Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Adquiere del dominio mediante un título y un modo. Cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. Concepto de tercero. Tercero civil. Tercero hipotecario. Principio de fe pública registral. Adquisción de buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009 .

Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso, no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004 sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título de adquisición .

En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Por tanto, lo cierto es que cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. La inscripción, por tanto, no sustituye o equivale al modo.

2.- Concepto de tercero

* Tercero civil: El tercero hipotecario base de la protección registral, no es más que el tercero civil, completado con unos presupuestos que para su protección impone el principio de fe pública registral. Y el concepto es esencialmente negativo, el tercero es el que no es parte, al que el Código civil se refiere en numerosas ocasiones (artículos 1091, 1257 y otros, menos generales) conforme a la regla del Derecho romano: res inter alios acta tertiis neque nocet neque prodest, siendo también la base del concepto de cosa juzgada en Derecho procesal. También se refiere al tercero, aún sin utilizar la expresión, el artículo 1473 del Código civil que es mencionado expresamente en el recurso de casación.

Así, el tercero es el que no es sujeto de la relación jurídica que se contempla, por estar fuera de ella y no haber participado en su formación.

* Tercero hipotecario. El tercero adquirente es el sujeto que subentra en el derecho del transferente, es decir, en la relación jurídica que es considerada: causahabiente del mismo, bajo el principio nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. No son terceros los adquirentes mortis causa que suceden al titular en sus mismos derechos y obligaciones.

La Ley Hipotecaria de 1861 y las posteriores reformas de 1869 y 1909 definían al tercer hipotecario en estos términos: se considera tercero a aquél que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito. La Ley Hipotecaria vigente ha suprimido esta definición, que tanta polémica produjo y responde a la idea de que el ordenamiento tiene que regular y no definir. La ley hipotecaria vigente contempla al tercero esencialmente en el artículo 34 y otros, como el 31 y el 36 y de su normativa es claro que el tercero es el adquirente a título oneroso (por tanto, inter vivos) del titular registral, no este mismo sino el que es ajeno (tercero) respecto a la relación jurídica que consta en el Registro de la Propiedad. Ya una antigua sentencia de 31 mayo 1955 contempla el caso de que en una partición se produce el error de comprender dos fincas que se había vendido una y declara que el comprador era tercero pues no intervino en las operaciones precedentes en las que se cometió el error.

La entidad demandada no es tercer hipotecario; es el titular que sí intervino en la subasta y actos subsiguientes, hasta la inscripción a su favor de algo que no se había subastado.

· Artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Este artículo dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque .después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro".

Consagra el principio de fe pública registral, que es la eficacia ofensiva de la inscripción, que alcanza al tercero hipotecario y requiere varios presupuestos que en el presente caso son discutibles, que son: · adquisición · de buena fe · tercero hipotecario La adquisición la contempla la sentencia de esta Sala, tan citada y seguida reiteradamente por otras muchas, de 5 marzo 2007 pero se refiere a otro caso no ya distinto, sino opuesto al presente. Dice literalmente en lo que aquí interesa: "la doctrina sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que procede dejar sentada... este precepto ampara las adquisiciones a no domino precisamente porque salva el efecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según él Registro aparezca con facultades para trasmitir la finca." En el presente caso, no se trata de que el embargado trasmitió lo que no era suyo, sino que NO TRANSMITIO LA PLAZA Nº NUM004, que ni se embargó, ni se adjudicó, sino simplemente se inscribió por error. Por tanto, no hubo adquisición que quepa en el artículo 34.

Adquisición de buena fe. La buena fe es un concepto jurídico. En este campo, la jurisprudencia destaca que no es un estado de conducta como ocurre en el Derecho de obligación sino de conocimiento: sentencias de 17 julio de 1999, 23 diciembre 2000, 18 diciembre 2007 . Tiene su base en hechos que son inamovibles en casación, pero la calificación es jurídica. Así, la Comunidad de propietarios, codemandada, que se ha allanado a la demanda, en la acción declarativa, reclamó por impago de las cuotas respecto a la plaza de garaje número NUM008 y la sociedad demandada alega que ha adquirido no sólo ésta sino también la número NUM004 . Es claro el error y sorprendente que no se haya procedido a la nulidad de actuaciones, pero la entidad codemandada tenía conocimiento que a nada tenía derecho respecto a la plaza número NUM009 .

