Libros: Lecciones de Derecho Civil Derechos Reales e Hipotecario. 2ª Ed. 2014.

Autor/es: Ángel Manuel López y López, Asunción Marín Velarde, Ángela Fernández Arévalo, Alejandro Díaz Moreno.


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Fecha publicación: 11/2014
Editorial: Tirant lo Blanch
Colección: Manuales de Derecho Civil y Mercantil

2ª Edición / 270 págs. / Rústica / Castellano / Libro

ISBN13:9788490863466

Índice Primera parte: EL DERECHO REAL. EL DERECHO DE PROPIEDAD Lección primera El derecho real Ángel M. López y López 1. El derecho real: delimitación frente al derecho de crédito 19 2. Clasificación de los derechos reales 20 3. Numerus clausus y numerus apertus de los derechos reales limitados 21 Lección segunda El derecho de propiedad Ángel M. López y López 1. El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y exclusivo 23 1.1. Concepto 23 1.2. Evolución histórica 24 1.3. La disciplina constitucional de la propiedad privada 27 2. Objeto del derecho de propiedad 28 2.1. Cosas corporales y específicas 28 2.2. Extensión del dominio en sentido vertical 29 3. Titularidad dominical, límites y limitaciones 30 3.1. Concepto 30 3.2. Clasificación 30 3.3. Límites por razón del interés público 32 3.3.1. Límites a la propiedad de suelo rústico y a la propiedad del suelo urbano 32 3.3.2. Límites por el intervencionismo estatal en materia de propiedad 32 3.4. Límites por razón del interés de los particulares 32 3.4.1. Las relaciones de vecindad 32 3.4.2. La medianería 34 4. Las limitaciones del dominio de carácter convencional. Las llamadas prohibiciones de disponer 34 4.1. Concepto 34 4.2. Condiciones de validez 35 5. Fuentes de nacimiento de los límites a la propiedad 37 6. La acción reivindicatoria 38 6.1. Concepto y requisitos 38 6.2. Efectos 41 6.3. La cuestión de la subsistencia de la acción publiciana 41 6.4. La acción declarativa del dominio 42 6.5. La acción negatoria 43 7. La acción de deslinde 43 Lección tercera Propiedades especiales Asunción Marín Velarde Introducción 45 1. La propiedad de las aguas 46 1.1. Regulación del Código Civil 46 1.2. El Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 47 1.2.1. El dominio público hidráulico 48 1.2.2. El dominio privado de las aguas 48 2. La propiedad de las minas 48 2.1. Normas reguladoras 49 2.2. Clasificación de los recursos mineros 49 2.3. Transmisión de los derechos mineros 50 3. La propiedad industrial 51 3.1. Perfiles básicos 51 3.2. Normas reguladoras 51 3.3. Objeto 52 3.3.1. Patente de invención 52 3.3.2. Modelos de utilidad 53 3.3.3. Marcas y nombre comercial 53 3.3.4. Rótulos de establecimiento 53 3.3.5. El diseño industrial 54 4. La propiedad intelectual 54 4.1. Legislación reguladora 54 4.2. Sujeto 56 4.2.1. El autor 57 4.2.2. Otros titulares de derechos 58 4.3. Objeto 59 4.3.1. Las obras cinematográficas y demás obras audiovisuales 61 4.3.2. Los programas de ordenador 61 4.4. Contenido 62 4.4.1. Derecho moral 62 4.4.2. Derecho patrimonial 63 4.5. Duración y límites 66 4.6. Transmisión 67 4.7. El Registro de la propiedad intelectual 68 4.8. Símbolos o indicaciones de la reserva de derechos 68 4.9. Las entidades de gestión 68 Lección cuarta Situaciones de cotitularidad real Ángela Fernández Arévalo Resumen 71 Introducción 72 1. Prototipos de situaciones de cotitularidad jurídico-real 73 1.1. Presupuestos subjetivo y objetivo ex art. 392.1 CC 73 1.2. Comunidad pro indiviso romana u ordinaria 73 1.3. Comunidad denominada germánica 75 1.4. Comunidad pro diviso 75 2. Comunidad ordinaria o pro cuota ex arts. 392 y siguientes CC. Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cosa común y la cuota 76 2.1. Cosa común. Aspecto colectivo 76 2.1.1. Actos de administración: régimen de mayoría (art. 398 CC) 76 2.1.2. Actos de alteración sustancial material y jurídica: régimen de unanimidad (arts. 397 y 399 CC) 77 2.2. Cosa común. Aspecto individual 78 2.2.1. Uso ex art. 394 CC 78 2.2.2. Posesión 78 2.2.3. Disfrute ex arts. 393 y 399 CC 79 2.2.4. Gastos necesarios, útiles y suntuarios. Renuncia 79 2.2.5. Actuación en juicio 80 2.3. Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cuota: disposición ex arts. 399 y 1522 CC 81 2.4. Causas de extinción 81 3. Régimen de propiedad horizontal 83 3.1. Concepto y régimen legal 83 3.2. Constitución 83 3.2.1. Modalidades de constitución 83 3.2.2. Título constitutivo, estatutos y ordenanzas 84 3.2.3. Situaciones de prehorizontalidad 86 3.3. Objeto y cuota de participación 86 3.3.1. Objeto: elementos comunes y privativos 86 3.3.2. Cuota de participación 87 3.4. Contenido de la situación jurídica del propietario en propiedad horizontal 88 3.4.1. Derechos y deberes del propietario en lo que concierne a los elementos privativos 88 3.4.2. Derechos y obligaciones del propietario en relación con los elementos comunes (por naturaleza y pro comunales) 90 3.5. Organización, gestión y representación: presidente, junta de propietarios, secretario y administrador 92 3.6. Extinción ex art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal 93 4. Urbanizaciones privadas 93 5. La (mal) llamada multipropiedad: aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico 94 Segunda parte: APARIENCIA, PUBLICIDAD Y ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES Lección quinta La posesión Asunción Marín Velarde Introducción 101 1. Aproximación a la figura 102 1.1. Concepto de posesión 102 1.2. Fundamento de la protección posesoria 105 1.3. Naturaleza jurídica de la posesión 106 2. Clases de posesión 107 2.1. Posesión natural y posesión civil 107 2.1.1. La posesión civilísima 108 2.2. Posesión en concepto de dueño y en concepto diferente del de dueño 108 2.3. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno 109 2.3.1. El servidor de la posesión 110 2.4. Posesión mediata e inmediata 110 2.5. Posesión de buena fe y de mala fe 111 2.6. Posesión justa y posesión injusta 112 3. Estructura de la situación posesoria 113 3.1. Sujetos de la posesión 113 3.1.1. Capacidad para ser poseedor 113 3.1.2. Posesión exclusiva y coposesión 113 3.2. Objeto de la posesión 114 3.2.1. Posesión de cosas 114 3.2.2. Posesión de derechos 115 4. Dinámica de la posesión 116 4.1. Adquisición de la posesión 116 4.1.1. Adquisición de la posesión por representante 117 4.1.2. Adquisición hereditaria de la posesión 118 4.2. Conservación de la posesión 119 4.3. Modificación de la posesión 120 4.3.1. Interversión del concepto posesorio 121 4.3.2. Pérdida de la posesión 122 4.4. Recuperación de la posesión 124 5. Eficacia de la posesión 125 5.1. Efectos de la posesión de buena fe de bienes muebles 125 5.2. Presunciones posesorias 125 6. Tutela de la posesión 126 6.1. La protección posesoria 127 7. Liquidación del estado posesorio 129 7.1. Régimen jurídico de los frutos 130 7.2. Régimen jurídico de los gastos y mejoras 131 7.3. La responsabilidad del poseedor 132 Lección sexta El registro de la propiedad Ángel M. López y López 1. Concepto de Registro de la Propiedad 133 2. Finca registral 133 2.1. Sistema del folio real 133 2.2. Clases de fincas 134 2.3. Acceso de las fincas al Registro: la llamada inmatriculación 134 2.4. Modificaciones físicas y formales sobrevenidas de la finca 135 3. Título inscribible y derecho publicable en el Registro de la Propiedad 135 4. Presupuestos generales de la inscripción 136 4.1. Rogación 136 4.2. Calificación 136 4.3. Tracto sucesivo 136 5. Clases de asientos registrales 137 5.1. Enumeración 137 5.2. Inscripción y anotación preventiva 137 5.3. Inscripción declarativa e inscripción constitutiva 138 5.4. Inscripción voluntaria e inscripción obligatoria 138 5.5. Inscripción y el sistema transmisivo 139 6. Efectos de la inscripción 139 6.1. Prioridad, cierre y rango 139 6.2. Presunción de titularidad 140 6.3. Presunción de posesión 141 6.4. La acción real registral 142 6.5. La protección del adquirente y el Registro de la Propiedad 143 Lección séptima La adquisición y transmisión de los derechos reales Alejandro Díaz Moreno Introducción 147 1. Modos de adquirir 149 1.1. Concepto 149 1.2. Clasificación 149 1.3. El art. 609 del Código Civil 150 2. Adquisición derivativa 151 2.1. Las adquisiciones por vía de contrato 151 2.1.1. Sistemas traslativos 151 2.2. Sistema español 152 2.2.1. Ámbito de aplicación 152 2.2.2. Tradición 152 2.2.3. Excepciones. Desmaterialización o espiritualización de la tradición 153 2.2.4. Causa y abstracción 154 2.2.5. Tradición e inscripción 154 3. Adquisición originaria 155 3.1. Ocupación. Concepto y elementos 155 3.1.1. Objeto y capacidad 155 3.1.2. El abandono 156 3.2. Hallazgo o invención 157 3.2.1. Concepto. Diferencias con la ocupación 157 3.2.2. Sujetos y capacidad 157 3.2.3. Obligaciones del hallador 157 3.2.4. Efectos 157 3.2.5. Régimen del tesoro 158 4. La usucapión 159 4.1. Concepto y fundamento 159 4.1.2. Usucapión y prescripción 160 4.2. Sujetos y capacidad 160 4.3. Clases y ámbito de aplicación 161 4.4. Requisitos comunes de la usucapión 161 4.4.1. Posesión ad usucapionem 162 