Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión o subarriendo inconsentido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964. Cesión inconsentida.

Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAUde 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STSde 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005 ] establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]».

Asimismo, la reciente STS de 13 de noviembre de 2012 [RC n.º 1973/2010 ] reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real».

CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al supuesto de hecho.

El motivo primero y único del recurso de casación pese a haberse interpuesto por la parte recurrente en su doble modalidad de existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales va a ser analizado únicamente en la primera modalidad citada ya que la existencia de jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia objeto de estudio conlleva la superación de los criterios dispares que, sobre tal materia, pudieran haber existido entre diversas Audiencias Provinciales. Partiendo de lo anterior, la aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta exige la estimación del recurso. Efectivamente esta doctrina, tal y como indica expresamente la parte recurrente, establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario. Pues bien, la Audiencia Provincialen la sentencia objeto de impugnación mantiene un criterio contrario a la doctrina jurisprudencial existente en materia de cesión inconsentida, ya que entiende que la introducción de una persona jurídica, aunque se pretenda que lo es solo formalmente, no deja de ser la introducción de un tercero en el uso de la cosa arrendada, con lo cual se realiza un acto de disposición que sobrepasa las facultades de uso y disfrute que tiene el arrendatario. Dicho criterio resulta claramente contrario a la actual doctrina jurisprudencial. Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del hijo del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, junto con el del arrendatario y su esposa, o en las páginas blancas, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.