Tercero hipotecario. La entidad codemandada no es tercero hipotecario. El artículo 34 mantiene la adquisición de éste ante el Registro inexacto al tiempo de adquirir. En el presente caso, no hubo adquisición, ya que no adquirió por ningún título la discutida plaza número NUM004, ni el Registro de la Propiedad era inexacto porque la plaza únicamente embargada era la NUM008, no la NUM004 .

En conclusión: la entidad demandada no adquirió (carece de título) ni quiso adquirir (sólo se dirigió contra la plaza NUM008 cuyo propietario no pagaba los gastos de comunidad). No tiene buena fe, pues tenía conocimiento de que se inscribía una plaza que era ajena a su relación jurídica. No es tercer hipotecario, porque no es un tercero, es el titular mismo: no es el adquirente de buena fe ajeno a la relación jurídica, que es el título -embargo, subasta y adjudicación- de la plaza equivocada.

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Civil – D. Registral. Legitimación del registrador para demandar ante la jurisdicción civil instando la nulidad de la Resolución de la DGRN que revoca una nota de calificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La primera cuestión que debe plantearse, puesto que su propia naturaleza exige su consideración de oficio, es la de la legitimación del Registrador de la Propiedad para iniciar como demandante el presente proceso; legitimación que negaba el Abogado del Estado y que, no obstante, fue reconocida por el Juzgado de Primera Instancia con una formulación tan general que prácticamente comprendería la totalidad de los supuestos posibles, sin que la Audiencia se planteara la cuestión ante la desestimación de la demanda en cuanto al fondo de la pretensión de nulidad formulada.

Esta Sala (entre las más recientes, sentencias 260/2012, de 30 abril y 779/2012, de 9 diciembre), tras considerar el texto del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, bajo el epígrafe de "condición de parte procesal legítima" establece, en su párrafo primero, que «serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso», afirma que legitimación, considerada de este modo, constituye un presupuesto procesal susceptible de examen previo al del conocimiento del fondo del asunto en tanto que, incluso siendo acogible la pretensión -si se abstrae de la consideración del sujeto actuante- la misma no ha de ser estimada cuando quien la formula no puede ser considerado como "parte legítima", siendo cuestión que los tribunales han de examinar de oficio.

TERCERO.- Esta Sala, en sentencia de Pleno de fecha 20 de septiembre de 2011 (Recurso 278/2008), declaró al respecto que «la existencia de un interés legítimo suficiente como base de la legitimación surge con carácter extraordinario de la propia norma siempre que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda repercutir de modo efectivo y acreditado en la esfera jurídica del Registrador que la invoca por afectar a un derecho o interés del que sea titular, el cual no se identifica con el que resulta de la defensa de la legalidad o disconformidad con la decisión del superior jerárquico respecto de actos o disposiciones cuya protección se le encomienda, ni con un interés particular que le impediría calificar el título por incompatibilidad, según el artículo 102 del RH, sino con aspectos que deberán concretarse en la demanda normalmente vinculados a una eventual responsabilidad civil o disciplinaria del registrador relacionada con la función calificadora registral si la nota de calificación hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la DGRN. Se trata, por tanto, de una legitimación sustantiva que deriva de una norma especial, como es el artículo 328 de la LH, y que antes que contradecir lo expuesto en la Exposición de Motivos de la reforma de 2005, lo confirma desde el momento en que se aclara y concreta, de un lado, como regla, la imposibilidad de que el registrador pueda recurrir la decisión de su superior jerárquico cuando revoca su calificación, y mantiene y precisa, de otro, la vinculación de todos los registradores a las resoluciones de la Dirección Generalde los Registros y del Notariado cuando resuelve recursos frente a la calificación, lo cual supone mantener aquellos otros aspectos que no tienen que ver con la defensa objetiva o abstracta de la legalidad sino, (...) con el anuncio o amenaza de responsabilidad disciplinaria....».

En el presente caso no cabe apreciar la concurrencia de tal legitimación en el recurrente en tanto que no existe afectación alguna de un derecho o interés del que pudiera ser titular el registrador demandante, teniendo en cuenta el carácter tan excepcional que ha de atribuirse a esta legitimación especial que, únicamente en previsión de casos muy concretos en que pudiera estar justificada, se mantuvo en la reforma del artículo 328 LH operada por la Ley 24/2005, alterando el proyecto inicial que la descartaba totalmente habiendo quedado incluso en la Exposición de Motivos la expresión de que la en la reforma «se aclara y concreta la imposibilidad de que el registrador pueda recurrir la decisión de su superior jerárquico cuando revoca su calificación» 

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Civil – D. Hipotecario - D. Registral. Doble inmatriculación. En los casos de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- En clara contradicción con esto último, formula la recurrente el motivo tercero para denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación en forma alguna puede amparar una modificación registral de la extensión superficial de una finca por quien pretende ostentar la condición de "tercero hipotecario" ni, en definitiva, despliega su eficacia, ligada al principio de fe pública registral, en los supuestos de doble inmatriculación.