4.4.2. Tiempo 163 4.5. La usucapión ordinaria. Buena fe y justo título 164 4.6. Usucapión y Registro 166 4.7. Efectos 167 4.7.1. Carácter automático 167 4.7.2. Extensión de los efectos de la usucapión 167 4.7.3. Retroactividad 167 4.7.4. Renuncia 168 5. Accesión 168 5.1. La accesión como modo de adquirir 168 5.2. Principios inspiradores 169 5.3. Modalidades 169 5.3.1. Accesión de mueble a inmueble 169 5.3.2. Accesión invertida o inversa. En especial, las construcciones extralimitadas 170 5.3.3. Accesión de inmueble a inmueble 171 5.3.4. Accesión de mueble a mueble 172 Lección octava Apariencia, publicidad y adquisición de los derechos reales Ángel M. López y López 1. Sistema transmisivo e ineficacia del título 173 2. El principio de seguridad del tráfico y el de seguridad de los derechos 174 3. La tutela de la apariencia. Apariencia y publicidad 175 3.1. La publicidad posesoria: el artículo 464 del código civil 176 3.2. La publicidad registral: los artículos 34, 37 y 40 de la ley Hipotecaria. Remisión 177 Tercera parte: Derechos reales limitados Lección novena Los derechos reales limitados de goce Alejandro Díaz Moreno Introducción 181 1. Derechos reales limitados de goce 183 1.1. Concepto y caracteres 183 2. Usufructo 185 2.1. Concepto y naturaleza 185 2.2. Forma y sustancia en el usufructo 187 2.2.1. Usufructo de cosas consumibles 189 2.2.2. Usufructo con facultad de disponer 190 2.3. Constitución 191 2.3.1. Sujetos y objeto 192 2.4. Contenido 193 2.4.1. Posición del usufructuario 194 2.4.2. Posición del nudo propietario 198 2.5. Extinción 198 2.6. Usufructos especiales por razón del objeto 199 3. Uso y habitación 202 3.1. Concepto 202 3.2. Régimen jurídico 202 4. Servidumbres 203 4.1. Concepto y naturaleza. Caracteres 203 4.2. Clases de servidumbres 204 4.3. Constitución. Adquisición por prescripción 205 4.4. Contenido 208 4.5. Modificación 209 4.6. Extinción 210 4.7. Servidumbres personales 211 4.8. Servidumbres legales 212 5. Censo 214 5.1. Concepto y clases 214 5.2. Caracteres y elementos 216 5.3. Extinción 217 5.4. Enfiteusis 218 6. Superficie 219 6.1. Concepto y naturaleza 219 6.2. Régimen jurídico 221 6.3. Derecho de sobreelevación y subedificación 224 6.3.1. Régimen jurídico 225 Lección décima Derechos reales limitados de garantía Ángela Fernández Arévalo Resumen 227 Introducción 228 1. Visión general de los derechos reales limitados de garantía 228 1.1. Concepto, caracteres, función, tipos 228 1.2. Constitución: fuentes, obligación garantizada, sujetos, objeto gravado, forma 230 1.3. Realización. Prohibición del pacto comisorio ex artículo 1859 CC 232 1.4. Extinción 233 2. Hipoteca 233 2.1. Concepto, caracteres y clases 233 2.2. Constitución de la hipoteca: fuentes, obligación garantizada, sujetos, objeto 235 2.2.1. Fuentes 235 2.2.2. Sujetos 236 2.2.3. Objeto de la garantía: obligación garantizada 237 2.2.4. Objeto gravado: bienes hipotecables 239 2.3. Contenido 244 2.3.1. Planteamiento 244 2.3.2. Facultades tendentes a la conservación del valor económico del bien gravado: fase de seguridad 244 2.3.3. Preferencia o privilegio para el cobro del crédito 245 2.3.4. Fase de ejecución 245 2.4. Vicisitudes de la hipoteca 247 2.4.1. Modificación de la obligación garantizada 247 2.4.2. Transmisión de la titularidad del crédito hipotecario 247 2.4.3. Subrogación hipotecaria a instancia del deudor 248 2.4.4. Transmisión de la titularidad del bien hipotecado 248 2.4.5. Modificación del bien gravado 250 2.4.6. Modificación del rango hipotecario 251 2.5. Extinción y cancelación de la hipoteca 252 3. Prenda con desplazamiento de la posesión 252 3.1. Concepto y caracteres 252 3.2. Constitución 253 3.2.1. Fuentes y requisitos 253 3.2.2. Sujetos y obligación garantizada 254 3.2.3. Objeto gravado: bienes pignorables 254 3.3. Contenido: facultades y obligaciones conexas 256 3.4. Extinción 257 4. Idea de la anticresis 257 5. Idea de las garantías mobiliarias sin desplazamiento 258 Lección undécima Derechos reales de adquisición preferente Ángela Fernández Arévalo Introducción 261 1. Concepto, eficacia y clases 262 2. Tanteo y retracto 263 2.1. De origen legal 263 2.1.1. Concepto y relaciones 263 2.1.2. Elenco legal 265 2.1.3. Ejercicio: regulación, supuestos, procedimiento, legitimación activa y pasiva, plazo y precio 266 2.2. De origen convencional 268 2.3. Concurrencia y colisión 268 3. Opción de compra inscrita 269 3.1. Concepto 269 3.2. Requisitos de inscribilidad (art. 14 RH) 269 3.3. Eficacia de la opción inscrita 269 

