Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Valor probatorio de las inscripciones registrales y del contenido del catastro.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Madrid (s. 11ª) de 10 de febrero de 2012 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

TERCERO.- Ejercitándose en el presente proceso una acción reivindicatoria hemos de recordar la naturaleza de esta acción y los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de esta acción.

Esta Audiencia Provincial, sec. 13ª, en sentencia de 12-12-2008 resume estos requisitos: "Definiéndose la acción reivindicatoria como aquella que tiene por finalidad obtener el reconocimiento del derecho de dominio y en su consecuencia la restitución de la cosa que indebidamente retiene el demandado (art. 348, párrafo segundo del C.C.), resulta preciso para su viabilidad y éxito de la concurrencia y prueba de los siguientes requisitos o circunstancias:

1º) Que el actor justifique su derecho de propiedad sobre los bienes reclamados fundado en título legítimo de dominio mediante documentos públicos o privados, o mediante la causa idónea que da nacimiento a la relación en que el derecho real de propiedad consiste, o en su defecto en la posesión inmemorial, o en la posesión continuada en el plazo marcado para la prescripción ordinaria o extraordinaria conforme a los artículos 1.941, 1.959 y 1.963 del Código Civil (Sentencias de 28 de marzo de 1.973, 5 de diciembre de 1.977, 6 de julio de 1.982, entre otras muchas). En este sentido debe precisarse que, las certificaciones catastrales, las administrativas de tipo fiscal-tributario, o incluso las del propio Registro de la Propiedad, no constituyen justificaciones del derecho de dominio, por cuanto la inclusión de una finca en estos Registros no pasa de constituir un indicio de que el bien descrito puede pertenecer a quien figura como titular del pago de los correspondientes impuestos, o porque la inscripción registral de la propiedad aunque confiere legitimación a su titular y le otorga la presunción de existencia, pertenencia y posesión de la finca, relevándole de probar su dominio con la consiguiente inversión de la carga de la prueba (art.38 de la Ley Hipotecaria), descansa en simples declaraciones de los otorgantes quedando fuera de protección los datos descriptivos de la finca (Sentencias de 27 de abril de 1.977, 15 de noviembre de 1.981 y 31 de octubre de 1.983), de forma que frente a los títulos inscritos pueden oponerse otros que los contradigan.

2º) Que se identifique la cosa objeto de la acción con claridad y precisión, de forma que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que se refieren los documentos y demás medios de prueba en que la actora funda su pretensión, identificación del bien reivindicado que debe ser plena, de tal modo que no deje lugar a dudas sobre cuál sea el predio reclamado, el terreno concreto pretendido, sus linderos, cabida y situación, y que implica un juicio comparativo que lleve al Juzgador a la convicción de que una y otra, la finca según el titulo y la existente en la realidad son una misma cosa (Sentencias de 3 de julio de 1.981, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1.982 y 26 de enero de 1.985); cuestión ésta que, como de hecho que es, se confía al juzgador de instancia (Sentencia de 3 de noviembre de 1.989); y 3º) Que el demandado o demandados sean poseedores o detentadores, y si tuvieren un titulo más o menos firme, que se obtenga previa o simultáneamente la declaración de nulidad del título o títulos en el que el demandado funda su derecho, a menos que el titulo en cuya virtud acciona el demandante sea anterior y la nulidad consecuencia implícita o indispensable de la acción ejercitada o que los derechos de ambas partes sobre la cosa reclamada deriven de documentos entre sí independientes.

Y a estos fines ha de tenerse en cuenta el alcance de la fe pública registral como señala esta misma Audiencia, sec. 12ª, en sentencia de 27-1-2009: "Téngase en cuenta que, según constante y reiterada doctrina jurisprudencial, la fe pública registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, de tal manera que la fe pública registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, tales como la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita. La sentencia de 1 de julio de 1995 del Tribunal Supremo específica que "el Registro de la Propiedad, carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o físicos, tanto a los4 efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de la finca. En consecuencia deviene irrelevante el hecho acontecido. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal supremo de 19 de noviembre de 1992 señala que "afirmar que solo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedades insostenible, pues, la propiedad, se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos en el artículo 609 del C.c. sin necesidad de inscripción registral."

