Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).
NOVENO.- Valoración de la Sala. Interpretación de las condiciones generales de los contratos de compraventa de apartamentos sobre plano
Es doctrina de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. En consecuencia, el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2011, recurso núm. 41/2007, de 13 de junio de 2011, recurso núm. 1008/2007, de 4 de octubre de 2011, recurso núm. 1551/2008 y de 10 de octubre de 2011, recurso núm. 1148/2008, y 198/2012, de 26 de marzo, recurso núm. 146/2009).
No es admisible la interpretación del contrato que sostiene la recurrente sobre las condiciones generales relativas a la ejecución de la obra y entrega de la vivienda, esto es, que el plazo de entrega de la vivienda ni siquiera podía ser determinado en el momento en que se interpuso la demanda pues el contrato solo fija una fecha determinada para la finalización de las obras y no para la entrega de los apartamentos, que dependería de cuándo solicitara y obtuviera el vendedor la cédula de habitabilidad. La obligación fundamental del vendedor es entregar los apartamentos vendidos sobre plano. Incluso en el caso de que el contrato no esté concertado con un consumidor y no sean aplicables la normas que imponen en estos casos que la fecha de entrega esté determinada con precisión, la entrega de la cosa vendida ha de tener prevista una fecha determinada, o al menos determinable conforme a parámetros objetivos. Dejarla al puro arbitrio del vendedor, o vinculada exclusivamente a su conducta, no sería admisible por contravenir el art. 1256 del Código Civil.
La finalización de las obras de construcción es una condición previa y necesaria de dicha entrega.
La interpretación que pretende la recurrente carece de lógica, pues si el plazo de ejecución de la obra es intrascendente a efectos de determinar la entrega de los apartamentos objeto de la compraventa no se entiende qué sentido tiene establecer una estipulación contractual sobre el plazo de ejecución de la obra. La interpretación sistemática realizada por la Audiencia Provincial, vinculando directamente la previsión contractual relativa al plazo de ejecución de la obra y la de entrega de los apartamentos a los compradores, no es manifiestamente ilógica, irracional ni arbitraria, y no vulnera el art. 1281.1 del Código Civil, pues lo realizado es una interpretación sistemática del contrato conforme a la naturaleza del mismo.
Tampoco vulnera el art. 1281.1 del Código Civil (la avalista ni siquiera menciona el párrafo del art. 1281 que habría sido vulnerado, siendo así que los dos párrafos del precepto contienen normas legales diferenciadas) la interpretación que se hace de la condición general cuarta. La misma, tras prever un plazo de ejecución de veinticuatro meses desde el inicio de las obras, dispone: «no supondrá incumplimiento por parte de la transmitente de los plazos previstos en este contrato, ni los retrasos producidos, según la dirección facultativa de la obra, por caso fortuito o fuerza mayor de los recogidos en el artículo 1105 del Código Civil; ni tampoco los días de retraso justificados en que no se haya trabajado en la obra por causa de la lluvia o hielo, las huelgas del sector de la construcción, los retrasos impuestos por las autoridades judiciales o administrativas competentes, o cualquier otro evento ajeno a la voluntad del transmitente».
No existe infracción legal en la interpretación realizada por la Audiencia Provincial.El tenor de la condición general («... o cualquier otro evento ajeno a la voluntad del transmitente») muestra claramente que los supuestos de retraso en las obras en los que se prevé la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora se refieren a eventos que puedan considerarse ajenos a la esfera de control del transmitente y por tanto excusables. Una interpretación distinta supondría permitir que el vendedor sea árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, y le autorizaría a escudarse en incumplimientos debidos a sucesos ocurridos en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externas, imprevisibles o inevitables, lo que es inadmisible por contrario al art. 1256 del Código Civil (en este sentido, sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 1039/1998, de 14 de noviembre, recurso núm. 1744/1944).