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Civil – D. Registral. Responsabilidad de Registrador por inscripción registral defectuosa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013 (D. SEBASTIAN SASTRE PAPIOL).

QUINTO.- (...) La recurrente, tras un relato de hechos, con una interpretación interesada de los mismos, concluye que el mandamiento judicial era un título defectuoso inscrito a los que se refiere el art. 297 LH, que impedía el ejercicio de las funciones calificadoras, por lo que debe excluirse responsabilidad al registrador.

El motivo debe desestimarse. Ni fundamenta las razones que le impedían denegar o suspender la cancelación de la inscripción de dominio e inscribir posteriormente la finca a sus antiguos propietarios con ocasión de un pleito en el que la entidad recurrida ni había sido llamada, ni menos vencida en juicio, pues ya la tenía inscrita a su nombre antes de que se dictara sentencia en el referido pleito del que fue ajeno, ni alega la concreta vulneración del art. 297 LH. Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.

Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STSnúm. 295/2006, de 21 de marzo, " no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte ". En parecidos términos la Resolución de la DGRN de 30 de abril de 2009 (BOE 131/2009, de 30 de mayo) que en defensa del principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el art. 24 CE impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afecten a personas que no han sido demandadas.

La fundamental función calificadora del Registrador, está sujeta al art. 20 LH que exige al Registrador, bajo su responsabilidad (art. 18 LH), que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el Registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento (art. 20, párrafo séptimo).

La calificación del Registrador ha de realizarse no sólo teniendo en cuenta el documento presentado, sino también "... lo que resulte de... los asientos del Registro " (art. 18 LH) y "... los obstáculos que surjan del Registro " (art. 100 RLH).

