Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Actualización de rentas. Doctrina dictada en Interés Casacional.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La sentencia impugnada La Audiencia recurrida (fundamento de derecho primero) a la hora de resolver el recurso de apelación que se le planteaba, afirma que resulta doctrina constante, uniforme y reiterada de dicha Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, manifestada en sentencias de 11 y 17 de junio, 3 y 14 de julio de 1999, o 27 de julio de 2000, y en el mismo sentido las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo y 12 de julio de 1999, y 27 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de junio de 1999 y 11 de enero de 2000, o de la Audiencia Provincial de Orense de 27 de julio de 1998, que la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es un acto único, un único proceso, aunque se desarrolle gradualmente, en los plazos previstos en la regla 9ª, en el caso de ser procedente la actualización, de modo que, una vez iniciado el proceso de la actualización, con el concurso de sus presupuestos formales y materiales, la actualización se produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración posterior de las circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia.

De ahí que -continúa la sentencia impugnada- el arrendatario no puede alegar la insuficiencia de recursos prevista en la regla 7ª más que en los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue consumado anteriormente. En consecuencia la Audiencia opta claramente por el carácter inmodificable de la actualización ya practicada, con independencia de que lo haya sido en forma propia (reglas 1ª a 5ª del apartado D) 11) o impropia (reglas 7ª y 8ª), aunque después varíe la situación económica del arrendatario.

Así, la regla 7ª debe interpretarse en el sentido de que la situación económica existente y valorada al tiempo del primer requerimiento es definitiva y los ingresos a considerar serán exclusivamente la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización. En definitiva, la actualización se produce una sola vez aunque su efectividad se realice en los plazos a que se refiere la regla 9ª si es la propia, o bien anualmente tratándose de la impropia de la regla 8ª, sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el "quantum" de la renta durante la vigencia del contrato.

TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. (...)

El recurso, tras reconocer la existencia de la orientación jurisprudencial ya expresada, que sirvió a la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) para rechazar la apelación, invoca la existencia de una doctrina opuesta que viene representada por las sentencias de la propia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 17 diciembre 2002, 6 julio 2004 y 21 febrero 2007, y de La Coruña (sección 5ª) de 19 de junio de 2000, en las que, según razona, se estima procedente aplicar el procedimiento de la actualización de la LAU de 1994 en las sucesivas anualidades del contrato en atención a las circunstancias económicas del arrendatario, por lo que nada impediría que, pese a que en un intento de actualización anterior el arrendador no hubiera conseguido su propósito por haber justificado el arrendatario insuficiencia de ingresos, se pudiera posteriormente volver a intentar dicha actualización si los ingresos del arrendatario y las personas que con él convivan lo permitían.

Dicha tesis no ha de ser compartida y, contrariamente, la Sala acoge la doctrina sentada por la sentencia recurrida.

La norma de que se trata (Disposición Transitoria Segunda D.11. de la LAU 1994) establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».

El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda.

No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida».

Resulta así que la regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento. Habiéndose intentado, en el caso ahora enjuiciado, dicha actualización por el arrendador, sin éxito por desestimación de la demanda que al efecto interpuso, no cabe repetir el intento con posterioridad, pues la ley no lo ha establecido así -pudiendo hacerlo- configurando la actualización como un proceso único y referido a un momento determinado, ya que lo contrario supondría igualmente que, siendo procedente la actualización, el arrendador hubiera de quedar sujeto a cualquier posible variación en las circunstancias económicas del arrendatario, y quienes con él convivan, a efectos de que quedara eliminada la actualización ya establecida con arreglo a la ley con la consecuente inseguridad jurídica en la fijación de elemento tan esencial del contrato como es la renta.

En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]