Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales. Interpretación flexible de la exigencia de unanimidad de la Junta de Propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011.

TERCERO.- Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales.

A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]).

B) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios.

C) La aplicación de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimación de los motivos del recurso que se examinan porque la Audiencia Provincial concluye que las obras realizadas no han alterado ni menoscabado la seguridad del edificio ni su estructura general ni ha perjudicado los derechos de otros propietarios. La única cuestión objeto de controversia se centró en si las obras realizadas pueden perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la comunidad, al provocar un impacto estético y visual intolerable en la fachada. La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que la alteración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales. Razona que ante el volumen del edificio, el contraste ornamental con el resto de la fachada no hace que el edificio pierda su sustantividad, al ser la parte afectada mínima en relación a la totalidad de la fachada. Además, los paneles con los que ha sido forrada la fachada, y cuyos llamativos colores son objeto de rechazo por la comunidad, no se han colocado en la zona inmediata a la puerta de entrada al edificio, al situarse, a un lado de la fachada la puerta de acceso al público del local, revistiéndose al otro lado con granito de color rosa, en consonancia con el revestimiento que ya existía. En cuanto a la petición subsidiaria formulada por la actora en su escrito de demanda, respecto al cierre de una puerta del local, la Audiencia Provincial afirma, como ya hiciera el Juzgado, que no ha quedado acreditado que tal puerta hubiera sido colocada con motivo de la realización de las obras en la fachada del edificio, sino que, según parece, el local contaba, desde su construcción con dos puertas de acceso. Por otro lado la Audiencia Provincial razona que la solicitud subsidiaria del cierre de una ventana no puede sostenerse ya que en ese lugar ya existía una ventana de más amplias dimensiones, sin que su actual colocación suponga una incidencia en la estética del edificio, como tampoco tiene incidencia de esta naturaleza la apertura de los huecos para los registros de agua y electricidad. Ante tales argumentos, y una vez que la Audiencia Provincial niega que la colocación en la fachada de los letreros identificadores de la actividad que se desarrolla en el local atenten contra la estética del edificio, hecho que no puede ser alterado a través del recurso de casación, los motivos deben desestimarse, al no existir interés casacional pues los argumentos de la Audiencia Provincial se ajustan plenamente a la jurisprudencia de esta Sala.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]