La sentencia de esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecariaafecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

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Civil – Registral e Hipotecario. Tercero hipotecario. Requisitos. Exigencia de buena fe en la adquisición.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- (...) El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que da carta de naturaleza a la transmisión de quien no es dueño, pues mantiene la adquisición del tercero hipotecario ante el Registro inexacto al tiempo de la transmisión, está sometido en su aplicación a criterios rigurosamente exigibles como corresponde al importante efecto que produce. De su contenido resulta que el tercero que, sin conocer la inexactitud del Registro, adquiere por negocio jurídico a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho. Se trata, en definitiva, del juego del principio de fe pública registral, cuya eficacia consiste en mantener la adquisición del tercero protegido frente al Registro inexacto. Para que pueda entrar en juego el artículo 34 LH se requiere: a) Que el tercero adquiera el derecho inscrito en las circunstancias que el mismo artículo establece; b) Que el Registro sea inexacto; y c) Que las causas de la inexactitud del Registro no consten explícitamente en el mismo.

En el caso se observa que los demandados adquirentes, Verbasa Gestión S.A. y doña Inmaculada, por su situación de rebeldía, ni siquiera han acreditado ser actualmente titulares registrales de los inmuebles adquiridos mediante escritura pública de 31 de marzo de 2003, lo que constituye un requisito esencial para su consideración como terceros hipotecarios, ni ello resulta de la prueba obrante en las actuaciones. Faltaría así el requisito esencial de que el "tercero hipotecario" haya obtenido la inscripción de su derecho.

Pero en todo caso, falta el requisito de la buena fe en tanto que, del propio contenido del Registro aparecía que, en la fecha de la adquisición por parte de los demandados, existía un asiento de presentación vigente en cuya virtud la demandante instaba la inscripción a su favor de la titularidad de los mismos bienes en virtud de una escritura pública otorgada por Pórticos Levantinos S.L. (que, a su vez, había vendido posteriormente a los demandados) lo que significaba el conocimiento por parte de estos de dicha circunstancia, que excluía la aplicación de la presunción de buena fe a que la norma se refiere, ya que conocían así que el titular registral había efectuado una transmisión anterior de la titularidad del mismo bien, lo que les impedía ampararse en el principio de fe pública registral.

La sentencia de esta Sala núm. 90/2005, de 18 febrero (RC 5401/2000) afirma que « la buena fe no solo significa "requiere" el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud (SS., entre otras, 14 febrero 2000; 8 marzo 2001; 7 diciembre 2004 "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido"). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988)».

En consecuencia, la demanda debe ser estimada en cuanto a las peticiones que se refieren a las fincas cuestionadas, si bien no lo puede ser íntegramente ya que igualmente solicitaba la nulidad absoluta de las escrituras de división horizontal de la originaria finca registral NUM000 y de disolución del condominio existente sobre dicha finca entre Pórticos Levantinos S.L. y AMPG García S.L. cuando la propia demandante presentó para su inscripción en el Registro el título de propiedad que le otorgaba la titularidad de los apartamentos, que habían sido individualizados en virtud de dicha disolución de condominio.

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Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Valor probatorio de las inscripciones registrales y del contenido del catastro.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Madrid (s. 11ª) de 10 de febrero de 2012 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

TERCERO.- Ejercitándose en el presente proceso una acción reivindicatoria hemos de recordar la naturaleza de esta acción y los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de esta acción.

Esta Audiencia Provincial, sec. 13ª, en sentencia de 12-12-2008 resume estos requisitos: "Definiéndose la acción reivindicatoria como aquella que tiene por finalidad obtener el reconocimiento del derecho de dominio y en su consecuencia la restitución de la cosa que indebidamente retiene el demandado (art. 348, párrafo segundo del C.C.), resulta preciso para su viabilidad y éxito de la concurrencia y prueba de los siguientes requisitos o circunstancias:

