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Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
PRIMERO.- La entidad Urbanistas Ahemar SL formuló demanda contra doña Zulima (fallecida durante el proceso y sustituida por sus hijos don Urbano y don Juan Pablo) interesando que se declarara la nulidad del contrato de permuta celebrado con la demandada mediante documento privado de fecha 19 de octubre de 2006, elevado a escritura pública en fecha 8 de febrero de 2007, por el cual, a cambio de una determinada cantidad de dinero y de dos viviendas a construir, transmitía la propiedad de un solar. Se basaba la sociedad demandante en el error sufrido sobre la naturaleza urbanística del terreno, donde finalmente no es posible llevar a cabo la edificación proyectada (nueve viviendas adosadas), pues sólo se permite la construcción de una vivienda unifamiliar.
La demandada se opuso alegando que ella no había sido la causante del error y que la compradora es una promotora cuyo objeto social es la promoción y construcción de viviendas, por lo que le es exigible una mayor diligencia en la comprobación de las condiciones urbanísticas.
Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 14 de octubre de 2011 por la que estimó íntegramente la demanda, al apreciar que la diligencia desplegada por la actora había sido la exigible. Por tal razón, entendió el Juzgado que el error sufrido por la demandante tiene como consecuencia la nulidad del contrato celebrado, al ser esencial y excusable, condenando a las partes a la devolución de las respectivas prestaciones y a la demandada al pago de las costas.
La parte demandada recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Murcia (sección 4ª) dictó sentencia de fecha 19 de abril de 2012 por la que estimó el recurso de apelación y revocó la sentencia dictada por el Juzgado, con desestimación de la demanda y condena de la demandante al pago de las costas de primera instancia, sin especial declaración sobre las de la alzada.
Contra dicha sentencia ha recurrido la demandante Urbanistas Ahemar SL por infracción procesal y en casación.
SEGUNDO.- La sentencia impugnada, a efectos de negar que el afirmado error padecido por la demandante produzca como consecuencia la anulación del contrato, dice (fundamento de derecho segundo) que « en el presente casoestamos ante una promotora inmobiliaria, lo que le supone unos conocimientos especializados en la materia, con sede en Murcia (folio 230), por lo que no resulta ajena a las vicisitudes que la disciplina urbanística pueda tener en la localidad. Se afirma así porque siendo cierto que en el Ayuntamiento existían planos erróneos sobre la calificación que tenía dicho solar, debe tenerse en cuenta que el devenir histórico de dicho error pone de manifiesto que tal situación había sido cambiante, pues en la aprobación provisional del PGOU en junio de 2000 aparecía dicho solar con la calificación RH (vivienda unifamiliar), aunque en el documento Refundido de 2001 se pretende su calificación como RD1, lo que no se aceptó por Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de 5 de marzo de 2002 (que se publicó en el Boletín Oficial de la Región de Murcia). Tales cambios en la calificación de los solares de la zona no podía ser desconocida totalmente por los distintos profesionales que han intervenido en los actos ahora cuestionados, y sobre todo, tiene especial trascendencia que la propia mercantil un mes antes del otorgamiento de la escritura pública de permuta solicitara del Ayuntamiento la expedición de la cédula urbanística (folios 275-276), cuya expedición se indica en la misma que tendrá lugar en el plazo de un mes, y que, un mes después otorgara la escritura pública »
Añade a continuación que «el propio comportamiento de la mercantil evidencia que consideraba necesario asegurar la condición urbanística del solar antes de formalizar la escritura, con lo que desacredita toda su argumentación de que no era necesaria la misma. No consta acreditado en las actuaciones si dicha cédula fue o no expedida en dicho momento (la respuesta dada por el Ayuntamiento no hace referencia a tal extremo por el que no se le pregunta, folios 310-316), pero en todo caso es un dato relevante para concluir que se trataba de una diligencia necesaria y que por ello no debió "arriesgarse" a concertar la adquisición sin tener la respuesta fiable a tal extremo » .
En definitiva, entiende la Audiencia que el error sufrido por la promotora es imputable a la misma y no puede dar lugar a la nulidad pretendida.
Recurso de casación
CUARTO.- El único motivo del recurso se formula por interés casacional (artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y denuncia la indebida aplicación del artículo 1266, párrafo primero, del Código Civil, en relación con lo dispuesto por los artículos 1261 y 1265 del mismo cuerpo legal, con cita de las sentencias de esta Sala de 28 septiembre 1996, 3 de junio de 2003, 17 julio 2006 y 16 marzo 2011, en referencia al carácter excusable o no del error padecido al celebrar el contrato.
La sentencia citada en último lugar -la núm. 155/2011, de 16 marzo- contempla un caso similar al ahora planteado y establece una doctrina igualmente aplicable al presente supuesto. En ella la Sala, con cita de otras sentencias anteriores como las de 17 noviembre 2006 y 8 noviembre 2007, viene a decir que «lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, "no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición" . Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la "rescisión" prevista en la norma urbanística cuando "un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores" .
Pues bien, en el caso nos encontramos ante un error sustancial -lo que no se discute- y excusable en el sentido que a tal exigencia ha dado la jurisprudencia. La sentencia núm. 1279/2006, de 11 diciembre, seguida por la núm. 695/2010, de 12 noviembre, sostiene que para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe (artículos 7.1 y 1258 del Código Civil) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente (SSTS,1ª, de 12 de julio de 2002; 24 de enero de 2003; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004; 17 de febrero de 2005; y 17 de julio de 2006).
La valoración de esta apreciación negativa exige señalar, como recuerda la sentencia citada núm 1279/2006, de 11 diciembre: a) por una parte, que la doctrina jurisprudencial toma como pauta para determinar si se obró con la diligencia exigible la ponderación de las circunstancias concurrentes (Sentencias, entre otras, de 26 de julio de 2000, 30 de abril y 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003, 17 de febrero de 2005, y 22 de mayo y 17 de julio de 2006), y entre ellas con especial significación las personales del que padece el error y la accesibilidad a la información, habiendo declarado esta Sala (Sentencias 6 de noviembre de 1996 y 24 de enero de 2003) que no se puede atribuir el error a negligencia de la parte que lo alega si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa, y en el contrato intervino un Letrado, o si se hubiere podido evitar el error con una normal diligencia; y, b) por otra parte, que hay que distinguir la base fáctica, relativa a las circunstancias a ponderar, cuya fijación corresponde al juzgador «a quo», de su ponderación como determinantes de excusabilidad o inexcusabilidad, que es susceptible de verificación casacional dentro de la cuestión jurídica porque se trata de apreciar conceptos indeterminados como son la diligencia y la buena fe.
En el caso, cualquiera que hubiera sido la diligencia desplegada por la parte demandante -que consta empleada con el fin de conocer la calificación urbanística del terreno- habría resultado inútil en cuanto era la propia administración municipal la que presentaba datos erróneos sobre tal circunstancia. Así se deduce de la cédula urbanística emitida por la Subdirectora de Servicios Generales, Jefa de la Sección de Información Urbanística de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Murcia, emitida con fecha 19 de septiembre de 2011, de la que se desprende que en la fecha de elevación a escritura pública del contrato celebrado -8 de febrero de 2007- la finca tenía la calificación RD1, mientras que, una vez celebrado éste y contraídas sus obligaciones, se deniega la licencia de obra solicitada por la entidad demandante porque en realidad la calificación urbanística del terreno era RH y sólo se permitía la construcción de una vivienda aislada.
En consecuencia, ha de estimarse el recurso de casación y, como efecto de tal estimación, casar la sentencia recurrida confirmando íntegramente la dictada en primera instancia.
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