La anómala inscripción de la finca de autos a favor de tercero en virtud de una sentencia que acompañaba un mandamiento judicial dimanante de un procedimiento en el que no ha sido llamado el anterior titular no puede encontrar amparo ni en el art. 100 RH, ni en resoluciones de este Alto Tribunal, ni en doctrina sentada por la DGRN que cita, antes al contrario, la Resoluciónde 24 de febrero de 2006 destaca la competencia del Registrador en la calificación de resoluciones judiciales que comprende la adecuación o congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, estando protegido por el Registro quien hubiera sido parte en el proceso o haya tenido legalmente la posibilidad de intervención en el mismo.

Ha quedado probado en la instancia que el pleito del que dimanan el mandamiento judicial y la providencia se siguió exclusivamente contra COPRIM. Por ello el Registrador debiera haberse negado a practicar la cancelación e inscripción ordenadas en las resoluciones, pues era de su exclusiva responsabilidad la calificación de tales documentos de los que resultaba claramente que el pleito en cuestión no se había seguido contra la hoy recurrida, titular del dominio inscrito con anterioridad a la sentencia que se adjuntó con la expedición de los mismos. Y debía negarse a ello hasta el punto de que el Juez no puede apremiarle, como así resulta del art. 136 RLH: " los Registradores deberán acudir al Presidente de la Audiencia respectiva en queja de los apremios que los Jueces o Tribunales, al conocer de algún negocio civil o criminal, les hicieren para practicar cualquier asiento improcedente a juicio de aquellos funcionarios ".

Las consecuencias del defectuoso proceder por parte del Registrador supuso la pérdida de la titularidad de la finca por parte de BEDRIOL y la adquisición de la misma por parte de un tercero hipotecario, protegido por el art. 34 LH, de todo lo cual deriva la responsabilidad que le es exigida en virtud de lo establecido en los arts. 296.2 º y 4 º y 312 LH.

Por tanto, se dan todos los presupuestos para la exigencia de responsabilidad reclamada en el presente litigio, concurriendo la relación de causalidad necesaria, como de forma precisa razona el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia recurrida, cuyos presupuestos no han sido desvirtuados por el motivo.

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Libros: Manual de derecho civil. Curso III. Plan Bolonia.

Eduardo Serrano Alonso, Eduardo Serrano Gómez.


http://www.tirant.com/libreria/libro/manual-de-derecho-civil-curso-iii-plan-bolonia-9788415276227

Fecha publicación: 2013
Editorial: Edisofer
Colección:

1ª Edición / 344 págs. / Rústica / Castellano / Libro

ISBN13:9788415276227

Con este Manual de Derecho Civil, Curso III- Plan Bolonia, concluye la exposición del Derecho Civil adaptada a las exigencias legales que fijan el contenido de las enseñanzas de aquella materia y que determinan la concreción y limitación en el desarrollo de las variadas cuestiones que se analizan. Se recogen las importantes novedades normativas publicadas a lo largo del año 2013 en materia de protección del deudor hipotecario que vienen impuestas por la relevancia social de los desahucios por impagos de la deuda.


ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

PRIMERA PARTE
TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES



Lección 1. El Derecho Real

Lección 2. La adquisición de los derechos reales



SEGUNDA PARTE
LA PROPIEDAD



Lección 3. El Derecho Real de propiedad

Lección 4. La protección del derecho de propiedad

Lección 5. Las propiedades especiales

Lección 6. La comunidad de bienes

Lección 7. La posesión


TERCERA PARTE
DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE O DISFRUTE Y DE GARANTÍA



Lección 8. Derecho Real de usufructo. Derechos de uso y habitación

Lección 9. El Derecho Real de servidumbre

Lección 10. El Derecho Real de censo

Lección 11. Los derechos de adquisición preferente

Lección 12. Los derechos reales de garantía



CUARTA PARTE
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Lección 13. El Regristro de la Propiedad

Lección 14. Los asientos del Registro

Lección 15. La eficacia del Registro 

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Libros: Tomo XXXVI. Esquemas de Derecho civil III. Derechos reales. Derecho registral.