1º) Que el actor justifique su derecho de propiedad sobre los bienes reclamados fundado en título legítimo de dominio mediante documentos públicos o privados, o mediante la causa idónea que da nacimiento a la relación en que el derecho real de propiedad consiste, o en su defecto en la posesión inmemorial, o en la posesión continuada en el plazo marcado para la prescripción ordinaria o extraordinaria conforme a los artículos 1.941, 1.959 y 1.963 del Código Civil (Sentencias de 28 de marzo de 1.973, 5 de diciembre de 1.977, 6 de julio de 1.982, entre otras muchas). En este sentido debe precisarse que, las certificaciones catastrales, las administrativas de tipo fiscal-tributario, o incluso las del propio Registro de la Propiedad, no constituyen justificaciones del derecho de dominio, por cuanto la inclusión de una finca en estos Registros no pasa de constituir un indicio de que el bien descrito puede pertenecer a quien figura como titular del pago de los correspondientes impuestos, o porque la inscripción registral de la propiedad aunque confiere legitimación a su titular y le otorga la presunción de existencia, pertenencia y posesión de la finca, relevándole de probar su dominio con la consiguiente inversión de la carga de la prueba (art.38 de la Ley Hipotecaria), descansa en simples declaraciones de los otorgantes quedando fuera de protección los datos descriptivos de la finca (Sentencias de 27 de abril de 1.977, 15 de noviembre de 1.981 y 31 de octubre de 1.983), de forma que frente a los títulos inscritos pueden oponerse otros que los contradigan.

2º) Que se identifique la cosa objeto de la acción con claridad y precisión, de forma que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que se refieren los documentos y demás medios de prueba en que la actora funda su pretensión, identificación del bien reivindicado que debe ser plena, de tal modo que no deje lugar a dudas sobre cuál sea el predio reclamado, el terreno concreto pretendido, sus linderos, cabida y situación, y que implica un juicio comparativo que lleve al Juzgador a la convicción de que una y otra, la finca según el titulo y la existente en la realidad son una misma cosa (Sentencias de 3 de julio de 1.981, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1.982 y 26 de enero de 1.985); cuestión ésta que, como de hecho que es, se confía al juzgador de instancia (Sentencia de 3 de noviembre de 1.989); y 3º) Que el demandado o demandados sean poseedores o detentadores, y si tuvieren un titulo más o menos firme, que se obtenga previa o simultáneamente la declaración de nulidad del título o títulos en el que el demandado funda su derecho, a menos que el titulo en cuya virtud acciona el demandante sea anterior y la nulidad consecuencia implícita o indispensable de la acción ejercitada o que los derechos de ambas partes sobre la cosa reclamada deriven de documentos entre sí independientes.

Y a estos fines ha de tenerse en cuenta el alcance de la fe pública registral como señala esta misma Audiencia, sec. 12ª, en sentencia de 27-1-2009: "Téngase en cuenta que, según constante y reiterada doctrina jurisprudencial, la fe pública registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, de tal manera que la fe pública registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, tales como la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita. La sentencia de 1 de julio de 1995 del Tribunal Supremo específica que "el Registro de la Propiedad, carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o físicos, tanto a los4 efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de la finca. En consecuencia deviene irrelevante el hecho acontecido. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal supremo de 19 de noviembre de 1992 señala que "afirmar que solo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedades insostenible, pues, la propiedad, se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos en el artículo 609 del C.c. sin necesidad de inscripción registral."

Es también conocida la doctrina jurisprudencial que han seguido, entre las más recientes, la STS de 16 de mayo de 2008, según la cual las fichas catastrales de las fincas en litigio aunque puedan catalogarse ampliamente como documentos públicos administrativos - Sentencia de 20 de diciembre de 2007 -, carecen de la eficacia probatoria plena que releva a los Tribunales de valorarlos en conjunción con el resto de las pruebas practicadas; que en un sistema de libre valoración de la prueba, que es el que rige en el ordenamiento procesal, no se infringe norma alguna al inclinarse el Juzgador por uno y otro de los medios probatorios traídos al proceso para sentar sus conclusiones fácticas (Sentencia de 20 de diciembre de 2007)."

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Civil – D. Reales – D. Registral. Procesal Civil. Acción reivindicatoria. Identificación de la fina. Valor probatorio de las inscripciones del Registro de la Propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo segundo. Infracción del art. 215.2 LEC, al haber alterado la carga de la prueba que correspondía a los demandados, infringiendo con ello los arts. 1216 y 1218 del C. Civil, así como el art. 38 de la Ley hipotecaria y toda la jurisprudencia al respecto.

Se desestima el motivo.

Entiende el recurrente que se ha alterado la carga de la prueba al no respetar la presunción de exactitud registral del art. 38 de la LH.

Esta Sala viene declarando: El Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas (Sentencias de 13-11-1987, 1-10- 1991, 26-11-1992, 3-2-1993 y 1-7-1995).

