Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Retracto. Comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- El problema que plantea el recurso de casación, formulado al amparo del art. 477.2,3°, por interés casacional, y admitido por oposición a la doctrina del Tribunal Supremo, es determinar en qué momento comienza el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto que ha instado el arrendatario, hoy recurrente. Las sentencias en las que fundamenta el interés casacional son las Sentencias de esta Sala de fechas 19 de enero de 1971, 19 de diciembre de 1968 y 14 de marzo de 1970. En concreto la Sentencia de 19 de enero de 1971, en relación con el inicio del cómputo para el ejercicio de la acción de retracto, al entender que el art. 47 de la Ley de Arrendamiento Urbanos establece que es preciso que la notificación contenga las condiciones esenciales de la transmisión, el nombre y domicilio y circunstancias del comprador.

La Sentencia de primera instancia interpretó que el requerimiento de denegación de prórroga previo al juicio de retracto no puede ser tenido como notificación fehaciente que exige el art. 48 de LAU, pues en el mismo solo se hacia constar que el propietario de la vivienda era el demandado, pero no se indicaba el título en virtud del cual había adquirido el dominio, ni las demás circunstancias esenciales para poder ejercitar el derecho de retracto.

La sentencia de apelación, por el contrario, concluye que el requerimiento notarial por el que se le denegaba la prórroga del arrendamiento en el que se hacia constar que el demandado era el propietario del inmueble, fué suficiente para que el arrendatario tuviera conocimiento de la transmisión y por tanto interpreta que la acción ejercitada caso ha caducado ya que tal requerimiento se produjo el 3 de febrero de 1994 y la fecha de interposición de la demanda tuvo lugar el 29 de julio de 1996.

Entiende el recurrente que la Sentencia recurrida ha infringido la doctrina jurisprudencial que interpreta los arts. 48 y 47 de LAU de 1964, y el art. 1518 del Código Civil, ya que el requerimiento notarial practicado el 3 de febrero de 1994 en el que se notificaba la denegación de la prórroga del arrendamiento, no contenía las condiciones esenciales de la transmisión, ni las circunstancias identificativas del comprador y por tanto no puede computarse el inicio del plazo, de 60 días, para el ejercicio de la acción de retracto desde ese momento porque no ha tenido conocimiento cabal y completo de la transmisión, de manera que el ejercicio de la acción no ha caducado, y deberá empezar el cómputo, desde que tuvo conocimiento de las condiciones de la transmisión, el 15 de julio de 1996, en el procedimiento de juicio de cognición seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Leganés, a consecuencia de la demanda de juicio de desahucio por necesidad presentada por el codemandado Don Nemesio.

El motivo se desestima.

La jurisprudencia de esta Sala ha modulado el rigor del mandato contenido en el apartado segundo del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que constituye el precedente legislativo del actual artículo 25.3 de la vigente ley locativa, afirmando que, no obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma.

Este criterio jurisprudencial, recogido, entre otras, en las sentencias de 6 de marzo de 2000, 14 de noviembre de 2002, 13 de marzo de 2004, y 14 de diciembre de 2006 y 24 de abril de 2007, mantiene plenamente su vigencia tras la publicación de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y es aplicable a los retractos ejercitados con arreglo a sus disposiciones, tanto más cuanto el legislador ha hecho desaparecer de la redacción del artículo 25.3 de la vigente ley la expresión en todo caso que contenía el artículo 48.2 de la anterior ley de arrendamientos. Se completa, por otra parte, con la doctrina conforme a la cual la publicidad registral del acto traslativo de dominio no desplaza el deber legal impuesto por la norma, ni tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de la venta, advirtiendo la jurisprudencia de esta Sala acerca de la claridad y rotundidad del mandato legal, eliminado la ficción del Registro y su consiguiente presunción de conocimiento de los hechos inscritos (Sentencia de 14 de diciembre de 2006, que cita las de 22 de junio de 1962, 6 de febrero de 1965 y 19 de diciembre de 1968).

No se vulnera, por tanto, ninguna doctrina de esta sala respecto al ejercicio de la acción de retracto por cuanto la que aplica la sentencia es la que resulta de las sentencias citadas, y lo que realmente plantea el recurso es una cuestión de hecho, referida a la regla de conocimiento del arrendatario de las condiciones esenciales en que se produjo la compraventa, en contra del criterio de la Sala, lo que no es posible en el marco de este recurso (SSTS 23 de diciembre 2005;18 de octubre de 2007, entre otras). De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado, conclusión a la que llega a partir de una venta materializada en el año 78 entre los hermanos de doble vínculo y la condición de emigrantes de los demandados, así como de nuevo examen en conjunto de las pruebas allí practicadas y como más relevante el recibí del requerimiento notarial que le denegaba la prórroga del arrendamiento realizada habiendo transcurrido más de 60 días, desde este requerimiento (3 de febrero de 1.994), hasta la fecha de interposición de la demanda en la instancia (29 de julio de 1996).

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]