Ana Cañizares Laso, Bruno Rodríguez-Rosado, Rocío Diéguez Oliva, Paloma Saborido Sánchez.


http://www.tirant.com/libreria/libro/tomo-xxxvi-esquemas-de-derecho-civil-iii-derechos-reales-derecho-registral-9788490531358#

Fecha publicación: 09/2013
Editorial: Tirant lo Blanch
Colección: Esquemas

1ª Edición / 213 págs. / Rústica / Castellano / Libro

ISBN13:9788490531358

Índice General Introducción 17 Abreviaturas 19 Parte I TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES Introducción 23 1. Los Derechos Reales en general. Concepto y contenido del Derecho Real 25 1.1. CONCEPTO DE DERECHO REAL 25 1.2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO 26 1.3. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO 27 1.4. LOS DERECHOS REALES DISCUTIDOS 28 1.5. LA FACULTAD DE CREACIÓN DE DERECHOS REALES POR LOS PARTICULARES 29 1.6. TIPOLOGÍA DE LOS DERECHOS REALES 30 1.7. CONTENIDO DEL DERECHO REAL 31 1.8. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER 32 2. La posesión I 33 2.1. DESARROLLO HISTÓRICO DE LA POSESIÓN 33 2.2. CONCEPTO DE POSESIÓN 34 2.3. PRECISIONES AL CONCEPTO DE POSESIÓN 35 2.4. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA 36 2.5. OBJETO DE LA POSESIÓN 37 2.6. ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN 38 2.7. DEFENSA JURISDICCIONAL DE LA POSESIÓN 39 2.8. COORDINACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 441, 444 y 446 CC 40 3. La posesión II 41 3.1. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA 41 3.2. LA INTERVERSIÓN DEL CONCEPTO POSESORIO 42 3.3. PRESUNCIONES POSESORIAS 43 3.4. FICCIONES POSESORIAS 44 3.5. BUENA Y MALA FE POSESORIA 45 3.6. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO EN FUNCIÓN DE LA BUENA O MaLA FE 46 3.7. POSESIÓN QUE CONDUCE A LA USUCAPIÓN 47 4. Adquisición y pérdida de los derechos reales 49 4.1. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES 49 4.1.1. Sistemas generales de adquisición de los derechos reales 49 4.1.2. Adquisición de la propiedad y de los derechos reales en el Ordenamiento Jurídico español: artículo 609 CC 50 4.1.3. El sistema de título y modo español. La Tradición 51 4.1.4. Las formas de la tradición 52 4.1.5. Formas excepcionales de adquisición: La adquisición a non domino 53 4.2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL 54 5. La usucapión 55 5.1. CARACTERES GENERALES DE LA USUCAPIÓN 55 5.1.1. Concepto y Fundamento. Objeto de la usucapión 55 5.1.2. Funciones de la usucapión 56 5.1.3. Requisitos previos para toda clase de usucapión 57 5.2. CLASES DE USUCAPIÓN 58 5.2.1. Clasificacion general 58 5.2.2. La usucapión ordinaria 59 5.2.3. La usucapión extraordinaria 60 5.3. INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIÓN. LA RENUNCIA 61 5.4. REGLAS DE CÓMPUTO DE PLAZO 62 5.5. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 63 6. Ocupación, accesión y especificación 65 6.1. Ocupación 65 6.2. Hallazgo 66 6.3. Tesoro 67 6.4. Tipos de accesión 68 6.5. Los principios generales de la accesión y sus problemas 69 6.6. Accesión de mueble a inmueble I 70 6.7. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE II 71 6.8. ACCESIÓN FLUVIAL O DE INMUEBLE A INMUEBLE 72 6.9. Accesión de cosas muebles 73 6.10. Mezcla o confusión y especificación 74 7. Contenido de la propiedad 75 7.1. Evolución histórica del concepto de propiedad 75 7.2. Concepto de propiedad en el Código Civll 76 7.3. Concepto de la propiedad en la Constitución 77 7.4. FACULTADES QUE ENGLOBA EL DOMINIO 78 7.5. CARACTERES ESENCIALES DEL DOMINIO 79 7.6. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO 80 8. Protección jurídica de la propiedad 81 8.1. Cuadro general de las acciones derivadas de la propiedad 81 8.2. La acción reivindicatoria 82 8.3. La acción publiciana 83 8.4. Interdictos de obra nueva y de obra ruinosa 84 8.5. La acción declarativa de dominio 85 8.6. Acción negatoria 86 8.7. Acción de deslinde y amojonamiento 87 8.8. Tercería de dominio y separación “ex iure domini” 88 9. Especialidades de la reivindicación mobiliaria 89 9.1. EL ARTÍCULO 464 DEL CÓDIGO CIVIL 89 9.1.1. Planteamiento de la cuestión 89 9.1.2. Diferentes tipos de sistemas 90 9.2. INTERPRETACIONES DIFERENTES DEL ART. 464 CC. 91 9.2.1. Posiciones de la adquisición a non domino 91 9.2.2. Posiciones de Prueba 92 10. Comunidad de bienes 93 10.1. PLANTEAMIENTO GENERAL 93 10.1.1. Concepto y tipos de comunidad 93 10.1.2. Principios que rigen la comunidad en el ordenamiento jurídico español (Diez-Picazo). Constitución de la comunidad 94 10.2. FACULTADES Y DEBERES DE LOS COMUNEROS 95 10.3. EJERCICIO DE LAS ACCIONES: LA ACTIO COMMUNI DIVIDENDO 96 10.4. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN. LA EXTINCIÓN 96 11. Propiedad intelectual 97 11.1. CONCEPTO Y ÁMBITO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL 97 11.2. CONTENIDO Y DURACIÓN 98 11.3. LÍMITES DE LOS DERECHOS DE EXPLOTACIÓN 99 11.4. OBJETO Y SUJETOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL 100 11.5. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL 101 11.6. PROTECCIÓN PARTICULAR EN LA LPI DE CIERTAS PROPIEDADES INTELECTUALES ESPECIALES 102 11.7. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LPI 103 11.8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL 104 11.9. ENTIDADES DE GESTIÓN DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN LA LEY 105 12. Propiedad horizontal 107 12.1. MARCO NORMATIVO. ÁMBITO DE APLICACIÓN 107 12.2. TÍTULO CONSTITUTIVO 109 12.3. ÓRGANOS 111 12.3.1. Junta General 111 12.3.2. Presidente/vicepresidente/administrador 113 12.4. ADOPCIÓN DE ACUERDOS 114 12.5. Impugnación 117 12.6. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS 118 12.7. COMPLEJOS INMOBILIARIOS 120 12.8. EXTINCIÓN 121 Parte II EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Introducción 125 13. El Registro de la Propiedad Español 127 13.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA 127 13.1.1. Publicidad registral y concepto de Registro 127 13.1.2. Sistemas registrales 128 13.2. PRINCIPIOS REGISTRALES 129 13.3. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN. LA FINCA REGISTRAL 130 13.3.1. Actos inscribibles 130 13.3.2. La finca registral 131 13.3.3. Clases de fincas. Modificaciones registrales de la finca 132 13.4. LA INMATRICULACIÓN 134 13.4.1. Concepto y medios 134 13.4.2. Supuestos problemáticos 135 14. Asientos registrales. La inscripción 137 14.1. LA INSCRIPCIÓN 137 14.1.1. El asiento de presentación 137 14.1.2. La inscripción. Diferentes tipos de inscripción 138 14.1.3. La inscripción en el sistema registral español. El principio de prioridad 139 14.2. EL ASIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA 140 14.3. OTROS ASIENTOS REGISTRALES 141 15. El procedimiento registral 143 15.1. CONCEPTO Y PRINCIPIOS QUE RIGEN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 143 15.2. REQUISITOS PREVIOS PARA EL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 144 15.3. TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO 145 16. La eficacia del registro: las presunciones y el principio de fe pública registral 147 16.1. PRESUNCIONES REGISTRALES 147 16.2. EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL 148 16.2.1. El principio de fe publica registral. El art. 34 LH 148 16.2.2. La problemática del art. 32 LH. El principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos 149 16.2.3. Límites a la fe pública registral. La rectificación registral 150 Parte III LOS DERECHOS REALES LIMITADOS Introducción 153 17. Derechos reales limitados 155 17.1. CONCEPTO Y TIPOS 155 17.2. CARACTERES COMUNES A LOS DERECHOS REALES LIMITADOS 156 17.3. LA RELACIÓN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ENTRE SÍ, Y CON LA PROPIEDAD 157 18. Derecho real de usufructo y aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico 159 18.1. DERECHO REAL DE USUFRUCTO 159 18.1.1. Derecho real de usufructo. Concepto y Constitución 159 18.1.2. El principio de conservación de la forma y sustancia 160 18.1.3. Sujetos y objeto del derecho de usufructo 161 18.1.4. Derechos y Obligaciones del usufructuario 162 18.1.5. Extinción del derecho de usufructo 163 18.2. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO 164 18.2.1. Conceptos en la Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de ad­qui­sición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias 164 18.2.2. Controles de la ley 165 19. Servidumbres 167 19.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO 167 19.2. DISTINCIONES BÁSICAS ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRES EN EL CC 168 19.3. LAS ULTERIORES DISTINCIONES ENTRE TIPOS DE SERVIDUMBRE EN EL CC Y SU TRASCENDENCIA 169 19.4. CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES EN EL CÓDIGO CIVIL 170 19.5. FORMAS BÁSICAS DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE 171 19.6. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES POR USUCAPIÓN Y POR SIGNO APARENTE 172 19.7. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES. DERECHOS Y OBLIGACIONES. ACCIONES 173 19.8. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES 174 19.9. PRINCIPALES SERVIDUMBRES PREVISTAS EN EL CC 175 20. Censos y superficie 177 20.1. DERECHO REAL DE CENSO 177 20.1.1. Aspectos generales del censo 177 20.1.2. Régimen general del derecho real de censo 178 20.1.3. El censo enfitéutico 179 20.2. EL DERECHO DE SUPERFICIE 180 20.2.1. Rasgos generales 180 20.2.2. Derecho de superficie urbana 181 21. Los derechos reales de garantía 185 21.1. CONCEPTO 185 21.2. CARACTERES 185 21.3. REQUISITOS ESENCIALES 186 22. La prenda 187 22.1. CONCEPTO, REGULACIÓN Y CARACTERES 187 22.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO 188 23. La hipoteca 189 23.1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA 189 23.2. ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA 191 23.3. SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA 192 23.4. OBJETO DE LA HIPOTECA 193 23.5. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA 194 23.6. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA 195 23.6.1. Requisitos 196 23.7. CLASES DE HIPOTECAS 197 23.8. CONTENIDO DEL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 199 23.9. TERCER POSEEDOR DE FINCA HIPOTECADA (art. 662 LEC) 200 23.10. RANGO DE LAS HIPOTECAS 201 23.11. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA 201 24. Los derechos reales de garantía sobre bienes muebles sin desplazamiento 203 24.1. REGULACIÓN Y PRINCIPIOS COMUNES 203 24.2. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO 204 24.2.1. Bienes susceptibles (art. 52-64) 204 24.2.2. Elementos de la prenda sin desplazamiento 205 24.2.3. El registro de prenda sin desplazamiento 206 24.3. HIPOTECA MOBILIARIA 207 24.3.1. Bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 LHMPS) 207 24.3.2. Circunstancias de la escritura constitución (art. 13 LHMPS) 207 24.3.3. Conservación de los bienes hipotecados 208 24.3.4. Ejecución 208 25. La anticresis 209 26. Los derechos de adquisición preferente 211 26.1. TIPOS Y FIGURAS CONTROVERTIDAS 211 26.2. RETRACTOS LEGALES: ESTRUCTURA BÁSICA 212 26.3. PRINCIPALES RETRACTOS LEGALES PREVISTOS EN LA LEGISLACIÓN 213

