Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Interés casacional. Plazo de duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las Tarifas del I.A.E.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2010.

PRIMERO.- El interés casacional que presenta el recurso viene determinado por la distinta interpretación que las Audiencias Provinciales han dado a la Disposición Transitoria Tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, al determinar el plazo de duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas mínimas municipales, o cuotas mínimas según tarifa correspondiente al ejercicio de 1.994, de 20 a 5 años, con prueba a cargo de la parte arrendataria del importe del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla.

El problema se plantea al determinar si basta para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio.

La controversia existente es indudable en la forma que se expone en el recurso con cita, en el primer caso, de las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 3ª), de 16 de septiembre de 1996, y de la Sección 4ª de la misma Audiencia de 29 de septiembre de 2001, 29 de abril de 2002 y 16 de marzo de 2004, así como de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares de 16 de septiembre de 1996, mientras que en el segundo, de las sentencias de la Audiencia de Valladolid de 21 de noviembre de 2005 y de 7 de junio de 2004.

La razón de la norma se contiene en la Exposición de Motivos de la Ley. Dice lo siguiente: "Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias". Supone que la ley se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del I.A.E, en función de la cual establece una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado para limitar su duración al plazo mínimo de cinco años. Nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no este dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado soluciones tan diversas como las apuntadas, y que debe resolverse en favor de la segunda postura, coincidente con la de la sentencia recurrida en casación, desde la idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duración de estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo disfrutar de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estén al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir el número de años de prorroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008; 14 de mayo 2009); consecuencias que, en este caso, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación arrendaticia, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva, el arrendatario no ha cumplimentado sus deberes tributarios, y, como consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo por más que la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un plazo superior conforme a la tarifa del I.A.E.

SEGUNDO.- Procede, pues, mantener la sentencia de la Audiencia que se recurre en casación considerando esta Sala que debe fijarse la doctrina en relación a la DT tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, la cual debe interpretarse en el sentido de que para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]