Civil Contratos. Doble venta. Efectos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- Entrando en el fondo de derecho material, conforme a la norma citada, teniendo en cuenta lo que se alega en el recurso de casación, aunque sin necesidad de entrar en los motivos, deben analizarse los siguientes puntos: aplicación de la estipulación cuarta del contrato de 11 de septiembre de 1998; aplicación del artículo 1473 del Código civil que regula la prevalencia de adquisición en caso de doble venta, pero no la responsabilidad del doble vendedor; cuantía de esta responsabilidad.

Estipulación cuarta del contrato de compraventa de 11 de septiembre de 1998, que es el primero de los contratos de compraventa en el que el comprador no ha llegado a adquirir la finca vendida porque el vendedor la vendió y entregó a un tercero. En dicha estipulación, que en el primero de los fundamentos ha sido transcrita, se prevé que si la vendedora no otorgara la escritura de compraventa se vería en la necesidad de devolver las cantidades entregadas hasta la fecha. Lo cual no es una cláusula penal, sino una previsión evidente; si no se llega a la consumación del contrato, por lo menos el vendedor debe devolver lo recibido a cuenta. La cláusula penal se une a una obligación que garantiza y cuyo incumplimiento se sanciona con la pena, que tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento, como dice la sentencia de 26 de marzo de 2009, reiterada por las de 10 de diciembre de 2009, 10 de noviembre de 2010 y 21 de febrero de 2012. Lo cual en nada se asemeja a la cláusula transcrita que simplemente impone el deber inexcusable de devolver el precio si no se consuma la compraventa.

Por tanto, en modo alguno puede afirmarse, como sí se hace en la sentencia de primera instancia, que en la estipulación cuarta se prevé la devolución de la cantidad percibida y no se establece ninguna otra, pues, según lo dicho, no es una cláusula penal liquidadora de la indemnización de daños y perjuicios, sino una consecuencia evidente de la no consumación del contrato de compraventa. En ningún caso evita la responsabilidad de la parte vendedora por el incumplimiento, a conciencia -con dolo- del contrato.

Responsabilidad ex artículo 1473 del Código civil por el incumplimiento del contrato de compraventa, cuando dispone la prevalencia del otro.

Lo que reitera la 25 de noviembre 1965 que dice: "el artículo 1473 de nuestro ordenamiento jurídico determina a quien habrá de transferirse la propiedad, pues dicho precepto no ampara, califica ni sanciona tales actos, sino que establece las reglas por las que deben resolverse estas situaciones pero sin que su contenido puede interpretarse en el sentido de que no incumple sus obligaciones de vendedor quien por hacer dejación de sus derechos dominicales puede dificultar el poner en poder y posesión del comprador la cosa vendida".

Asimismo, la de 11 de octubre de 1976 contempla el caso de doble venta, en la que los vendedores aceptan la devolución del precio (como en el caso presente), pero esta sentencia aplica los artículos 1101 y 1106 del Código civil y declara que: "los compradores se vieron privados de la cosa adquirida con perspectivas importantes de futura edificación y ganancia totalmente cierta, por la conducta culposa de los vendedores demandados, lo que relacionado con el contenido de los dictámenes periciales obrantes en autos, y valoración de los mismos, que competen al Tribunal de instancia en uso de su soberanía, se llega a la fijación de la cuantía a satisfacer por los demandados...por indemnización de daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento por su parte del contrato de compraventa, que tenía celebrado con los actores".

Consideración y cuantía de esta responsabilidad. El demandante, segundo comprador, que se ha visto privado de la finca que él compró por haberla vendido el vendedor a tercera persona (venta declarada preferente según sentencia anterior) reclama la indemnización conforme al artículo 1100 del Código civil y dice en la demanda, literalmente: "La única alternativa que le queda ya a mi representado es, por tanto, reclamar el pago del equivalente en dinero de las parcelas".

