Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Duración. Interpretación de las cláusulas que establecen una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo período de tiempo, a voluntad del arrendatario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- Con apoyo en la jurisprudencia de esta Sala citada en el recurso, insiste la recurrente en la nulidad de la cláusula relativa a la duración del contrato de arrendamiento, puesto que, a su juicio, establecer una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a voluntad del arrendatario, supone dejar en manos de éste, de modo indefinido, la duración del contrato, lo que contraviene las normas y la jurisprudencia citadas, que rechazan que un contrato de arrendamiento pueda tener una duración indefinida, pues ello va en contra de la naturaleza misma de este negocio jurídico. En concreto, la estipulación del contrato en la que se fija la duración del mismo señala literalmente: "SEGUNDA.- DURACIÓN. El presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo libremente estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno".

El problema que ahora se plantea ya ha sido resuelto por esta Sala en su sentencia de Pleno de 9 de septiembre de 2009 (recurso 1071/2005). El recurso resuelto en la sentencia citada es prácticamente idéntico al actual, pues la arrendadora en ambos pleitos es la misma y coincide que una de las arrendatarias y subarrendatarias de aquél son las mismas que ahora intervienen en calidad de recurridas. Pero es que, además, el contrato litigioso es prácticamente idéntico y en especial lo es la cláusula referida a su duración.

Así, tal y como expresa la sentencia del Pleno de 9 de septiembre de 2009, de la definición del contrato de arrendamiento que da el artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, aunque el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 preveía un sistema de prórroga forzosa legal en su artículo 57, en virtud del que, con independencia del plazo fijado en el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga, a voluntad del arrendatario y con carácter obligatorio para el arrendador. Pero una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, fue la supresión del carácter forzoso de tales prórrogas.

En el presente caso, el contrato está suscrito el 1 de noviembre de 1998 y sometido, por tanto, a la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta norma no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de prórroga forzosa, en los términos expuestos.

TERCERO.- En el contrato convenido por los ahora litigantes, la cláusula referida a la duración temporal del arrendamiento establece una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo período de tiempo, a voluntad del arrendatario. De modo que la cuestión a resolver vuelve a ser la de determinar el alcance de esta disposición contractual, consensuada bajo la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si bien el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el cual "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" (artículo 1.543 del Código Civil). Y es que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil, las partes fijen una duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.

Señala la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 que, "sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes -lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería".

Aplicada la anterior doctrina al presente caso, y dado que el contrato litigioso lo es de fecha 1 de noviembre de 1998, resulta que el arrendador no pueda dar ahora por extinguido el contrato de arrendamiento, al estar vinculado, en virtud de la cláusula litigiosa según la interpretación jurisprudencial a que se ha aludido, a una duración de treinta años, que cumplen el 1 de noviembre de 2028.

Por todo ello, el recurso de casación debe ser desestimado.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]