Civil - D. Reales. Derecho de propiedad. Transmisión de la propiedad. Título y modo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2010 (Dª. ENCARNACION ROCA TRIAS).

SEGUNDO. (...) El núcleo central de la discusión se centra en la existencia o no de transmisión de la propiedad de la casa de Huéscar a favor del recurrente. Para ello debe tenerse en cuenta lo que establece el Art. 609 CC, que es lo que efectúa la sentencia ahora recurrida al examinar los diferentes contratos que, en este caso, podrían ser considerados como "título" para adquirir la propiedad y considera que no se ha probado que ninguno de ellos se hubiese convenido, por lo que en definitiva, no concurre el requisito del Art. 609 CC, cuando dice que la propiedad se adquiere y transmite "por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición".

El recurrente está planteando en el fondo un problema de calificación de contrato, para demostrar que tiene un título apto de acuerdo con el artículo 609 CC para adquirir la propiedad de la finca. Por ello se debate entre un contrato sometido a condición suspensiva que diferiría la adquisición de la propiedad al momento de la muerte de la causante (motivo primero), o una dación en pago de los servicios que el recurrente ha prestado a la causante en cumplimiento de sus obligaciones en virtud de un contrato atípico (motivo segundo), o bien un contrato de vitalicio, por haber prestado los servicios propios de este contrato a la causante (motivo tercero).

Lo primero que hay que constatar es que el contrato en cuya virtud el recurrente había prestado unos determinados servicios de gestión a la causante en relación con unas fincas que ésta tenía en la localidad de Huéscar ha sido calificado por las anteriores sentencias como una relación contractual atípica, más amplia que el mero arrendamiento de servicios y más restringida que un apoderado, gestor o mandatario.

Esta calificación no ha sido objeto de impugnación y por ello debe considerarse firme. Y es a partir de esta calificación que se discute si este era o no un título apto para adquirir el dominio.

TERCERO. Por tanto, el problema real planteado en este recurso es el relativo al título apto para transmitir la propiedad.

El sistema español de transmisión de la propiedad debe ajustarse a alguno de los supuestos previstos en el Art. 609 CC y si bien es cierto que el referido al título y modo, es decir, contrato más tradición, permite que diversos contratos puedan servir como causa para dicha transmisión, al ser el nuestro un sistema causalista, no puede ocurrir que el simple traspaso de la posesión produzca el efecto transmisivo de la propiedad. Cierto es también, que el contrato que sirve de causa para la adquisición puede ser típico o atípico, pero debe existir y ser apto el efecto que se pretende, de modo que hay que demostrar en el correspondiente procedimiento que concurrió el título apto para que la transmisión se produjera.

El derecho español aplica la regla tradicional, de acuerdo con la que la nuda traditio no transfiere el dominio, porque requiere una causa, en un complejo conjunto de actos, de modo que puede haber existido tradición y no obstante ello, no haber título, o bien puede existir el título y no haberse transmitido la propiedad porque aun no se ha producido la tradición o el traspaso posesorio, o bien porque éste no sea apto para transmitir la propiedad.

CUARTO. Los contratos aptos para transmitir el dominio pueden ser de diversa clase. Es por ello que en el actual recurso se intenta convencer al Tribunal de que podría haberse producido o bien una dación en pago de los servicios prestados por el recurrente a la causante, o bien un contrato de vitalicio. Aunque ambos títulos son aptos para transmitir el dominio mediante la tradición, el problema que encuentra el recurso consiste en que no se ha probado en ningún momento que se hubiera concluido ninguno de estos contratos. La sentencia recurrida considera que no puede tratarse de una dación en pago porque no había ninguna deuda anterior a satisfacer, "sino una deuda de futuro sine die". Respecto del contrato de vitalicio, al que alude el recurrente, tampoco puede aceptarse porque no está probado que se hayan cumplido los requisitos de este contrato que según el propio recurrente son la transmisión de un capital o de bienes determinados a cambio de lo cual se obliga el receptor a dar alojamiento, manutención y toda clase de asistencia y cuidados al transmitente durante la vida de éste: no hay prueba ni de la efectiva transmisión, ni de que se hubiesen producido estos cuidados, puesto que, además, la hipotética transmitente no vivía en la casa objeto de la discusión más que de forma ocasional. Debiendo añadirse que esta es una cuestión nueva que no se había discutido hasta la casación.

El único contrato que resulta probado en el procedimiento es el que describe la sentencia de 1ª Instancia, confirmada en este punto por la de apelación, de acuerdo con lo que ambas partes concluyeron "una relación contractual típica, más amplia que la del mero arrendamiento de servicios y más constreñida que la de un apoderamiento, gestor o mandatario con amplias facultades". Este contrato no genera un título apto para transmitir la propiedad, porque su contenido se refiere a la gestión de los negocios de otra persona, que, excluye la transmisión de la propiedad y requeriría un título específico que no ha ha tenido lugar.

QUINTO. Los mismos argumentos deberán utilizarse para excluir la cuestión de la condición suspensiva. No es que se hayan inaplicado las reglas de la condición, sino que en realidad no se ha probado que existiera el contrato apto para la tan discutida transmisión, por lo que mal puede decirse que se han incumplido las normas reguladoras de las condiciones cuando ni siquiera se sabe si se otorgó o no el tantas veces aludido contrato que hubiera permitido, con la consiguiente tradición, adquirir la propiedad y, por tanto, resulta imposible saber si el dicho contrato estaba condicionado.

Ciertamente, el recurrente y su familia poseían la casa ahora reclamada. A la posesión puede accederse por diversos títulos, de acuerdo con el Art. 438 CC, pero la adquisición de la posesión no comporta per se la de la propiedad.

En consecuencia y al margen del contrato que pudiera permitir la posesión por parte del recurrente, que tampoco se ha probado, debe considerarse correcta la conclusión de la sentencia recurrida que entiende que a partir de la muerte de la propietaria, la situación de D. Victorino fue la de un precarista, por lo que la falta de título comporta el éxito de la acción ejercitada por los herederos.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]