En el caso objeto del recurso la paralización de las obras se debió a que el proyecto presentado por la promotora para obtener la licencia de obra mayor y de apertura infringía la legalidad urbanística, y por ello fue anulado por la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo. Existe por tanto una vinculación directa entre la conducta antijurídica de la promotora (presentación de un proyecto ilegal) y la paralización de la obra. No es aplicable por tanto la exención de responsabilidad por dicha paralización con base en la condición general cuya interpretación se cuestiona, porque el incumplimiento no es excusable.
En lo que se refiere a la interpretación de la cláusula décima que se invoca por la recurrente, su importancia es muy secundaria en el litigio puesto que la razón fundamental por la que se estimó ajustada a derecho la resolución contractual fue por la paralización duradera de la obra por anulación de licencia urbanística. En todo caso, no puede admitirse una interpretación de la misma que contraríe el art. 1256 del Código Civil por conceder amplia discrecionalidad a la vendedora para modificar el objeto de la compraventa en lo relativo a los elementos comunes de la urbanización (en este sentido, sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 1142/1998 de 4 diciembre, recurso núm. 2101/1994). La condición general que otorga un cierto margen de variación a la promotora para que pueda solventar problemas técnicos e incluso jurídicos que sobrevengan durante la ejecución de los apartamentos vendidos sobre plano no puede interpretarse de un modo tan amplio que pueda justificar incumplimientos del contrato por parte de la promotora que ha tenido que realizar modificaciones importantes en el proyecto inicial, sobre el que se realizó la venta sobre plano, como consecuencia de no haber ajustado el proyecto inicial a las exigencias urbanísticas. Tal estipulación contractual no puede significar tampoco que el arquitecto pueda erigirse en juez o en árbitro en caso de conflicto (en este sentido, sentencia de la Sala Primeradel Tribunal Supremo núm. 693/2012, de 28 de noviembre, recurso núm. 464/2010). No se infringe el art. 1255 del Código Civil porque la interpretación de las condiciones generales realizada por la Audiencia Provinciales correcta y su resolución no desconoce en consecuencia la regulación contractual.
(...)
UNDÉCIMO.- Valoración de la Sala. Incumplimiento resolutorio del contrato de compraventa de vivienda sobre plano
En la reciente jurisprudencia se han analizado las cuestiones que, en aplicación del art. 1124 del Código Civil, atañen al incumplimiento del vendedor en los casos de compraventa de viviendas sobre plano y se ha sentado una doctrina jurisprudencial que es relevante para resolver este recurso.
Las sentencias núm. 537/2012 de 10 de septiembre, recurso núm. 1899/2008 (de pleno) y núm. 440/2012 de 28 de junio, recurso núm. 75/2010, con cita de numerosas sentencias anteriores, y sentencias posteriores (como las núm. 15/2013, de 31 de enero, recurso núm. 1268/2010, y núm. 121/2013 de 12 de marzo, recurso núm. 1638/2010) han establecido una doctrina jurisprudencial sobre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 del Código Civil) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]) y de los Principios de Derecho europeo de contratos (art. 8:103.b), citados con carácter orientador, cuando se priva sustancialmente al contratante, en este caso, al comprador, de lo que legítimamente tenía derecho a esperar en virtud del contrato. Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 del Código Civil) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 del Código Civil, en relación con el artículo 1445).
El Tribunal Supremo, a partir de sus Sentencias núm. 705/2005, de 10 de octubre, recurso núm. 299/1999, núm. 731/2006, de 20 de julio, recurso núm. 4597/1999, núm. 1054/2006, de 30 de octubre, recurso núm. 5212/1999, núm. 1311/2006, de 22 de diciembre, recurso núm. 320/2000, y núm. 1180/2008, de 17 de diciembre, recurso núm. 2241/2003, hasta las más recientes núm. 15/2013, de 31 enero, recurso núm. 1268/2010, y núm. 121/2013, de 12 de marzo, recurso núm. 1638/2010, ha señalado que el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil, y a tal efecto es buena la referencia al artículo 8:103, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato, el incumplimiento que prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.
Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 del Código Civil, con las consecuencias que indican los artículos 1101, 1096 y 1182 del Código Civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso, que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.
En la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice (artículo 49.1) que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato». En el artículo 49.2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver hasta que transcurre un plazo razonable. Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, que sea capaz de frustrar la satisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo, lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato.