El artículo 38 sólo establece una presunción "iuris tantum" a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registralels no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada (Sentencias de 11-6-1991, 24- 2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996).

La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil (Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994). (STS 17-3-2005)

De lo expuesto se deduce que la inscripción registral no prueba la identificación de la finca, siendo éste uno de los requisitos esenciales de las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio, por lo que no se ha alterado la carga de la prueba, sino que ésta en el aspecto identificativo recae sobre la parte actora, tal y como declara la sentencia recurrida, por lo que tampoco se infringe el valor probatorio de los documentos públicos (arts. 1216 y 1218 C. Civil).

Es más, el actor que era el obligado a identificar a la perfección la situación y enclave de su finca no ha aportado prueba pericial alguna ni la ha propuesto, pretendiendo que la Sala supla esa función, analizando planos catastrales y fotografías aéreas, lo que no es de recibo.

CUARTO.- Motivo primero. Infracción del art. 38 de la LH en relación con el art. 1.3 de la LH.

Se desestima el motivo.

Damos por reproducido lo dicho en el anterior motivo en el que también se invocaba el art. 38 de la LH, pero insistimos en que la presunción de exactitud registral afecta al título no a la realidad física que el mismo describe que puede o no coincidir con la realidad extraregistral.

La jurisprudencia tiene declarado que la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo 4 entre la finca real y la titular (Sentencias de 5-3-1991, 25-11-1991, 26-11- 1992, 4-11-1993, 11-6-1993, 6-5-1994, 28-3-1996 1-4-1996). (STS 17-3-2005).

QUINTO.- Motivo segundo. Infracción del art. 348 C. Civil, en relación con el art. 609 del C. Civil.

Se desestima el motivo.

Establece esta Sala: Pues así, como es doctrina jurisprudencial que no ha de confiarse a un necesario juicio de deslinde la determinación de la finca (S. 13 Oct. 1976, por todas), si es condición «sine qua non» la identidad inequívoca de la finca a reivindicar, lo que comprendería que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil (S.S. 16 Jul. 1990, 5 Mar. 1991 1 Dic. 1993 y 25 de mayo de 2000, entre otras muchas).

A la vista de esta doctrina debemos recordar que:

1. La parcela nº NUM001 del polígono NUM002 aparece catastrada a nombre del demandado Sr.

Leovigildo, pese a que en el título de los actores se refleja dicha parcela como de su propiedad.

2. Que el demandado reconozca, en anterior proceso, que su finca linda por todos sus vientos con la del actor, no atribuye a la de este clarificación en la identificación física de su parcela, pues el demandante admite en su demanda que su propiedad excede de la ahora reclamada.

3. En anterior expediente expropiatorio la Administración tuvo por expropiado parcialmente de la parcela nº NUM001 del polígono NUM002 al demandado.

Todos estos datos junto con la ausencia de prueba pericial sobre la ubicación física, linderos y extensión de su finca nos lleva a determinar que no se han infringido los arts 348 y 609 del C. Civil, pues el actor no ha acreditado la totalidad de los requisitos que exige el art. 348 para la prosperabilidad de sus acciones.

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Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Acción de deslinde. Eficacia probatoria de la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª) de 3 de octubre de 2011 (D. JOSE MANUEL VALERO DIEZ).

PRIMERO.- Tiene razón el recurrente en su primer motivo de recurso, ya que realmente la acción ejercitada es la reivindicatoria a la que se acumula la acción de deslinde. Pero, como luego veremos, esta circunstancia no altera en absoluto el resultado del litigio tal como ha quedado decidido por la resolución de instancia.

Pues bien, en cuanto a la acción reivindicatoria, como dice la STS de 24 de 2003 "Con arreglo a la doctrina jurisprudencial (Sentencias de 9 de junio de 1982; 4 de junio y 23 de diciembre de 1983 y 9 de febrero de 1984) para la estimación de la acción reivindicatoria se requiere título de dominio, identificación de la finca y posesión de la misma por el demandado, pero es que, además y es lo que justifica la formulación autónoma del motivo, la jurisprudencia (Sentencias de 31 de octubre de 1983; y 26 de enero y 18 de mayo de 1985) exige como requisito indispensable para la acción dicha "la inequívoca identificación de la finca de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea", añadiéndose (Sentencias de 9 de junio de 1982; 22 de diciembre de 1983 y 25 de febrero de 1984) que tal requisito tiene un doble aspecto: por una parte, el de fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca, por otra, que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que el primer aspecto de la identificación se refiere...".

