Civil - Contratos. Compraventa de vivienda. Saneamiento por vicios ocultos. Acción estimatoria o quanti minoris. Caducidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) tema de la caducidad. El artículo 1490 del Código civil, como se ha apuntado, dispone que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida y se trata de un plazo de caducidad, como reiteradamente ha mantenido esta Sala en sentencias de 9 de noviembre de 1990, 6 de noviembre de 1995, 27 de noviembre de 1999 y 28 de septiembre de 2000, que implica la extinción del derecho que nace con un plazo de vida, derecho de duración limitada, que se extingue por el transcurso del plazo, sin necesidad de ningún otro requisito: así lo ha entendido la jurisprudencia desde la emblemática sentencia de 30 de abril de 1940 y que se ha reiterado en las de 12 de febrero de 1996, 12 de julio de 1997, 10 julio de 1999. Extinción automática, ipso iure y se ha dado en la doctrina una frase muy gráfica: "el derecho, más que morir, no ha llegado a nacer".

El dies a quo, entrega de la cosa vendida, se produjo el día 23 de agosto de 2004, fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal como afirma, como probado, la sentencia de instancia: "a partir de cuya fecha los vendedores entregaron efectivamente a los compradores el pleno dominio de la finca vendida". La demanda se presentó el 23 de febrero de 2005, dentro del plazo -exactamente, el último día- de seis meses, "teniendo en cuenta que el referido plazo es un plazo civil, que no puede confundirse con un plazo procesal, no hay lugar a dudas que a tenor de lo dispuesto en el artículo 5 del Código civil y al tratarse de un plazo fijado por meses, el referido plazo ha de computarse de fecha a fecha y sin excluirse los días inhábiles", tal como dice literalmente la sentencia de esta Sala de 28 de septiembre de 2000. (...)

TERCERO.- Asumiendo, pues, la instancia, teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, partiendo de los hechos que se han acreditado la instancia y que han sido declarados probados, se dan los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código civil.

En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación.

En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio, tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen: " Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970)."

En tercer lugar la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos.

CUARTO.- Como consecuencia de todo lo anterior, procede estimar la demanda en el sentido de acoger la acción subsidiaria quanti minoris, que contempla el artículo 1486, primer párrafo, segundo inciso, del Código civil, como reducción del precio, pretensión de la parte compradora -en este caso, demandante en la instancia y recurrente ante esta Sala- de que se le reintegre la parte proporcional del precio que corresponde al valor del vicio.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]