Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) Esta Sala ha declarado con reiteración que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En tal supuesto, es necesaria la existencia de un acuerdo expreso de acatamiento, pues, en caso contrario, ha de estarse a la norma general, concerniente a la determinación de la duración del contrato por el tiempo convenido.

Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009, dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009, se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil, lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

El acuerdo antes señalado, en general, debe reflejarse en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir su presencia de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa será clara y terminante (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011).

Asimismo, es doctrina sentada en esta sede la de que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario; la alegación como infringidos de los preceptos del Código Civil sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia ha declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia (STS de 20 de marzo de 2009, 13 de julio de 2009 y 12 de julio de 2011).

La aplicación de esta doctrina al caso examinado conduce a la desestimación del recurso de casación en su integridad.

La recurrente pretende que esta Sala lleve a cabo una interpretación de lo pactado ajustada a lo que, a su entender, fue la intención de las partes en contra del parecer de la sentencia de apelación, sin embargo este planteamiento no puede acogerse; la Audiencia ha interpretado que, del tenor literal de la cláusula segunda del contrato, se desprende que las partes acordaron de manera implícita el sometimiento al régimen de prórroga forzosa cuando establecieron que «La duración del presente contrato será de un año, no obstante el mismo se prorrogará automáticamente y por periodos a su vencimiento o al de sucesivas prórrogas, salvo notificación en contra, de forma fehaciente efectuada al menos con un mes de antelación por parte del arrendatario»; para llegar a tal conclusión el Juzgador de instancia realiza una interpretación literal del contrato, primero de los parámetros a los que es preciso acudir para conocer su alcance y concluye con la exposición de que «(...) la controversia esencial consiste en determinar si el pacto de duración que hemos transcrito en el fundamento anterior supone un acuerdo implícito de someter la relación locativa al régimen de prórroga forzosa, lo que a juicio de este Tribunal sí sucede».

La referida conclusión no puede calificarse de errónea o arbitraria, a la vista del contrato y de la cláusula que fija la duración del arrendamiento, amén de que es absolutamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala en relación a la validez del sometimiento del contrato al régimen de prórroga forzosa por la voluntad de las partes, que, en el caso examinado, la sentencia recurrida precisa que resulta de modo implícito del propio contrato, por lo que esta decisión debe ser mantenida en casación.