Y en cuanto a la descripción registral de la finca del recurrente, y la importancia que éste le concede, no cabe desconocer con la STS de 13 de julio de 2011 que "Como señala esta Sala en sentencias, entre otras de 23 enero 1992 y 4 diciembre 2003, la prueba de la propiedad reclamada corresponde al que se reputa titular, que ha de acreditar cumplidamente los hechos constitutivos de su acción, es decir, la identidad del objeto, que medie un hecho jurídico apto y suficiente, con proyección de titularidad dominical, para dar existencia a la relación entre persona y cosa en que la propiedad consiste y que el sujeto titular de la relación sea la persona que acciona (Sentencias de 28 de mayo de 1965, 22 de abril de 1967, 16 de octubre de 1969 y 12 de junio de 1976). Si, como establece la sentencia impugnada, no se ha identificado adecuadamente el lugar en que se encuentra el terreno que, por exceso sobre el figurado en el título, se atribuye la parte demandante ni que el mismo deba ser considerado como incluido en su propio título, ninguna infracción puede haberse producido respecto de las normas que se citan.

Trae a colación la parte recurrente, en apoyo de su tesis, la sentencia de esta Sala núm. 519/2002, de 23 mayo, olvidando, no obstante, que la misma afirma que todo lo referente a la identificación de la cosa es cuestión de hecho, excluida por tanto del recurso de casación (Sentencias de 23 mayo 1984, 7 febrero y 7 octubre 1985, 17 febrero 1987, 10 junio y 4 noviembre 1993, 19 febrero y 9 julio 1996).

Transcribe de la misma el siguiente párrafo de su fundamento de derecho tercero: «si bien las inscripciones del Registro de la Propiedad acreditan solamente la actuación del funcionario encargado del mismo, pero no son documentos auténticos que comprueben por sí solos la realidad del derecho al ser mera corroboración del título en que conste el derecho, también entiende esta Sala que cuando están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras, y acreditada la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular también con la presunción de lo que diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado al titular "secundum tabulas" de la obligación de probar la concordancia con la realidad extra hipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada según lo dispuesto en los artículos 1, 9, 21, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria ».

No es ésa la situación del caso presente, pues la sentencia citada se refiere al supuesto en que "están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras, y acreditada la identificación física de la finca".

Fuera de tales supuestos no cabe la invocación de las normas hipotecarias para acreditar las circunstancias físicas de la finca y sí únicamente su titularidad, lo que no se discute a la demandante respecto de la finca registral nº NUM001.

Esta Sala ha declarado con reiteración que la fe pública del Registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas (Sentencias de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968, 3 de junio de 1989; y, como más recientes, las de 5 junio 2000, 6 julio 2002, 15 abril 2003  y 30 junio 2010).

Por ello la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (principio de legitimación registral) y la norma del artículo 34 de la misma Ley (protección del tercero hipotecario) se refieren a la titularidad sobre el derecho inscrito y no a los datos de hecho que figuran en la inscripción.

Baste citar al respecto la sentencia de esta Sala nº 580/2000, de 5 de junio, la cual afirma que « el principio de legitimación registral así como el de fe pública, artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas (sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968 y 3 de junio de 1989)».

Por lo que se refiere a la acción de deslinde acumulada y por ambas partes promovida, nos dice la STS de 26 de junio de 2003 que "procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión y en idénticos términos se pronuncia la Sentencia de 14 de octubre de 1991  añadiendo que se tiende a poner claridad en una linde incierta (Sentencias de 30 de junio de 1973, 27 de mayo de 1974 y 27 de abril de 1981). A la existencia de la confusión de linderos como presupuesto de la acción de deslinde se refieren numerosas sentencias del Tribunal Supremo. La Sentencia de 18 de abril de 1984, afirma que según declaró este Tribunal en Sentencia de 20 de enero de 1983, la facultad de excluir, con los derechos que la integran de deslinde y cerramiento (artículos 384 y 388 del Código Civil), a fin de lograr la individualización del predio mediante la gráfica fijación de la línea de su polígono, evitando intromisiones, ha sido precisada en su finalidad y alcance por una jurisprudencia reiterada que va desde la Sentencia de 14 de enero de 1936 a la de 27 de abril de 1981, pasando por las de 8 de julio de 1953, 9 de febrero de 1962, 2 de abril de 1965 y 27 de mayo de 1974 EDJ 1974/402, en el sentido de que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.".

