Civil - Contratos. Resolución del contrato por incumplimiento. Requisitos. Fuerza Mayor. Contrato de obra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 6ª) de 2 de julio de 2010 (Dª. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ).

SEGUNDO.- Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, núm. 147/2007, cuando indica que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 (ROJ: STS 6859/2008) Recurso: 2919/2002 se indica: "Ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento (art. 1124.2). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento, por el hecho de la frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" (SSTS 18 octubre 2004, 3 marzo 2005 y 20 septiembre y 31 octubre 2006, entre otras). Modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, "si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra". Este principio se repite en el art. 8.101 (1) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato.

Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato" (SSTS 5 abril y 22 diciembre 2006).

Dicho Tribunal, en la sentencia de 13 de febrero de 2009, Recurso: 1416/2004, ha señalado: "Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse, con la Sentencia, entre otras, de 26 de noviembre de 2007, que la jurisprudencia «a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato -Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato». Y añade la antedicha Sentencia que «cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007, recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24-10-41, 28-1-43, 7-1-48 y 19-3-49 ».(...) La fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, sino que constituye uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, cuyo incumplimiento es motivo suficiente para la resolución del contrato y mismo en la cláusula quinta, se refiere a una condición resolutoria pactada entre las partes expresamente y que no solo vincula al comprador y a su obligación del pago del precio en los plazos previstos, sino también a cualquier incumplimiento relevante o equivalente del vendedor.

TERCERO.- Por otra parte, entendemos que no existe la fuerza mayor alegada por la apelante pues caso fortuito o fuerza mayor, supone todo acontecimiento imprevisible, o que, previsto, fuera inevitable, extraño a las personas y a la actividad de explotación del responsable, producidos desde fuera por las fuerzas naturales o por actos de terceras personas. De ello, se deduce que ha de tratarse de un hecho o acontecimiento independiente de la voluntad del deudor, y por ello, no imputable a él; que sea imprevisto, o siendo previsible es inevitable, que dicho acontecimiento imposibilite al deudor para el cumplimiento de su obligación, y que entre el acontecimiento, la imposibilidad y el consiguiente daño exista un nexo de causalidad, sin que intervenga en la actividad ningún factor doloso o culposo por parte del deudor, es decir, será necesario que sea imprevisible, o insuperable e irresistible. En este sentido la Sentencia de 9 de febrero de 1.998 declara que: "identificado con la fuerza mayor en el artículo 1105, es todo suceso culposo imposible de prever, o que previsto sea inevitable, y, por tanto, realizado sin culpa alguna del agente, por lo que el vínculo de causalidad se produce entre el acontecimiento y el daño, sin que en él intervenga como factor apreciable la actividad dolosa o culposa del sujeto, de forma que para que tal suceso origine exención de responsabilidad es necesario que sea imprevisible e inevitable".

En este caso, consta informe técnico del Ayuntamiento de San Antonio de Benageber de fecha 5 de Noviembre de 2.008 que la Urbanización del Sector Montesano no había sido recepcionada por el Ayuntamiento y por ello no se podían conceder las licencias de primera ocupación. Y según el informe técnico de 3 de febrero de 2.010 las obras de urbanización debían tener una duración de 18 meses contados desde la aprobación de la Reparcelación y se iniciaron el 16 de mayo de 2.005, es decir, que en Noviembre de 2.006 debían estar acabadas y no fue sino hasta diciembre de 2.009 en que dichas obras se recepcionaron.

Por lo demás, la sentencia apelada ya ha recogido numerosas resoluciones de diversas Audiencias Provinciales que se refieren al plazo de entrega como elemento esencial del contrato y a la ausencia de fuerza mayor en los casos en los que el retraso se produce al no obtener la licencia de primera ocupación, y al respecto solo añadiremos la de la Audiencia Provincial de Alicante Sec. 9ª de 4 de Noviembre de 2.009 dictada en el recurso nº 563/2.009 que incide en la misma cuestión y se refiere además a la alegación como en este caso, de la condición de "inversionista de la demandante" y dijo: "aquí lo sucedido, es sencillamente que el vendedor incumplidor no puede pedir el cumplimiento de contrario; o lo que es igual, si no cumplió el plazo de entrega pactado, los compradores están legitimados para pedir la resolución sin que se les pueda exigir el cumplimiento. Y para ello, es preciso demostrar que se ha producido un incumplimiento contractual esencial. Decir que la cédula de habitabilidad o de primera ocupación no es un requisito esencial no se comparte por esta Sala, pues sin ella, no se puede ocupar hábilmente la vivienda, pues no pueden realizarse los contratos de suministro de agua o luz, y el hecho de que provisionalmente y de modo precario pudiera ocuparse, -con las llamadas luz y agua de obra-, no es sino una irregularidad absoluta, y por ende un incumplimiento del contrato, pues es una frustración del fin perseguido con el mismo: la posesión de la vivienda en las optimas y legales condiciones. Pero es más: se dice que los compradores adquirieron las viviendas a los solos efectos de invertir. Y debe decirse que esto, en una sociedad de libre mercado, es inocuo, pues los motivos no afectan para nada a la validez del contrato, como si de falta de causa se tratara; y es claro que una cosa es la causa y otra los motivos.

Además, si se hizo para invertir, el retraso supuso para los actores una pérdida de oportunidades de vender lo adquirido, lo cual coincide con la grave crisis del sector, -hecho notorio-, en la situación actual, lo que produce una frustración contractual mas que evidente. Por ultimo, no puede trasladar el vendedor las vicisitudes que haya podido sufrir por la demora de la obtención de la cédula de primera ocupación a los compradores, pues esto es algo que debió preverse, por quien como empresario se dedica a la construcción, pues son contingencias previsibles, no pudiendo ampararse en cualquier género de fuerza mayor, o falta de culpa. Así pues, debe convenirse que se produjo con su importante retraso, un incumplimiento contractual de las obligaciones afectantes a la parte demandada."

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TSJ, AP y JM)]