Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Desahucio por expiración de plazo. Interpretación de expresión "tiempo indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

QUINTO.- (...) los contratos de arrendamiento urbano, en términos de la reciente sentencia del pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (recurso 1071/2005), tienen como elemento esencial la temporalidad, sin perjuicio de que, bajo la vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por herencia legislativa de la anterior Ley de 1920, se establecía la obligación de que los arrendamientos urbanos estuviesen sujetos a la prórroga forzosa, de obligado cumplimiento para el arrendador, en un intento de proteger al arrendatario, considerado en una posición de desventaja. Continúa dicha sentencia argumentando que «en este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario».

Sentado lo anterior, como expresa la sentencia de esta Sala de 29 de diciembre de 2009 (recurso 2541/2005), que sigue la doctrina de la de 22 de junio de 2009 (Recurso 1/2005), «tras la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia tendrán la duración que libremente estipulen las partes». Pero, aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, «si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, «es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento», ya que, «en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido». Y concluye: «el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante».

De ello se deduce la utilización de la expresión "tiempo indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse una deducción inequívoca del articulado del contrato, debiéndose estar, ante la duda, como ocurre en este caso, al régimen general delimitado por el citado Real Decreto-Ley, que dotó a los contratos de arrendamiento de la característica esencial de su temporalidad.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]