El peso se ha trasladado progresivamente desde el elemento subjetivo de la culpa del incumplidor al elemento objetivo de la gravedad de la repercusión del incumplimiento en la economía del contrato y la frustración de las expectativas de la parte cumplidora, sin perjuicio de que la excusabilidad del incumplimiento sea un elemento a tomar en consideración.
Sentado lo anterior, y partiendo de los hechos fijados en la instancia, es correcta la apreciación de la Audiencia Provincialal considerar constitutivo de un grave incumplimiento contractual de trascendencia resolutoria la paralización duradera de las obras de construcción de las viviendas vendidas sobre plano como consecuencia de las irregularidades urbanísticas imputables a la promotora (junto con la administración local) que determinan con absoluta seguridad que la obra no podría estar terminada en la fecha prevista y que incluso cuestionaban seriamente en aquel momento la propia terminación de las obras. Los hechos acaecidos con posterioridad (redacción de un nuevo proyecto de la urbanización y terminación de la misma en forma distinta a la establecida en el proyecto sobre el que se hizo la venta sobre plano con un retraso de aproximadamente año y medio sobre el plazo previsto contractualmente) sirven para confirmar la gravedad de la situación existente cuando se realizaron los requerimientos resolutorios y cuando se interpuso la demanda. Lo que no es admisible es que con carácter retrospectivo se niegue la existencia de riesgo de frustración en la ejecución de las obras de la urbanización, finalización de las mismas y entrega de los apartamentos, pues tal extremo ha podido conocerse a posteriori, pero en aquel momento el riesgo existente era ciertamente grave: unas obras paralizadas desde hacía unos seis meses cuando se formularon los requerimientos resolutorios y nueve meses cuando se interpuso la demanda como consecuencia de una resolución administrativa dictada tras una sentencia judicial que anulaba la licencia de obra y apertura por ilicitudes urbanísticas importantes.
En tales circunstancias, habiendo entregado los demandantes importantes cantidades de dinero para la compra de unos apartamentos turísticos (esto es, destinados a ser explotados comercialmente), la paralización de las obras en las circunstancias expresadas constituye un incumplimiento con trascendencia resolutoria al suponer la frustración del fin del contrato pues se priva sustancialmente a los compradores de lo que tenían derecho a esperar en virtud del contrato al imposibilitarse que los apartamentos pudieran entregarse en la fecha prevista en el contrato o al menos en una fecha cercana y se creaba una situación objetiva de riesgo que ponía en peligro la posibilidad de los apartamentos fueran construidos y entregados a los compradores en las condiciones estipuladas en el contrato.
La alegación de que la sentencia de la Audiencia Provincial infringe el art. 1124 del Código Civil porque los demandantes no han probado su voluntad de cumplir los contratos pues no han requerido el cumplimiento del contrato ni han probado haber realizado gestiones para obtener financiación para pagar el resto del precio no puede admitirse. Está legitimado para ejercitar la facultad resolutoria el contratante que ha cumplido sus obligaciones, y los demandantes lo habían hecho al entregar importantes cantidades a cuenta del precio de los apartamentos objeto de la compraventa en las condiciones previstas en el contrato. El art. 1124 del Código Civil les facultaba, para el caso de incumplimiento grave por la vendedora, a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses, por lo que ninguna trascendencia tiene que no hayan requerido a la vendedora el cumplimiento del contrato. En el caso de autos, habida cuenta de la causa de la paralización, carecía de sentido que los compradores hubieran requerido a la promotora el cumplimiento del contrato.
La alegación de que los demandantes no han probado haber realizado gestiones para obtener financiación para pagar el resto del precio tampoco puede estimarse. Al contratante que ejercita la facultad resolutoria se le exige haber cumplido sus obligaciones, no que pruebe su disposición a seguir cumpliendo en el futuro sus obligaciones. No puede tratarse con más rigor al contratante cumplidor que al incumplidor, exigiéndole la prueba de comportamientos futuros cuando hasta ese momento ha cumplido sus obligaciones contractuales y es la otra parte la que ha incumplido las suyas.
