Civil - Contratos. Nulidad de los contratos por frustración sobrevenida del objeto. Cláusula "rebus sic stantibus".

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2010.

PRIMERO.- (...) En el caso litigioso, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio el cual tenía un fin concreto y específico señalado por los que lo pactaron: "utilización para supermercado o autoservicio de alimentación y venta al por menor de artículos de perfumería, droguería, bazar, juguetes, calzado, ropa y todas aquellas actividades que sean preparatorias, complementarias o auxiliares de tales actividades". La sentencia recurrida dice que la cláusula quinta del contrato autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias para el acondicionamiento del local a los fines previstos y, "especialmente, haciendo uso de las facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial". Señala, asimismo, que la arrendadora se limitó a asegurar que no tendría problemas con el permiso. La explotación, por tanto, no era viable entonces, a la espera de que se llevaran a cabo las obras necesarias de adecuación del local a las necesidades del supermercado, entre otras la unión de los dos locales en uno, lo que no se pudo hacer por la oposición de la Comunidad de vecinos y la consiguiente demanda judicial que lo hizo finalmente inviable.

Esta inviabilidad se debía a la actuación contractual de la arrendadora pues no hay ninguna duda de que, en estas condiciones, el arrendador no podía cumplir la obligación comprometida con el arrendatario para la explotación del negocio, porque de los términos del contrato se desprende, y así lo interpreta la Audiencia Provincial, que la propiedad aseguró al arrendatario que no habría ningún problema, como luego hubo. Y si ello es así, no puede obligársele a que pague una renta, a cambio de nada. La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio. Las partes previeron en la estipulación novena que para perfeccionar el contrato el Ayuntamiento o el organismo competente otorgara las licencias pertinentes de obras, actividad, apertura o cualquier otro permiso o autorización que fuera necesario para poder realizar la actividad de supermercado en el inmueble objeto del contrato y esta cláusula la interpreta la sentencia en el sentido de que la autorización se ampliaba también a la obtención del permiso de la Comunidad, "porque solo así podía cumplirse con lo pactado" de dedicarlo a esta actividad, que es la finalidad del contrato de arrendamiento.

El influjo de circunstancias sobrevenidas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus".Ha señalado que cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil, o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1.184 CC) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) (SSTS 10 de abril 1956; 30 de abril 2002; 21 de abril 2006). Ha considerado también ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (S 22 octubre 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma (SSTS 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita). Por eso es extravagante el recurso a la cláusula "rebus sic stantibus", si hay una frustración total del fin del contrato (STS 20 de abril de 1994). Y es evidente que aunque no sean conceptualmente equiparables estos supuestos con el que sustenta el motivo formulado, ello no significa que deba ser desestimado, cuando el vínculo contractual quedó sin efecto privandose al arrendatario de alcanzar el logro económico perseguido con el mismo, en razón a la actuación previa de quien pretende ser indemnizado por la ocupación de un local que en ningún momento fue apto para el fin convenido, como resulta de la jurisprudencia citada en el motivo.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]