Civil - Contratos. Interés casacional. Arrendamientos urbanos. Desahucio por falta de pago. Cantidades asimiladas a la renta. Impago de los importes referidos a servicios, suministros y obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- Únicamente ha tenido acceso a la casación el segundo motivo del escrito de interposición, amparado en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, al no haber sido admitido el primer motivo.

Se alega, por un lado, que algunas Audiencias estiman que a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, les es de aplicación la previsión contenida en el artículo 27.2.a) de este texto legal, que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, incluyendo los gastos de comunidad o servicios o suministros y las obras (SSAP de Madrid -Sección 11ª- de 20 de diciembre de 2002; de Madrid -Sección 10ª- de 5 de noviembre de 2004; de Vizcaya -Sección 5ª- de 3 de julio de 2000, de Vizcaya -Sección 5ª- de 15 de julio de 2004, de Asturias -Sección 5ª- de 20 de mayo de 2002 y de Asturias -Sección 7ª- de 31 de enero de 2001). Alega también que otras Audiencias mantienen que el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, resulta aplicable a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, basándose en los propios y estrictos términos de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, rigiendo así lo dispuesto en el artículo 114 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que restringía la resolución contractual por impago al que lo fuera de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilen, concluyendo que todo aquello que no sea renta ni cantidad asimilada a ésta no podría servir de fundamento a una resolución contractual por falta de pago, sin que tengan dicho carácter de asimilados los gastos de comunidad o servicios y suministros y las obras (SSAP de Cantabria de 9 de diciembre de 1992, de Cantabria de 19 de enero de 2000, de Cantabria -Sección 2ª- de 27 de marzo de 2001, de Cantabria -Sección 2ª- de 10 de enero de 2002, de Alicante -Sección 5ª- de 20 de junio de 2003, de Alicante -Sección 5ª- de 27 de marzo de 2001, de Madrid -Sección 10ª- de 16 de marzo de 2004, de Madrid -Sección 10ª- de 22 de mayo de 2001, de Madrid de 16 de mayo de 1994, de Barcelona -Sección 13ª- de 28 de julio de 1999, de Barcelona -Sección 4ª- de 2 de marzo de 2001 y de Zaragoza -Sección 5ª- de 30 de julio de 2002).

Finaliza exponiendo que la infracción legal en la que incurre la sentencia impugnada consiste en la aplicación indebida o, subsidiariamente, la interpretación errónea, del vigente artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, y los artículos 22.4 y 416.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como por la violación del artículo 24 de la Constitución Española. Aduce el recurrente que «la sentencia combatida, al acordar la enervación de una acción ejercitada por el impago de repercusiones por servicios y suministros o comunidad y obras en un contrato celebrado bajo la vigencia del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, ha infringido los citados preceptos en el sentido que se cita, porque se refieren al impago de rentas o asimilados y no al de aquellos conceptos, que no tienen dicho carácter».

El motivo ha de ser desestimado y, con él, el recurso.

Es cierto que en el apartado 1º del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se incluye como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, junto con la falta de pago de la renta, la de las cantidades asimiladas a la renta cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal. Sin embargo, no explica expresamente dicha Ley qué debe entenderse por cantidades que a la renta se asimilan, por lo que el concepto debe ser completado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable (SSTS de 26 de septiembre de 2008 y 7 de noviembre de 2008).

Bajo la vigencia de la ley de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los supuestos referidos a "cantidades asimiladas" se correspondían a diferencias en el coste de servicios y suministros y las cantidades derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador (SSTS de 13 de noviembre y 19 de diciembre de 1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9 de marzo de 1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de marzo de 1977, entre otras). Como veremos seguidamente, el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, actualmente en vigor, lleva a considerar que merece esta misma consideración de "cantidades asimiladas" el importe del coste de los servicios y suministros. Así, el contrato objeto de examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, lo que supone, en aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.3 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según las reglas establecidas en el apartado 10.3 del apartado C) de la referida Disposición Transitoria, así como el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Todo ello, unido la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 como al importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido. Ello, además, porque el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta", según la expresión utilizada por el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta.

Esta línea de interpretación ya ha venido siendo recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrendatario (sentencia del pleno de la Sala de 12 de enero de 2007, cuya doctrina ha sido reiterada en las SSTS de 24, 25 y 26 de septiembre, 3 y 8 de octubre y 7 de noviembre de 2008), e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros (STS de 15 de junio de 2009). Finalmente, la misma decisión que ahora se adopta, se ha mantenido previamente en la reciente STS de 10 de marzo de 2010.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]