Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia T.S. de 8 de abril de 2011.

TERCERO.- Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

A) Deben ser rechazados los argumentos que ofrece el recurrente respecto a que la Audiencia Provincial ha vulnerado la doctrina de esta Sala al no respetar la interpretación del contrato dada por el Juzgado de Primera Instancia. No debe confundirse el término «Juzgado de Primera Instancia», con el de «Tribunal de Instancia», que es el que se recoge en la doctrina que a tal efecto cita como infringida. La jurisprudencia contenida en las sentencias que sobre la interpretación cita, se refieren a la necesidad de respetar la interpretación ofrecida por el Tribunal de Instancia, a saber, la Audiencia Provincial, órgano al que corresponde en exclusiva fijar los hechos probados con carácter incontrovertible, por gozar de un conocimiento pleno o plena jurisdicción que, con los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se transfiere al superior lo que se apela], le permiten resolver en apelación todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto de debate en la primera instancia.

B) La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado (SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ]).

CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la desestimación del recurso. La Audiencia Provincial, acudiendo a una interpretación literal del contrato de arrendamiento, valora que la duración de los mismos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, aplicándose, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964. Además, tras analizar las potestades conferidas al arrendatario, concretadas en sus facultades para ejecución de obras el local objeto de arrendamiento y la larga duración del contrato, razona que las mismas resultan plenamente coherentes con la prórroga estipulada en el negocio jurídico que vincula a las partes. En definitiva, lo que pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus intereses, cuando es también doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la Sentencia recurrida.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]