Civil - Contratos. Contrato de compraventa de vivienda sobre plano. Incumplimiento por defecto de cualidades. Obligación del promotor de entregar la vivienda de conformidad con lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2011.

SEGUNDO. Motivo primero. Aplicación indebida del Art. 1101 CC. Insiste en la no concurrencia de incumplimiento del contrato porque para ello se hubiera requerido que el objeto vendido hubiese sido distinto al pactado o que tuviera defectos tales que se hubiera producido la absoluta insatisfacción del comprador. Los vicios han sido simplemente redhibitorios, aunque los Arts. 1480 y 1486 CC no son aplicables, porque la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento del contrato.

El presente motivo se desestima.

El art. 9 LOE define al promotor como aquella persona que "[i ]ndividual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título". La jurisprudencia de esta Sala ha venido atribuyendo al promotor la obligación de responder de los daños y perjuicios ocasionados por ruina de la obra, de acuerdo con el art. 1591 CC (a partir de la STS de 25 enero 1982, muchas otras). Esta responsabilidad se concreta en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 noviembre 1999 (LOE), cuyo art. 9, definiendo la figura del promotor ya se ha transcrito.

El promotor por tanto, se comporta frente al comprador del inmueble de una forma ambivalente porque, por una parte, es un encargado de la construcción del edificio que ha vendido sobre plano y, en consecuencia, será responsable de los defectos o vicios de la construcción que presente el inmueble, y por otra parte, el promotor actúa como vendedor del inmueble.

En estos casos nos encontramos con un contrato de los denominados llaves en mano, por lo que no puede excluirse la aplicación de lo dispuesto en el art. 1591.2 CC, que establece un plazo de 15 años para la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento del contrato. Efectivamente, no se trata únicamente de un contrato de arrendamiento de obra en el que se demanda al promotor como tal, sino de una compraventa de cosa futura, que el promotor está encargado de poner a disposición del adquirente, con las condiciones expresadas en la memoria de calidades y por ello hay que aplicar la regla del art. 1591.2 CC, dado que el promotor es el vendedor y responde por el incumplimiento de las calidades.

Estas razones llevan a la desestimación del motivo, que además debería desestimarse por la versión que ofrece de los hechos, con una valoración de la prueba que no está de acuerdo con los hechos declarados probados, incurriendo en un claro defecto casacional de hacer supuesto de la cuestión.

TERCERO. Las anteriores razones llevan a desestimar los motivos cuarto y séptimo, ambos dirigidos a discutir la aplicación del plazo de prescripción de quince años a estos incumplimientos.

CUARTO. Motivo segundo. Infracción de los Arts. 3.2 y 10 del RD 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores, al haber ofertado, a través de un folleto publicitario, una serie de materiales cuyas calidades no se han correspondido con los colocados en obra. Alega que en los contratos se estableció que la entrega de las llaves sería simultánea a la formalización de la escritura y "se entenderá que la recibe a su entera satisfacción, claro está salvo vicios o defectos ocultos que no se han producido en el presente caso". Los compradores conocían las características de la vivienda que adquirían y no hicieron ninguna reclamación acerca de las cualidades hasta la demanda, dos años más tarde. Considera que se ha mantenido una conducta inequívoca El motivo segundo se desestima.

Las razones de esta desestimación se encuentran en los argumentos de la sentencia de esta Sala de 15 marzo 2010, que considera que este tipo de contratos "[...] cae por sus características dentro del ámbito de aplicación de la ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de la adquisición [...], que aparece desarrollado en el Art. 3.2 RD 515/1989, de 21 de abril, con evidentes reflejos constitucionales, en el que la oferta en un sentido amplio, incluida la publicitaria y, con mayor razón, el documento contractual, determinan el derecho del comprador a recibir, a costa del vendedor, la copia de diversos documentos sobre el objeto y precio del contrato. Se trata, en definitiva, de que tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al vendedor la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado la existencia real y física cumpliendo de esa forma lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato" (asimismo, STS 12 diciembre 2005).

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]