Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Autorización por los Estatutos para la realización de obras que afectan a elementos comunes, sin necesidad de acuerdo unánime por parte de la Junta de Propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- En el único motivo del recurso se plantea ante esta Sala nuevamente la cuestión jurídica sobre la posibilidad de que los Estatutos de una Comunidad de Propietarios puedan autorizar válidamente la realización de obras que afectan a elementos comunes, y para cuya ejecución la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo unánime por parte de la Junta de Propietarios.

La parte recurrente razona que la Audiencia Provincial ha infringido la jurisprudencia de la Sala que niega que los Estatutos de la Comunidad puedan autorizar la realización genérica de obras por los copropietarios cuando afectan a elementos comunes.

Es cierto, como señala la parte recurrente, que la Ley de Propiedad Horizontal establece que sólo por unanimidad de los copropietarios reunidos en Junta pueden adoptarse válidamente acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes. Este criterio es el que se ha seguido por esta Sala, no sólo en las sentencias que se citan en apoyo del interés casacional que defiende la recurrente, sino en otras más modernas, como las de 15 de diciembre de 2008 o 17 de febrero de 2010. También esta Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones respecto a la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la Comunidad pueda contener normas que contraríen preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 26 de noviembre de 2007 y 1 de abril de 2009, entre otras).

Pero la más reciente Jurisprudencia, al analizar situaciones relativas a locales comerciales que se encuentran ubicados en Comunidades de Propietarios, ha venido flexibilizando las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con el objeto de posibilitar la actividad de los locales comerciales, que no es otra que servir de sede de diferentes negocios económicos, más o menos duraderos en el tiempo, con proyección comercial. En definitiva, para el desarrollo de las actividades comerciales que les son propias, puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo justifique, impidan su realización.

Así, la Sentencia de esta Sala de 15 de octubre de 2009 (en el mismo sentido, las Sentencias de 21 de octubre y 11 de noviembre de 2009), ha señalado que "en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros".

En definitiva, aunque la Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, llegando a declarar la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes, esta doctrina se atempera cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.

La aplicación de la anterior doctrina al presente supuesto de hecho determina la desestimación del recurso, pues la Audiencia considera plenamente acreditado que las obras realizadas por el titular del local comercial, consistentes en la apertura de los dos huecos en el forjado o placa de separación del bajo y del piso primero para la instalación de un pequeño montacargas y hueco de una escalera interior de unión de los dos plantas, en modo alguno menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]