Civil - Obligaciones - Contratos. Obligaciones sujetas a plazo. Obligaciones sujetas a condición. Condición resolutoria. Compraventa de inmueble sujeto a la aprobación del Plan de Actuación Urbanizadora.

Sentencia T.S. de 31 de mayo de 2011.

CUARTO.- Así, en primer lugar, se refiere la parte recurrente a la infracción de los artículos 1117 y 1118 del Código Civil por entender la Audiencia -como el Juzgado- que se trataba de un contrato sujeto a condición suspensiva consistente en que se llegara a aprobar el Plan de Actuación Urbanizadora (P.A.U.) y Plan Parcial del Sector-5 por parte del Ayuntamiento de Fernán Caballero, cuando en realidad, según la parte recurrente, lo que se fijó es un término o plazo para el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato según lo dispuesto por el artículo 1125 del Código Civil.

El motivo se rechaza. Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1125 del Código Civil son aquéllas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento de 8 de octubre de 2004, estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo que verosímilmente las partes hubieran querido señalar (artículo 1118, párrafo segundo, del Código Civil), siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto.

Como afirma la sentencia de esta Sala de 22 julio 2003, en referencia a un contrato de compraventa cuya plena eficacia se difería al momento de otorgamiento de una licencia urbanística « su calificación no puede ser de un término, que es un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende la eficacia, sino de condición, como hecho futuro y objetivamente incierto; la concesión por la Administración local de una licencia de obras no puede tenerse por algo objetivamente cierto, sino que es cuestión "incertus an et incertus quando". Como tal condición, ha de reputarse, como la califican las sentencias de instancia de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y sólo si no se obtiene la licencia, se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia la que resuelve el contrato. Todo ello, en el plazo previsto. Si no se fija plazo, como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida "y por tanto, resuelto el contrato" en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1118, segundo párrafo»; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 febrero 1996 y 25 marzo 2002.

(...)

SEXTO.- Del mismo modo no cabe considerar infringidos los artículos 1124 y 1504 del Código Civil, como también sostiene la parte recurrente.

La resolución del contrato no se ha producido por incumplimiento por parte del comprador de la obligación de pagar el precio (artículo 1504 del Código Civil) y ni siquiera por incumplimiento de otras obligaciones asumidas en dicho contrato (artículo 1124 del mismo código), sino por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1117 y 1118 del Código Civil sobre las obligaciones condicionales, en la forma a que anteriormente se ha hecho referencia, y ello con independencia de que la sentencia impugnada -aunque con ciertos errores al referirse a "vendedor" en ciertos pasajes en los que claramente quiere decir "comprador"- haya atribuido a este último el incumplimiento en cuanto a las gestiones que habían de llevarse a cabo ante la Administración.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]