Civil - Contratos. Arrendamienos urbanos. Arrendamiento de vivienda de protección oficial. Cláusula que establece una renta superior a la permitida administrativamente. Efectos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- (...) Alega le recurrente que no admite duda la calificación jurídica de la vivienda arrendada como de protección oficial y, como tal, sujeta a la prohibición expresa de cobro de sobreprimas o precios no autorizados, normas de carácter imperativo que deben ser respetadas y cuya contravención debe acarrear la nulidad parcial del contrato, añadiendo que existen innumerables Sentencias del Tribunal Supremo que establecen que el percibo de renta superior en este supuesto ha de declararse nula (Sentencia de 24 de julio de 1968); la imposibilidad de percibir renta superior a la fijada en la cédula de calificación (Sentencias de 9 de noviembre de 1977, 17 de abril de 1978, 12 de junio de 1979, 28 de febrero de 1966), y la sanción de nulidad parcial de la cláusula que fija el sobreprecio, con independencia de la sanción administrativa (Sentencias 3 de diciembre de 1993, 15 de marzo de 1986, 21 de noviembre de 1996, 29 de febrero de 1991). (...)

TERCERO.- Tiene declarado la sentencia de esta Sala de 14 de mayo de 2009 (recurso 1907/2004) lo siguiente: "En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado".

Nada tiene que ver lo resuelto con la retroactividad o irretroactividad de la norma de aplicación a esta suerte de viviendas pues ninguna otorga validez a una renta que sobrepase el precio establecido en las disposiciones reguladoras de las mismas. Lo que se produce es simplemente un cambio de orientación jurisprudencial, permisivo en un tiempo con esta suerte de situaciones, que en modo alguno impide seguir aplicando a estos contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial "la normativa que viniera siendo de aplicación", conforme al régimen jurídico establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la LAU, y es evidente que esta normativa prohíbe el cobro de sobreprimas o precios no autorizados, con la proyección civil apuntada en la citada sentencia.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]