Civil – Contratos. Doble venta. Venta de cosa ajena. La doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- A partir de la consideración de que el demandante llegó a ser propietario de los inmuebles adquiridos, por haber sido entregados al mismo, resulta necesario plantear los efectos de la posterior venta y presunta entrega "ex artículo 1462" del Código Civil al hoy recurrente, que procedió a inscribir en el Registro de la Propiedadsu adquisición.

Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.

Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

La sentencia de 7 de septiembre 2007 havenido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

SÉPTIMO.- La aplicación de tal doctrina al supuesto ahora enjuiciado lleva a que la resolución del caso deba obtenerse mediante la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil y, en definitiva, a que frente al mero criterio temporal de adquisición de la propiedad -que favorecería al demandante- deba prevalecer el de la inscripción registral siempre que por parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en el momento de la inscripción.

El artículo 1473 dispone que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro Como recuerda la sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el Código civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles, pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho - ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995.

En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia.

De la prueba practicada se desprende que en la adquisición por parte del demandado Sr. Heraclio no concurrió buena fe, como acertadamente apreció la sentencia impugnada. Efectivamente concurren dos circunstancias que lo ponen de manifiesto y que son, en primer lugar, el conocimiento de la situación que venía dada por la ausencia del demandante en la Notaría por discrepancias con la entidad vendedora, como se deduce de la prueba testifical, y en segundo lugar el precio de compraventa notablemente inferior al de compra por el demandante, que ponía de manifiesto la urgencia de la vendedora que, habiendo transmitido los inmuebles, no podía -por tales discrepancias con el comprador- cobrar de éste el precio pendiente, lo que necesitaba en ese momento. Afirma el demandado, ahora recurrente, que la diferencia de precio no era tal porque se abonaba mayor cantidad de la que se reflejó en la escritura, pero en todo caso se admite una disminución de unos doce mil euros que no era acorde con el incremento de precio de los inmuebles que se apreciaba notablemente en el año 2003.

El Sr. Abelardo, propietario de las viviendas señaladas con el numero NUM003 y NUM009, declaró que SAMOVAL le ofreció la compra de aquellos inmuebles, rechazando la oferta, y que esa situación la comentó al demandado, Sr. Heraclio, al que le interesó y contactó con la vendedora llegando a un acuerdo, pues el día 10 de julio compareció éste en