Civil – Contratos. Arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- (...)  Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.4 Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."