Consecuentemente, en este caso esta acción acumulada también es procedente dado que se pretende una finalidad individualizadora del predio, fijando su linderos en su parte norte y sur respectivamente y persiguiendo la concreción de los derechos dominicales ya existentes sobre una determinada zona de terreno incierto cual es la discutida, es decir, lo que se pretende en definitiva es eliminar la situación de incertidumbre que afecta a la extensión superficial litigiosa.

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Civil - D. Registral. Doble inmatriculación y protección registral.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011. Pte: ENCARNACION ROCA TRIAS. (1.328)

OCTAVO. Doble inmatriculación y protección registral.

De una forma u otra, los cinco recursos de casación alegan la vulneración del art. 34 LH, en relación con la argumentación de la sentencia recurrida que aplica el derecho civil puro en este punto al entender que la doble inmatriculación impide la aplicación de los principios protectores derivados de la fe pública registral.

Los motivos no se estiman. (...)

Como afirma la STS 345/2008, de 6 mayo, "El fenómeno de la doble inmatriculación resulta frecuente en nuestro derecho inmobiliario registral precisamente por la propia facilidad de los medios de inmatriculación y se produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra".

La STS 408/2011, de 3 junio, recogiendo anterior doctrina, añade que "Tal como recoge la reciente sentencia de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados" (asimismo, STS 404/2011, de 2 junio y las allí citadas).

Por ello no llevan razón los recurrentes al pretender que se les aplique el principio de fe pública registral al ser ellos adquirentes de buena fe y haber adquirido de titular inscrito, porque al haberse producido la doble inmatriculación probada, no se producen todos los efectos que derivan de la inscripción y por tanto, cuando existe una colisión entre dos folios registrales, o entre varios como ocurre en el caso presente, la preferencia entre los titulares debe ser determinada en el juicio declarativo correspondiente y de acuerdo con las reglas del derecho civil.

Como afirma la doctrina más autorizada, la protección del art. 34 LH no llega a "[...] despojar a quien también aparece en el Registro con facultades para transferir", por lo que el transferente en el caso de la doble inmatriculación, no está plenamente legitimado y ello puede comprobarse con la simple consulta de ambos folios registrales. Esta doctrina debe aplicarse también en el caso, como es el actual, en que los litigantes podrían ser considerados como terceros de buena fe en sus respectivos folios.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]  

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Civil – D. Reales. Servidumbre de paso. Cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro, surtiendo efecto aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (s. 1ª) de 15 de julio de 2011. Pte: MARIA ISABEL SOLER NAVARRO. (1.304)

SEGUNDO.- (...) el hecho de que la servidumbre de paso no tuviera acceso al Registro no impide su existencia, como ya recoge el Juez " aquo " y ello porque aún cuando no conste en el Registro de la Propiedad el derecho de paso, ello no es óbice para que exista y produzca todos sus efectos; así, considera de forma reiterada la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que la exigencia de forma escrita contenida en el último párrafo del art. 1.280 C.Civil en relación con los actos y contratos que tengan por objeto la creación de derechos reales sobre bienes inmuebles no tiene el alcance de forma solemne que pueda afectar a la eficacia obligatoria del contrato.

Además, partiendo de que la servidumbre de paso es aparente cuando hay camino, amén de positiva y discontinua (AP Baleares, sentencia de 06-11-2006), cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro (SS. 17-5-1927,5-4- 1986y21-12-1990) (STS de 17-10-2006), surtiendo efecto aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen (STS de 24-03-1993), exigiendo el Tribunal Supremo para la inoponibilidad de servidumbre no inscrita la existencia de buena fe en el adquirente del fundo sirviente, esto es, la ignorancia del gravamen, ya que en otro caso, no resultaría amparado por la fe pública registral, ausencia de buena fe que existe, sea la servidumbre aparente o no, cuando el tercero tenía conocimiento efectivo de la existencia extrarregistral de la carga real (sentencia de 25 de mayo de 1974), existiendo una consolidada jurisprudencia (sentencias de 20 de diciembre de 1962, 21 de diciembre de 1970, 30 de diciembre de 1975, 29 de mayo de 1979,5 de abril de 1986y12 de diciembre de 1990) según la cual cuando los signos de la servidumbre son ostensibles e indubitados, su apariencia exterior les atribuye una publicidad equivalente a la inscripción y, por tanto, surten efecto contra el adquirente del inmueble aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen, que además cuando se demuestra que el adquirente conoció o tuvo motivos racionales para conocer, como ocurre en este caso, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba gravada con un derecho de servidumbre, no podrá ampararse en la falta de inscripción, y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre sean ostensibles y, por ende, indubitados (sentencias del TS. de 23 de octubre de 1980, 5 de abril de 1986 y 15 de marzo de 1993, disponiendo ésta última que "el Art. 13-1º LH precepto en que se ampara el motivo y a cuyo tenor las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra terceros, ha sido interpretado por la Sala 1ª en el recto sentido de desposeerlos de imperatividad absoluta y terminante, ya que aunque tal gravamen real carezca de constancia registral, cuando el tercero conoce su existencia, bien por su carácter permanente, o bien por haberse acreditado por otros medios, no puede ampararse dicho tercero en tal falta de inscripción expresa (SS. 8-5-47y20-5-92), pues cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanentes y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro (Ss. 17-5-27,5-4-86y21-12-90)".