Es también conocida la doctrina jurisprudencial que han seguido, entre las más recientes, la STS de 16 de mayo de 2008, según la cual las fichas catastrales de las fincas en litigio aunque puedan catalogarse ampliamente como documentos públicos administrativos - Sentencia de 20 de diciembre de 2007 -, carecen de la eficacia probatoria plena que releva a los Tribunales de valorarlos en conjunción con el resto de las pruebas practicadas; que en un sistema de libre valoración de la prueba, que es el que rige en el ordenamiento procesal, no se infringe norma alguna al inclinarse el Juzgador por uno y otro de los medios probatorios traídos al proceso para sentar sus conclusiones fácticas (Sentencia de 20 de diciembre de 2007)."

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Civil – D. Reales – D. Registral. Procesal Civil. Acción reivindicatoria. Identificación de la fina. Valor probatorio de las inscripciones del Registro de la Propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo segundo. Infracción del art. 215.2 LEC, al haber alterado la carga de la prueba que correspondía a los demandados, infringiendo con ello los arts. 1216 y 1218 del C. Civil, así como el art. 38 de la Ley hipotecaria y toda la jurisprudencia al respecto.

Se desestima el motivo.

Entiende el recurrente que se ha alterado la carga de la prueba al no respetar la presunción de exactitud registral del art. 38 de la LH.

Esta Sala viene declarando: El Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas (Sentencias de 13-11-1987, 1-10- 1991, 26-11-1992, 3-2-1993 y 1-7-1995).

El artículo 38 sólo establece una presunción "iuris tantum" a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registralels no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada (Sentencias de 11-6-1991, 24- 2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996).

La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil (Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994). (STS 17-3-2005)

De lo expuesto se deduce que la inscripción registral no prueba la identificación de la finca, siendo éste uno de los requisitos esenciales de las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio, por lo que no se ha alterado la carga de la prueba, sino que ésta en el aspecto identificativo recae sobre la parte actora, tal y como declara la sentencia recurrida, por lo que tampoco se infringe el valor probatorio de los documentos públicos (arts. 1216 y 1218 C. Civil).

Es más, el actor que era el obligado a identificar a la perfección la situación y enclave de su finca no ha aportado prueba pericial alguna ni la ha propuesto, pretendiendo que la Sala supla esa función, analizando planos catastrales y fotografías aéreas, lo que no es de recibo.

CUARTO.- Motivo primero. Infracción del art. 38 de la LH en relación con el art. 1.3 de la LH.

Se desestima el motivo.

Damos por reproducido lo dicho en el anterior motivo en el que también se invocaba el art. 38 de la LH, pero insistimos en que la presunción de exactitud registral afecta al título no a la realidad física que el mismo describe que puede o no coincidir con la realidad extraregistral.

La jurisprudencia tiene declarado que la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo 4 entre la finca real y la titular (Sentencias de 5-3-1991, 25-11-1991, 26-11- 1992, 4-11-1993, 11-6-1993, 6-5-1994, 28-3-1996 1-4-1996). (STS 17-3-2005).

QUINTO.- Motivo segundo. Infracción del art. 348 C. Civil, en relación con el art. 609 del C. Civil.

Se desestima el motivo.

Establece esta Sala: Pues así, como es doctrina jurisprudencial que no ha de confiarse a un necesario juicio de deslinde la determinación de la finca (S. 13 Oct. 1976, por todas), si es condición «sine qua non» la identidad inequívoca de la finca a reivindicar, lo que comprendería que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil (S.S. 16 Jul. 1990, 5 Mar. 1991 1 Dic. 1993 y 25 de mayo de 2000, entre otras muchas).

A la vista de esta doctrina debemos recordar que:

1. La parcela nº NUM001 del polígono NUM002 aparece catastrada a nombre del demandado Sr.

Leovigildo, pese a que en el título de los actores se refleja dicha parcela como de su propiedad.

2. Que el demandado reconozca, en anterior proceso, que su finca linda por todos sus vientos con la del actor, no atribuye a la de este clarificación en la identificación física de su parcela, pues el demandante admite en su demanda que su propiedad excede de la ahora reclamada.

