Civil – Contratos. Resolución de los contratos por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2013 (D. JOSE RAMON FERRANDIZ GABRIEL).

QUINTO. El incumplimiento resolutorio.

I. La obligación se incumple cuando el deudor no ejecuta la prestación debida, tanto si la falta de identidad plena entre lo contratado y lo ejecutado es consecuencia de no haber realizado mínimamente el comportamiento proyectado, como si lo es de una realización irregular por razones cualitativas, cuantitativas o circunstanciales exigibles - artículos 1157, 1166 y 1169 del Código Civil -.

Una de las manifestaciones del incumplimiento de la obligación principal asumida por el vendedor está referida a la identidad de la cosa objeto del contrato, porque, aunque fuera específica, se le hubieran atribuido determinadas cualidades expresamente - " dicta et promissa " - o porque las mismas, pese a no haber sido expresadas, se debieran entender presupuestas en ella y, por lo tanto, convenidas tácitamente por las partes.

Este último es el incumplimiento atribuido por Studios Slugs, SA a Parquesol Inmobiliaria y Proyectos, SA - aunque sin especial precisión terminológica -.

El artículo 1124 Código Civil no lo dispone de modo expreso, pero se interpreta en el sentido de que no cualquier incumplimiento basta para provocar la resolución de la relación contractual. Dadas las consecuencias que la misma produce - liberatoria y restitutoria -, la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada - " pacta sunt servanda " - y de procurar, consecuentemente, la conservación del negocio - " favor contractus " -, se mencionan como argumentos para impedir que una medida tan radical se aplique a cualquier clase de incumplimiento - sentencias de 16 de enero de 1975, 25 de febrero de 1978, 7 de marzo de 1983, 22 de marzo de 1985, entre otras muchas -.

Durante tiempo la jurisprudencia, para entender producido un incumplimiento de entidad resolutoria, exigió en el deudor una voluntad deliberadamente contraria o rebelde al cumplimiento - sentencias de 3 de junio de 1970, 19 de diciembre de 1972, 16 de enero de 1975, 16 de mayo de 1978, 16 de noviembre de 1979, 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero y 7 de marzo de 1983, 21 de febrero y 23 de septiembre de 1986, entre otras muchas -.

Sin embargo, la necesidad de esa rebeldía deliberada para alcanzar el triunfo de la acción resolutoria terminó pareciendo excesiva, pues, de hecho, vinculaba el remedio a un incumplimiento doloso o intencionado - sentencia de 4 de abril de 1991 -.

Por ello, en algunas sentencias se consideró que la rebeldía del deudor quedaba demostraba por el mismo incumplimiento y por la falta de prueba de la concurrencia de factores impeditivos no imputables - sentencias de 29 de abril y 19 de junio de 1.985 y 4 de marzo de 1.986 -. En otras se sustituyó la exigencia de una rebeldía por una voluntad obstativa al cumplimiento - sentencias de 26 de enero de 1980, 20 de noviembre de 1984, 25 de octubre de 1988, 13 de octubre de 1989 - o con el recurso al concepto causal de la frustración del fin del contrato - sentencias de 12 de mayo de 1988, 5 de junio de 1989 - o a la gravedad del incumplimiento - sentencias 122/2004, de 27 de febrero, y 416/2004, de 13 de mayo -, lo que generaba la lógica dificultad de identificarla o medirla en cada caso.

En la natural evolución que corresponde a las producciones humanas, la jurisprudencia - sentencias 366/2008, de 19 de mayo, 35/2012, de 14 de febrero, 162/2012, de 29 de marzo, entre otras muchas - ha precisado últimamente que, para reconocerle fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado en el contrato - en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y la fuerza vinculante de la " lex privata " por ellos creada -; ya porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.

Además, incluso concurriendo un incumplimiento de entidad resolutoria, la jurisprudencia exige que quien ejercite la acción prevista en el artículo 1124 no merezca también el calificativo de incumplidor, salvo que ello sea como consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - sentencias 940/1994, de 21 de octubre y de 7 de junio de 1.995, recurso número 749/92 -.

II. Sentada esa doctrina general, siempre referida a las circunstancias del caso, hay que añadir que, en diversas ocasiones, la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha ocupado de la influencia que en el funcionamiento de los contratos de compraventa de viviendas puede tener un retraso o una falta de la licencia de primera ocupación o primera utilización- así en la sentencia 592/2013, de 9 de octubre de 2 013 y las que en ella se citan -.

En general, para calificar dicha ausencia como equivalente a un incumplimiento resolutorio, se atiende al contenido del contrato y a las circunstancias de cada caso. Ello, sin embargo, no impide valorarla como incumplimiento esencial cuando responda a una falta de ajuste de la construcción a la legalidad urbanística, por ser la causa determinante de la negación de las licencias exigibles, entre las que, en buena lógica, hay que incluir la de primera ocupación.

SEXTO. Aplicación de esa doctrina a las circunstancias del caso.

A los efectos prejudiciales - mencionados en la norma del apartado 2 del artículo 42 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - hay que equiparar la invalidez de la licencia de primera ocupación, resultante de las causas que han sido expuestas, a su falta.

De modo que, a la vista de los hechos declarados probados en las sentencias de ambas instancias, procede entender producida dicha invalidez por falta de ajuste de la vivienda objeto del contrato de compraventa a la legalidad urbanística.

En esa situación, no cabe compeler a la compradora a que cumpla su contraprestación, como decidió el Tribunal de apelación. Antes bien, se muestra lo adecuado, como pretende la compradora, resolver, la relación contractual por falta de identidad - en un plano cualitativo - de la prestación prometida por la vendedora con la que, a la vista de lo actuado, puede realizar, teniendo en cuenta que la otra contratante cumplió el programa contractual a su cargo hasta que tuvo noticia de la anómala situación generada por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla León - efectiva, incluso antes de haber sido desestimado el recurso de casación contra ella interpuesto -.

En aplicación del artículo 1124 del Código Civil procede casar la sentencia recurrida y resolver el recurso de apelación interpuesto por la vendedora en sentido desestimatorio.