Civil - Obligaciones - Contratos. Doble venta. Buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2011.

SEGUNDO.- La calificación jurídica que hace la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia es la acertada. Se trata de un caso de doble venta, en que una misma cosa es vendida dos (o más) veces por el dueño a distintos compradores, por lo que se plantea cuál de ellos pasará definitivamente a ser adquirente.

Tal como dice la sentencia 13 de noviembre de 2009, la doble venta la contempla el artículo 1473 del Código civil, se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores y dispone cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.

Y a la doble venta también hacían referencia las sentencias de 5 de marzo de 2007 y 7 de septiembre de 2007 en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y la de 5 de mayo de 2008 en relación con la venta de cosa ajena.

A la vista de los dos primeros párrafos del artículo 1473 del Código civil (si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro) y de los hechos del presente caso, ninguno de los contratantes tomó posesión de las fincas y tan solo la del segundo contrato inscribió en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta compradora carecía del requisito de la buena fe, como hecho probado (no la buena fe, sino los elementos fácticos que la eliminan) que declara la sentencia de instancia. Parece que el Código civil no la exige si se trata de bienes inmuebles, pero no es así. Tal como recuerda la citada sentencia de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles prevista en el aludido párrafo tercero del artículo 1473 que no la contempla expresamente, se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Lo cual ha sido mantenido por una jurisprudencia reiteradísima, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995.

Y en cuanto al concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]