Las alegaciones sobre las intenciones de los compradores de "dar un pase" a los apartamentos parten de una base fáctica distinta a la sentada en las sentencias de instancia. La afirmación de que el retraso no solo no perjudicaba sino que beneficiaba a los compradores, que habían entregado importantes sumas de dinero, que permanecía improductivo para ellos en manos de la vendedora, es absurda y no tiene cabida en el ámbito de discusión propio de un recurso de casación.
DECIMOTERCERO.- El incumplimiento resolutorio previsible o anticipado
El hecho de que cuando se produjo el requerimiento resolutorio y cuando posteriormente se presentó la demanda no hubiera vencido el plazo de entrega de las viviendas vendidas sobre plano no excluye la existencia de un incumplimiento apto para fundar la resolución del contrato.
Hay que partir de la base fáctica sentada en la sentencia recurrida, esto es, que las circunstancias existentes cuando se interpuso la demanda (paralización de la obra durante varios meses y existencia de una sentencia judicial que anulaba la licencia de obras) determinaban con absoluta seguridad que la obra no podría estar terminada en la fecha prevista y cuestionaban seriamente la propia terminación de las obras.
Actualmente se reconoce lo que se ha venido en llamar el incumplimiento previsible o anticipado (lo que en la terminología anglosajona utilizada en los textos de los movimientos unificadores del Derecho se ha denominado "anticipatory non- performance"), que puede tener trascendencia resolutoria al igual que si fuera un incumplimiento actual al facultarse al contratante cumplidor a resolver cuando antes del vencimiento del plazo contractual resulta patente que el deudor incurrirá en un incumplimiento esencial.
El art. 9:304 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) establece: «Incumplimiento previsible. Cuando con carácter previo al vencimiento resulta evidente que una parte incumplirá su obligación de manera esencial, la otra parte tiene derecho a resolver el contrato». En términos muy parecidos se expresa el art. 7.3.3 de los Principios Unidroit sobre los contratos comerciales internacionales 2010, que declara: «Incumplimiento anticipado. Si antes de la fecha de cumplimiento de una de las partes fuere patente que una de las partes incurrirá en un incumplimiento esencial, la otra parte puede resolver el contrato». Por su parte, el art. 72.1 de Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías establece: «Si antes de la fecha de cumplimiento fuere patente que una de las partes incurrirá en incumplimiento esencial del contrato, la otra parte podrá declararlo resuelto».
En España, la Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos prevé en el párrafo segundo del art. 1200: «También podrá el acreedor resolver el contrato cuando exista un riesgo patente de incumplimiento esencial del deudor y éste no cumpla ni preste garantía adecuada de cumplimiento en el plazo razonable que el acreedor le haya fijado al efecto».
Esta Sala ha abordado ya esta cuestión, y ha afirmado en la sentencia núm. 69/2013, de 26 de febrero, recurso núm. 2132/2010, lo siguiente: «2.3. El incumplimiento resolutorio previsible.
»24. En el caso de que las obligaciones recíprocas o las identificadas por las partes como resolutorias tengan señalado término para su ejecución, como regla no puede afirmase el incumplimiento hasta que no haya transcurrido el tiempo fijado. Pero en ocasiones, entre ellas cuando es evidente que el obligado incumplirá de forma esencial porque existe certidumbre objetiva de que el obligado no va a cumplir porque no quiere y así lo ha declarado o, como acontece en el supuesto de autos, porque, además de por otros factores, por razones cronológicas la promotora no podía acabar la obra -paralizada en aquella fecha- y entregar las viviendas en el plazo fijado en el contrato no es preciso esperar a que llegue este para instar la resolución manteniendo, con los costes de toda índole que ello conlleva, la vigencia del contrato.
