011.

CUARTO.- La sentencia de esta Sala de 24 de abril de 2010 afirma que el precontrato de opción es aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente; siendo así que el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

Es preciso distinguir por ello entre el ejercicio de la opción de compra, que por sí perfecciona el contrato en cuanto une al consentimiento previamente prestado por el futuro vendedor el del optante, de cuya decisión -comunicada en plazo- se hacía depender la perfección del contrato, de las incidencias que puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo. Así se ha de proceder en el caso presente, en el cual la discusión entre las partes acerca de las obligaciones que para la parte vendedora había de suponer la perfección del contrato no debe confundirse con el propio ejercicio de la opción por quien resultaba beneficiaria de ella, que en el caso era la demandante Arabella S.A.

Si se examina el contenido de las comunicaciones dirigidas por vía notarial a las concedentes u optatarias -hoy demandadas- por parte de Arabella S.A., en fecha 27 de octubre de 2004, se ha de concluir necesariamente en el hecho de que dicha optante -dentro del plazo concedido- manifestó en tal ocasión inequívocamente su voluntad de ejercer el derecho de opción, pues ello se deduce claramente de sus palabras («mediante la presente ejercitamos la opción de compra sobre las fincas objeto de nuestro contrato de 19 de abril de 2004»), sin perjuicio de que la optante, en virtud de su particular entendimiento del contrato, afirmase que, siendo condición esencial de la compraventa la transmisión de la licencia de edificación en unas determinadas condiciones, la vendedora había de darle cumplimiento según lo pactado anunciando que, en caso contrario, respondería dicha vendedora del saneamiento por evicción y vicios o defectos; lo que en definitiva, si las partes discrepaban sobre tales extremos, habría de ser resuelto por los tribunales, pero que significaba el anuncio por el optante del ejercicio de unas acciones que sólo podían corresponderle como comprador.

Sentado lo anterior, ha de considerarse que la interpretación dada por el órgano "a quo" a dichas manifestaciones de la entidad optante en el sentido de que no comportan los efectos propios del ejercicio de la opción, no puede ser compartida por no ajustarse a la intención y a los propios términos literales en que se expresa, por lo que se impone la estimación del primero de los motivos del recurso de casación, que denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1281.1 del Código Civil, que impone el criterio de la interpretación conforme a la literalidad de lo expresado siempre que no se revele claramente como contraria a la intención; norma cuya aplicación analógica a las declaraciones unilaterales de voluntad viene avalada por la sentencia de esta Sala nº 712/2004, de 5 de julio, citada por la parte recurrente en el desarrollo del motivo, la cual se remite a la anterior de 26 septiembre 1995.

Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]