Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Subrogación mortis causa. Se fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: en la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional novena de la misma Ley, en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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SEGUNDO. - La controversia es evidente. Algunas Audiencias, como las que se citan en el motivo, consideran que basta para que se produzca válidamente la subrogación con que concurra la incapacidad en el momento de la defunción del arrendatario, aunque no haya sido entonces formalmente declarada o reconocida, siempre y cuando la declaración se emita dentro de los dos años. Pretender lo contrario, supone un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma, dice la SAP de Barcelona -Sección 13ª- de 23 de septiembre de 2008, que únicamente exige que el subrogado se encuentre "afectado" por la minusvalía, sin que pueda exigirse que esta haya sido declarada por la Administración Pública competente en el momento de la subrogación, cuando lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, al no haber necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores. Otras, como la recurrida, entienden que la condición de minusválido y el grado correspondiente, deben estar declarados en el momento en el cual surge el derecho de subrogación, momento coincidente con el del fallecimiento del arrendatario inicial, atendiendo fundamentalmente al carácter restrictivo de la subrogación y a razones de seguridad jurídica.

La cuestión que se plantea es pues si, en el supuesto del número 4 de la D.T. 2ª B) LAU, es necesario que al tiempo del fallecimiento haya sido reconocido el grado de incapacidad del hijo por resolución administrativa o basta con que concurra la incapacidad en ese momento, teniendo en cuenta que de conformidad con la Disposición Adicional Novena de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos "a los efectos prevenidos en esta Ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes".

Paisaje Rural, La Gomera

Se acepta el planteamiento del recurso.

Dice el actor que tras el fallecimiento del arrendatario, padre del demandado, este se subrogó en su posición pretendiendo acogerse al régimen especial de personas con minusvalía que consagra el régimen transitorio de la LAU. La propiedad aceptó la subrogación si bien limitada al plazo general de dos años (carta de 16 de julio de 2008) y el demandado envió escrito a la propiedad en fecha 11 de diciembre de 2007 reiterando su voluntad de subrogarse a la vez que acompañaba resumen del dictamen técnico facultativo de la valoración del grado de disminución efectuada el 8 de noviembre de 2007. Es hecho probado de la sentencia que el arrendamiento litigioso se celebró el año 1971, es decir, con anterioridad a 1985; que el demandado contaba con la incapacidad laboral; que al tiempo del fallecimiento no tenía reconocido por el ICASS la minusvalía igual o superior al 65% y que la resolución de este organismo declarando la situación de minusvalía es de 27 de noviembre de 2007 (el fallecimiento ocurrió el 7 de agosto previo) y se fija la producción de efectos de dicha declaración el día 9 de octubre de 2007.

Se trata, por tanto, de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado antes del 9 de mayo de 1985 que subsistía en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo que se rige por las normas relativas al contrato de inquilinato de la citada ley, salvo las modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria segunda que, en lo que aquí interesa, en su apartado B), relativo a la extinción y subrogación, recoge como regla general que el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado y que, como excepción -número 4 -, se autoriza la subrogación del hijo que conviviera con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento y estuviera afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en los términos de la DA 9ª, con dos precisiones: a) corresponde a las personas que ejerciten la subrogación probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda; condición de convivencia que deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada -número 9-, y b) serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en este apartado, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la citada Ley -número 9-.

Pues bien, el derecho del hijo a subrogarse en el contrato nace desde que se produce la situación de convivencia y el hijo se encuentra afectado por la minusvalía, aunque no hubiera sido esta declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario en los términos de la Disposición Adicional novena de la Ley. Esta situación es la que determina las posibilidades subrogatorias de tal forma que si en ese momento no concurre la minusvalía en el grado requerido, y el titular del derecho a la subrogación es un hijo, el contrato se extingue a los dos años a contar de aquel momento. Lo que no dice la Ley es que la minusvalía esté ya declarada cuando se produce el fallecimiento. Lo único que exige la DT es que el hijo esté "afectado por una minusvalía". Cierto es que esta DT supone una excepción al régimen transitorio y como tal debe ser objeto de una interpretación restrictiva, limitada a los supuestos y con las formalidades que exige la Ley de Arrendamientos, tanto como excepción que es a la continuación del contrato, como por su carácter transitorio o temporal, pero también lo es que una interpretación contraria iría contra la finalidad del legislador, que no es otra que la de procurar una duración distinta del contrato, aun a costa del arrendador, en aquellos casos de un hijo en situación de minusvalía, anterior al fallecimiento del arrendatario, aunque se suscite después su declaración pero con efectos dentro del periodo de dos años, y no después del fallecimiento. Lo contrarío supondría un trato discriminatorio respecto al hijo discapacitado en el momento de la subrogación en relación con el que ya lo era vigente el contrato de alquiler. Pero, además, como reconocen las sentencias que sostienen esta interpretación, supondría un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma, y a la realidad de las cosas, puesto que lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, no habiendo necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores.

El argumento de seguridad jurídica que justifica la decisión de la sentencia no es determinante en si mismo cuando la propia resolución reconoce situaciones excepcionales referidas a la acreditación de la condición de minusvalía "que, posiblemente habría que admitir, pero siempre respecto de situaciones nítidas de minusvalía ya declarada al tiempo del fallecimiento".

TERCERO.- En función de lo razonado, procede la estimación del recurso de casación, y asumiendo la instancia acordamos la desestimación de la demanda. Se fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: en la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional novena de la misma Ley, en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.