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Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009 .
Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso, no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004 sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título de adquisición .
En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.
Por tanto, lo cierto es que cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. La inscripción, por tanto, no sustituye o equivale al modo.
2.- Concepto de tercero
* Tercero civil: El tercero hipotecario base de la protección registral, no es más que el tercero civil, completado con unos presupuestos que para su protección impone el principio de fe pública registral. Y el concepto es esencialmente negativo, el tercero es el que no es parte, al que el Código civil se refiere en numerosas ocasiones (artículos 1091, 1257 y otros, menos generales) conforme a la regla del Derecho romano: res inter alios acta tertiis neque nocet neque prodest, siendo también la base del concepto de cosa juzgada en Derecho procesal. También se refiere al tercero, aún sin utilizar la expresión, el artículo 1473 del Código civil que es mencionado expresamente en el recurso de casación.
Así, el tercero es el que no es sujeto de la relación jurídica que se contempla, por estar fuera de ella y no haber participado en su formación.
* Tercero hipotecario. El tercero adquirente es el sujeto que subentra en el derecho del transferente, es decir, en la relación jurídica que es considerada: causahabiente del mismo, bajo el principio nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. No son terceros los adquirentes mortis causa que suceden al titular en sus mismos derechos y obligaciones.
La Ley Hipotecaria de 1861 y las posteriores reformas de 1869 y 1909 definían al tercer hipotecario en estos términos: se considera tercero a aquél que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito. La Ley Hipotecaria vigente ha suprimido esta definición, que tanta polémica produjo y responde a la idea de que el ordenamiento tiene que regular y no definir. La ley hipotecaria vigente contempla al tercero esencialmente en el artículo 34 y otros, como el 31 y el 36 y de su normativa es claro que el tercero es el adquirente a título oneroso (por tanto, inter vivos) del titular registral, no este mismo sino el que es ajeno (tercero) respecto a la relación jurídica que consta en el Registro de la Propiedad. Ya una antigua sentencia de 31 mayo 1955 contempla el caso de que en una partición se produce el error de comprender dos fincas que se había vendido una y declara que el comprador era tercero pues no intervino en las operaciones precedentes en las que se cometió el error.
La entidad demandada no es tercer hipotecario; es el titular que sí intervino en la subasta y actos subsiguientes, hasta la inscripción a su favor de algo que no se había subastado.
· Artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Este artículo dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque .después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro".
Consagra el principio de fe pública registral, que es la eficacia ofensiva de la inscripción, que alcanza al tercero hipotecario y requiere varios presupuestos que en el presente caso son discutibles, que son: · adquisición · de buena fe · tercero hipotecario La adquisición la contempla la sentencia de esta Sala, tan citada y seguida reiteradamente por otras muchas, de 5 marzo 2007 pero se refiere a otro caso no ya distinto, sino opuesto al presente. Dice literalmente en lo que aquí interesa: "la doctrina sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que procede dejar sentada... este precepto ampara las adquisiciones a no domino precisamente porque salva el efecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según él Registro aparezca con facultades para trasmitir la finca." En el presente caso, no se trata de que el embargado trasmitió lo que no era suyo, sino que NO TRANSMITIO LA PLAZA Nº NUM004, que ni se embargó, ni se adjudicó, sino simplemente se inscribió por error. Por tanto, no hubo adquisición que quepa en el artículo 34.
Adquisición de buena fe. La buena fe es un concepto jurídico. En este campo, la jurisprudencia destaca que no es un estado de conducta como ocurre en el Derecho de obligación sino de conocimiento: sentencias de 17 julio de 1999, 23 diciembre 2000, 18 diciembre 2007 . Tiene su base en hechos que son inamovibles en casación, pero la calificación es jurídica. Así, la Comunidad de propietarios, codemandada, que se ha allanado a la demanda, en la acción declarativa, reclamó por impago de las cuotas respecto a la plaza de garaje número NUM008 y la sociedad demandada alega que ha adquirido no sólo ésta sino también la número NUM004 . Es claro el error y sorprendente que no se haya procedido a la nulidad de actuaciones, pero la entidad codemandada tenía conocimiento que a nada tenía derecho respecto a la plaza número NUM009 .
Tercero hipotecario. La entidad codemandada no es tercero hipotecario. El artículo 34 mantiene la adquisición de éste ante el Registro inexacto al tiempo de adquirir. En el presente caso, no hubo adquisición, ya que no adquirió por ningún título la discutida plaza número NUM004, ni el Registro de la Propiedad era inexacto porque la plaza únicamente embargada era la NUM008, no la NUM004 .
En conclusión: la entidad demandada no adquirió (carece de título) ni quiso adquirir (sólo se dirigió contra la plaza NUM008 cuyo propietario no pagaba los gastos de comunidad). No tiene buena fe, pues tenía conocimiento de que se inscribía una plaza que era ajena a su relación jurídica. No es tercer hipotecario, porque no es un tercero, es el titular mismo: no es el adquirente de buena fe ajeno a la relación jurídica, que es el título -embargo, subasta y adjudicación- de la plaza equivocada.
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