3. En anterior expediente expropiatorio la Administración tuvo por expropiado parcialmente de la parcela nº NUM001 del polígono NUM002 al demandado.

Todos estos datos junto con la ausencia de prueba pericial sobre la ubicación física, linderos y extensión de su finca nos lleva a determinar que no se han infringido los arts 348 y 609 del C. Civil, pues el actor no ha acreditado la totalidad de los requisitos que exige el art. 348 para la prosperabilidad de sus acciones.

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Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Acción de deslinde. Eficacia probatoria de la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª) de 3 de octubre de 2011 (D. JOSE MANUEL VALERO DIEZ).

PRIMERO.- Tiene razón el recurrente en su primer motivo de recurso, ya que realmente la acción ejercitada es la reivindicatoria a la que se acumula la acción de deslinde. Pero, como luego veremos, esta circunstancia no altera en absoluto el resultado del litigio tal como ha quedado decidido por la resolución de instancia.

Pues bien, en cuanto a la acción reivindicatoria, como dice la STS de 24 de 2003 "Con arreglo a la doctrina jurisprudencial (Sentencias de 9 de junio de 1982; 4 de junio y 23 de diciembre de 1983 y 9 de febrero de 1984) para la estimación de la acción reivindicatoria se requiere título de dominio, identificación de la finca y posesión de la misma por el demandado, pero es que, además y es lo que justifica la formulación autónoma del motivo, la jurisprudencia (Sentencias de 31 de octubre de 1983; y 26 de enero y 18 de mayo de 1985) exige como requisito indispensable para la acción dicha "la inequívoca identificación de la finca de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea", añadiéndose (Sentencias de 9 de junio de 1982; 22 de diciembre de 1983 y 25 de febrero de 1984) que tal requisito tiene un doble aspecto: por una parte, el de fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca, por otra, que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que el primer aspecto de la identificación se refiere...".

Y en cuanto a la descripción registral de la finca del recurrente, y la importancia que éste le concede, no cabe desconocer con la STS de 13 de julio de 2011 que "Como señala esta Sala en sentencias, entre otras de 23 enero 1992 y 4 diciembre 2003, la prueba de la propiedad reclamada corresponde al que se reputa titular, que ha de acreditar cumplidamente los hechos constitutivos de su acción, es decir, la identidad del objeto, que medie un hecho jurídico apto y suficiente, con proyección de titularidad dominical, para dar existencia a la relación entre persona y cosa en que la propiedad consiste y que el sujeto titular de la relación sea la persona que acciona (Sentencias de 28 de mayo de 1965, 22 de abril de 1967, 16 de octubre de 1969 y 12 de junio de 1976). Si, como establece la sentencia impugnada, no se ha identificado adecuadamente el lugar en que se encuentra el terreno que, por exceso sobre el figurado en el título, se atribuye la parte demandante ni que el mismo deba ser considerado como incluido en su propio título, ninguna infracción puede haberse producido respecto de las normas que se citan.

Trae a colación la parte recurrente, en apoyo de su tesis, la sentencia de esta Sala núm. 519/2002, de 23 mayo, olvidando, no obstante, que la misma afirma que todo lo referente a la identificación de la cosa es cuestión de hecho, excluida por tanto del recurso de casación (Sentencias de 23 mayo 1984, 7 febrero y 7 octubre 1985, 17 febrero 1987, 10 junio y 4 noviembre 1993, 19 febrero y 9 julio 1996).

Transcribe de la misma el siguiente párrafo de su fundamento de derecho tercero: «si bien las inscripciones del Registro de la Propiedad acreditan solamente la actuación del funcionario encargado del mismo, pero no son documentos auténticos que comprueben por sí solos la realidad del derecho al ser mera corroboración del título en que conste el derecho, también entiende esta Sala que cuando están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras, y acreditada la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular también con la presunción de lo que diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado al titular "secundum tabulas" de la obligación de probar la concordancia con la realidad extra hipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada según lo dispuesto en los artículos 1, 9, 21, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria ».

No es ésa la situación del caso presente, pues la sentencia citada se refiere al supuesto en que "están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras, y acreditada la identificación física de la finca".