»25. En este sentido apuntan el art. 49 CIM [Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990)] a cuyo tenor "1. El comprador podrá declarar resuelto el contrato: [...] b) En caso de falta de entrega, si el vendedor [...] declara que no efectuará la entrega dentro del plazo [...]"; el segundo párrafo del art. 1200 Anteproyecto LM dispone que "[t]ambién podrá el acreedor resolver el contrato cuando exista un riesgo patente de incumplimiento esencial del deudor y éste no cumpla ni preste garantía adecuada de cumplimiento en el plazo razonable que el acreedor le haya fijado al efecto" y el art. 9:304 PDE, a cuyo tenor "[c]uando con carácter previo al vencimiento resulta evidente que una parte incumplirá su obligación de manera esencial, la otra parte tiene derecho a resolver el contrato".
»26. Más aún, la pronta reacción del acreedor ante la evidencia del incumplimiento esencial futuro, se ajusta a reglas de buena fe y, en su caso, puede permitir minimizar los daños y perjuicios derivados para ambas partes del incumplimiento -en el caso de la promotora podía buscar otro comprador y la compradora recuperar lo pagado a cuenta y adquirir otras viviendas-, y de hecho el art. 1211 ALM [Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos] dispone que "[n]o responderá el deudor del daño que el acreedor hubiera podido evitar o reducir adoptando para ello las medidas requeridas por la buena fe [...]", y el artículo 9:505(1) PDE [Principios de Derecho Europeo de los Contratos] que "[l]a parte que incumple no responde de las pérdidas sufridas por el perjudicado en la medida en que éste hubiera podido mitigar el daño adoptando medidas razonables"-».
Es por tanto conforme al régimen jurídico de resolución de los contratos el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el incumplimiento esencial es previsible aunque el plazo de cumplimiento de la obligación no haya vencido. La garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta no supone una garantía de que la obligación de entrega de los apartamentos sería cumplida, y los compradores, ante la previsión del incumplimiento esencial, tenían derecho a recuperar en ese momento su dinero para invertirlo como consideraran conveniente, sin necesidad de esperar a la finalización del plazo de entrega.
DECIMOQUINTO.- Valoración de la Sala. Inexistencia de fuerza mayor o caso fortuito
La paralización de la obra como consecuencia de las irregularidades urbanísticas en que incurrió el proyecto presentado por la promotora para obtener la licencia de obra y apertura no son hechos imprevisibles e inevitables, ni ajenos a su esfera de actuación. Por el contrario, son consecuencia de su actuación ilícita, sin que sea óbice la ilicitud en que también incurrió el ayuntamiento al conceder la licencia que hubo de ser anulada judicialmente.
La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 16 de julio de 2012 aportada por la parte recurrente al rollo de casación no puede servir para estimar la impugnación de las demandadas. Que la Alcaldía de Alicante no hubiera seguido el procedimiento administrativo adecuado para acordar la suspensión de las obras en aquel momento y que tras la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo que anuló la licencia de obra y actividad no pudiera ejecutarse la misma provisionalmente sin autorización judicial, no convierte lo acaecido en un caso de fuerza mayor.
Constando que la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que resolvió el recurso de apelación confirmó la sentencia del Juzgado que anuló la licencia de obra y apertura, porque el proyecto presentado por la promotora para la obtención de la licencia de obra y apertura incumplía las exigencias urbanísticas, de no haberse suspendido las obras tras la sentencia dictada por el Juzgado (como podía haberse hecho si la Alcaldía hubiera seguido el procedimiento administrativo o judicial correcto) los problemas para los demandantes podrían haber sido incluso mayores puesto que al confirmarse por el Tribunal Superior de Justicia la sentencia anulatoria de la licencia se la obra se encontraría finalizada o al menos una parte sustancial de la urbanización estaría ejecutada con base en una licencia de obra y actividad declarada nula por ilícita, lo que podría haber provocado la denegación de la licencia de primera ocupación o incluso la necesidad de demoler lo construido o parte de lo mismo si las obras no fueran legalizables.
En todo caso, la suspensión de la obra está directamente relacionada con una actuación ilícita atribuible a la promotora, y por tanto situada dentro de su esfera de control, por lo que las posibles irregularidades administrativas en el decreto que en aquel momento se dictó para suspender la obra no pueden excusar, frente a los compradores, el incumplimiento contractual de la vendedora.
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