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]  

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Civil - D. Registral. Registro de la Propiedad. Doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación. Exceso de cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2011.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el análisis de los distintos motivos de uno y otro de los recursos, conviene hacer dos precisiones sobre la función de esta Sala, que no es una tercera instancia que permita revisar la valoración de la prueba hecha en la instancia y sobre el concepto y doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación, que se resuelve por la normativa del Derecho civil, ya que los preceptos hipotecarios se neutralizan entre sí.

(...)

En cuanto a la segunda, tal como recoge la recientísima sentencia de 2 de junio de 2011, siguiendo a la de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.

El criterio que, a falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia es el de prevalencia de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria contenida en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad, que son los que en el recurso se consideran infringidos por inaplicación, como expresa la sentencia de 30 de diciembre de 1993 y la de 29 de mayo de 1997 lo reitera y advierte que una de tales normas es la de la preferente cualidad del título prioritario, utiliza como criterio accesorio el de la inmatriculación anterior del título.

Es elocuente el resumen que hace la sentencia de 18 de diciembre de 2000 en estos términos: " La doctrina que ha mantenido esta Sala, aunque no con unanimidad pero sí en las últimas sentencias, como las de 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993 es la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil. Dice, en este sentido, la primera de estas sentencias: " en el campo del derecho civil, son dos los criterios sentados por la doctrina de esta Sala: a) el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil pero, es decir abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; b) el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo; ahora bien, del examen de dicha doctrina fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo criterio; y esto es así por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere sancionado y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero examen de las hojas registrales".

Y añade la segunda: " esta Sala ha declarado con reiteración (Sentencias, entre otras, de 31-10-1978, 28 marzo y 16 mayo 1980, 12-5-1983 y 8-2-1991) que en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad".

Lo cual es reiterado por la de 11 de octubre de 2004 con este texto: " De modo prácticamente unánime, la más moderna jurisprudencia precisa que ese conflicto debe ser resuelto en el proceso declarativo conforme a las normas del derecho civil y no por aquellas del derecho hipotecario que, en otro caso, serían aplicables. La coexistencia de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular (Sentencias de 16 de diciembre de 1.993, 30 de diciembre de 1.993, 30 de septiembre de 1.994, 28 de enero de 1.997, 29 de mayo de 1.997, 12 de marzo de 1.999, 18 de diciembre de 2.000)".

(...)

CUARTO.- El recurso de casación se formula con base en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se articula en dos motivos, que igualmente deben ser rechazados.

(...) El segundo, por infracción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria se desestima porque la normativa hipotecaria se neutraliza en los supuestos de doble inmatriculación. Aparte de lo cual, esta norma es expresión de la presunción de exactitud registral y se conoce como principio de legitimación registral o eficacia defensiva de la inscripción, pero es una presunción iuris tantum, en el sentido de que la protección que brinda el Registro de la Propiedad al titular inscrito cede ante la prueba en contrario (así, sentencia de 16 de julio de 2001 y numerosa jurisprudencia que cita), que es lo ocurrido en el presente caso, en que la titularidad de esta parte recurrente ha sido anulada en cuanto al exceso de cabida, objeto de la acción ejercitada por la sociedad demandante.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia] 

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Civil - D. Hipotecario. Registro de la propiedad. Fe pública registral. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión que se plantea en casación, netamente jurídica, es la presunción de exactitud registral, como eficacia del Registro de la Propiedad, que se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular (por ejemplo y como caso frecuente, lo había transmitido a otro en documento no inscrito), careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino.

Este ha sido el claro criterio jurisprudencia desde la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 que, tras un repaso a la jurisprudencia anterior, afirma: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente." Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010.

Como ya había dicho la sentencia de 22 junio de 2001, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero y añade la antes citada de 5 de mayo de 2008 que la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]  

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