Civil – Contratos. Arrendamientos Urbanos. Resolución por ruina técnica del edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2009 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

TERCERO.- El motivo segundo de este recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual "se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo", puesto que, según denuncia, no se ha realizado un estudio pormenorizado de cada una de las viviendas arrendadas por los recurrentes, como reconoce la propia sentencia impugnada en su fundamento de derecho cuarto "in fine" - se desestima porque la argumentación de la sentencia de instancia ha seguido la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2008, citada por la STS de 6 de julio de 2009, en relación con el referido artículo 118, por pérdida técnica basada en la desproporción existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, en el sentido siguiente: "Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias (SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica (SSTS de 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996). En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el articulo 118 ".

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]