Civil - D. Hipotecario. Registro de la propiedad. Fe pública registral. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión que se plantea en casación, netamente jurídica, es la presunción de exactitud registral, como eficacia del Registro de la Propiedad, que se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular (por ejemplo y como caso frecuente, lo había transmitido a otro en documento no inscrito), careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino.

Este ha sido el claro criterio jurisprudencia desde la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 que, tras un repaso a la jurisprudencia anterior, afirma: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente." Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010.

Como ya había dicho la sentencia de 22 junio de 2001, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero y añade la antes citada de 5 de mayo de 2008 que la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]