Fuera de tales supuestos no cabe la invocación de las normas hipotecarias para acreditar las circunstancias físicas de la finca y sí únicamente su titularidad, lo que no se discute a la demandante respecto de la finca registral nº NUM001.

Esta Sala ha declarado con reiteración que la fe pública del Registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas (Sentencias de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968, 3 de junio de 1989; y, como más recientes, las de 5 junio 2000, 6 julio 2002, 15 abril 2003  y 30 junio 2010).

Por ello la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (principio de legitimación registral) y la norma del artículo 34 de la misma Ley (protección del tercero hipotecario) se refieren a la titularidad sobre el derecho inscrito y no a los datos de hecho que figuran en la inscripción.

Baste citar al respecto la sentencia de esta Sala nº 580/2000, de 5 de junio, la cual afirma que « el principio de legitimación registral así como el de fe pública, artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas (sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968 y 3 de junio de 1989)».

Por lo que se refiere a la acción de deslinde acumulada y por ambas partes promovida, nos dice la STS de 26 de junio de 2003 que "procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión y en idénticos términos se pronuncia la Sentencia de 14 de octubre de 1991  añadiendo que se tiende a poner claridad en una linde incierta (Sentencias de 30 de junio de 1973, 27 de mayo de 1974 y 27 de abril de 1981). A la existencia de la confusión de linderos como presupuesto de la acción de deslinde se refieren numerosas sentencias del Tribunal Supremo. La Sentencia de 18 de abril de 1984, afirma que según declaró este Tribunal en Sentencia de 20 de enero de 1983, la facultad de excluir, con los derechos que la integran de deslinde y cerramiento (artículos 384 y 388 del Código Civil), a fin de lograr la individualización del predio mediante la gráfica fijación de la línea de su polígono, evitando intromisiones, ha sido precisada en su finalidad y alcance por una jurisprudencia reiterada que va desde la Sentencia de 14 de enero de 1936 a la de 27 de abril de 1981, pasando por las de 8 de julio de 1953, 9 de febrero de 1962, 2 de abril de 1965 y 27 de mayo de 1974 EDJ 1974/402, en el sentido de que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.".

Consecuentemente, en este caso esta acción acumulada también es procedente dado que se pretende una finalidad individualizadora del predio, fijando su linderos en su parte norte y sur respectivamente y persiguiendo la concreción de los derechos dominicales ya existentes sobre una determinada zona de terreno incierto cual es la discutida, es decir, lo que se pretende en definitiva es eliminar la situación de incertidumbre que afecta a la extensión superficial litigiosa.

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Civil - D. Hipotecario. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario. Se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. La fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero.

Sentencia T.S. de 31 de marzo de 2011.

CUARTO. - (...) En virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el llamado tercero hipotecario será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante.

Recordando lo que ya decía la sentencia de 10 de julio de 2010, la presunción de exactitud registral, se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: " El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. " Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular, careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino.

Este ha sido el claro criterio jurisprudencia desde la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 que, tras un repaso a la jurisprudencia anterior, afirma: " La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente." Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010.

Como ya había dicho la sentencia de 22 junio de 2001, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero.

En este caso, el BBVA otorgó hipoteca, como acreedor hipotecante, sobre las fincas cuya titularidad de los contratantes deudores hipotecarios constaba inscrita en el Registro de la Propiedad; dándose la buena fe de aquél y habiendo inscrito su derecho, queda protegido por la aludida presunción de exactitud registral llegando incluso a la posible adquisición a non domino, pese a que la sentencia de instancia ha anulado las adquisiciones de aquellos titulares, lo que contempla expresamente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia] 

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Civil - D. Hipotecario. Registro de la propiedad. Fe pública registral. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión que se plantea en casación, netamente jurídica, es la presunción de exactitud registral, como eficacia del Registro de la Propiedad, que se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular (por ejemplo y como caso frecuente, lo había transmitido a otro en documento no inscrito), careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino.

Este ha sido el claro criterio jurisprudencia desde la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 que, tras un repaso a la jurisprudencia anterior, afirma: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente." Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010.

Como ya había dicho la sentencia de 22 junio de 2001, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero y añade la antes citada de 5 de mayo de 2008 que la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]  

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