Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Presunción de que el arrendatario recibió la vivienda o el local en buen estado al tiempo de arrendarlos. El mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya o sean debidos al transcurso del tiempo. Carga de la prueba de la efectiva entrega de la finca al arrendador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 5 de diciembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- (...) Para la resolución del pleito es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del C.C. en relación con el artículo 1555.2º  del mismo texto legal, y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC 2000 (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,....).

Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros).

Así pues, conforme a lo dispuesto en el art.1.561 del Código Civil  el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, obligación que conforme reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo no se cumple con la simple manifestación del arrendatario de que pone la cosa a disposición de la otra parte, sino que al igual que acontece con la compraventa, es preciso poner en posesión de la cosa al adquirente por cualquiera de los medios de entrega admitidos en derecho, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil  (SS.T.S. 2 marzo 63  y 30 septiembre 74).

En segundo lugar, que es también doctrina reiterada del mismo Tribunal que, en virtud de la norma reguladora del "onus probandi" (art.217 L.E.C.) incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al demandado, pues como ya indicaran la Sentencia de 8 marzo 96, con cita de las de 20 febrero 60 y 17 octubre 81,"como principio a seguir para precisar a quién debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor, y por el contrario, es atribución del demandado la de probar los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cual es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otras, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquéllos que constituyen la base de su oposición", de manera que era a la hoy apelada SESA START ESPAÑA ETT, S.A. a quien incumbía acreditar la entrega del local arrendado.

Y en el presente caso, una vez revisada la prueba practicada, esta Sala llega a las mismas conclusiones que la Juzgadora de instancia. Toda vez que las partes convienen en que la finalización del arrendamiento ha de datarse al día 30 de diciembre de 2006, resultando probado a juicio de la Sala y una vez revisados los testimonios vertidos en el juicio oral que la arrendataria apelada, con antelación suficiente, comunicó al arrendador que la puesta a disposición del local arrendado libre de enseres tendría lugar el 29 de diciembre de 2009 con la entrega de las llaves y pendiente de que el arrendador otorgara su conformidad a la relación de desperfectos para su reparación, llevándose a efecto esa puesta a disposición y entrega de las llaves en la fecha indicada por más que el arrendador demandante pretenda negar la misma, en simple negativa de parte, cuando así se infiere con claridad de las comunicaciones cruzadas con el que entonces era letrado del actor y en combinación con el testimonio del Sr. Conrado, que realizó materialmente la entrega de las llaves, sin que pueda bastar la negativa a la recepción a los efectos de cuestionar esa efectiva puesta a disposición con base en la discrepancia sobre el alcance de los desperfectos cuando en todo momento se está manifestando la plena disposición a efectuar la reparación pretendida, sin que se muestren verdaderas discrepancias sobre el verdadero alcance de los desperfectos, y sin que ello pueda servir para dilatar la fecha de la entrega en aras de la operatividad de una cláusula de penalización pactada para el caso de una verdadera resistencia al desalojo.