En este sentido, la sentencia de 15 de abril de 2005, en un caso de una segunda venta a un tercero, incumpliendo la primera, dice, respecto a la sentencia recurrida, que confirma: "En la Sentencia recurrida se declaró probado el incumplimiento de la obligación asumida por...y se condenó a la misma a indemnizar al demandante en el equivalente al precio pagado por los terceros compradores, menos lo que, según el contrato debería haber abonado el contratante perjudicado como precio de compra: total, setenta y tres millones trescientas cincuenta y seis mil cuatrocientas sesenta y dos pesetas".

Asimismo, la de 10 de marzo de 2009 añade: "El derecho del acreedor, en una obligación de entregar cosa determinada, a compeler al deudor a que realice la entrega, consagrado en el artículo 1096 CC como independiente del derecho a exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios, determina que la imposibilidad de cumplimiento in natura [en la sustancia original], cualquiera que sea su causa -siempre que no comporte la extinción de la obligación (como ocurre en el caso de pérdida de la cosa por causa no imputable al deudor no moroso: artículo 1182 CC)-, puede ser objeto de un cumplimiento por equivalencia mediante la restitución de su valor, el cual no necesariamente forma parte de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que establece el artículo 1101 CC. "

Y la de 11 de mayo de 2010: "La conducta del enajenante que vende dos o más veces la misma finca y, que impide al comprador exigir el saneamiento por evicción, no obstante haberle privado de la cosa que constituyó el objeto de la compraventa, para trasladarla a un nuevo comprador que, por su condición de tercero hipotecario, es protegido en su adquisición por la fe pública registral, no solo infringe la obligación contractual que le impide hacerlo, sino que vulnera el deber de respeto a la propiedad de la persona con la que se vinculó a través de un contrato anterior, del que trae causa el daño ocasionado por la venta posterior, para cuya reparación el Código Civil ofrece al perjudicado no solo las acciones específicas con la que satisfacer el interés defraudado, sino la que le proporciona el artículo 1101 del Código Civil de exigir el resarcimiento del daño que resulta de incumplimiento contractual, que de otra forma no se hubiera producido, consistente en la privación de la cosa que constituyó su objeto".

Queda por determinar la cuantía que le corresponde por razón del incumplimiento contractual por parte de la sociedad demandada. No puede ser el valor actual de la finca, ni tampoco el precio que percibió el 6 vendedor incumplidor al vender a un tercero porque este precio comprendía no sólo la finca anteriormente vendida al demandante, sino también más terreno. Lo que se ha acreditado (más bien admitido) es que lo vendido al tercero (sociedad que no ha sido parte) se calcula -la finca anteriormente vendida- a razón de 449,04€ por metro cuadrado, en la cifra de 1.585.151,26€, de cuya cantidad ha de descontarse la parte del precio que resta por pagar al comprador (del primer contrato, de 11 de septiembre de 1998) lo que da como resultado la cifra de 250.713, 66€ que es la cantidad reclamada en la demanda. Lo cual concuerda exactamente con la posición que plasma la sentencia de 15 de abril de 2005, que ahora se reitera.

CUARTO.- Consecuencia de todo lo anterior, asumiendo la instancia por razón de la estimación del recurso por infracción procesal y teniendo en cuenta lo expuesto en el recurso de casación, procede estimar la pretensión principal de la demanda, es decir, la condena a la sociedad demandada, que vendió la misma finca dos veces, al abono del valor de la misma, no en el momento actual, sino al tiempo en que la vendió al tercero, sociedad tercero de buena fe protegido por la fe pública registral y declarado adquirente preferente ex artículo 1473 del Código civil en anterior sentencia.

Procede asimismo que la cantidad que debe abonar lo sea con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 1100 del Código civil, que será incrementada en dos puntos desde esta sentencia, conforme al artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta norma ordena qué contrato de compraventa prevalece en caso de doble venta -colisión de derechos entre dos o más compradores de la misma cosa- dictando los criterios 5 de atribución preferente, pero de modo alguno priva al comprador defraudado de las acciones frente al doble vendedor. Ya lo dijo la antigua sentencia de 19 de diciembre de 1946: "... esto no determinaría otro efecto que el de resolverse la obligación de entregarlas en la de indemnizar los daños y perjuicios correspondientes".