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Civil – Registral – Hipotecario. Principio de buena fe registral. Tercero hipotecario. Concepto de buena fe. Doble venta. Venta de cosa ajena.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se basa en la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.Esta norma, esencial en el Derecho inmobiliario registral, proclama el principio de fe pública registral que protege absolutamente al llamado tercero hipotecario, siempre que reúna los presupuestos que señala aquella norma, uno de los cuales, el único que se discute en este proceso y que es el objeto de este motivo, es de la buena fe.

El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999, 22 diciembre 2000, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965.

En el presente caso, los hechos declarados probados son rotundos. Se aprecia un conocimiento de la situación conflictiva y de la posesión por el padre fallecido de uno de los demandados, cuya herencia yacente también es demandada, por parte de la sociedad demandante y de las anteriores adquirentes que es jurídicamente constitutiva de la mala fe. Por más que el artículo 34 de la Ley Hipotecariahace presumir la buena fe, en los autos de la instancia y así se declara en ambas sentencias de la misma, constan probados los hechos que acreditan tanto la falta de buena fe en el sentido objetivo expuesto, como en el sentido subjetivo.

Por lo cual, no puede estimarse este motivo sino que, por el contrario, la sentencia recurrida ha aplicado correctamente la norma que se dice infringida en el mismo.

TERCERO.- El motivo segundo del recurso de casación alega la infracción del artículo 32 de la Ley Hipotecariaporque lo no inscrito, es decir, el título por el que adquirió don Carlos Jesús, fallecido, que no inscribió, no perjudica al tercero, que es la sociedad demandante y recurrente en casación. Dicho adquirente, por cierto, no inscribió porque el que le vendió la finca se negó a otorgar escritura pública y tuvo que instarlo judicialmente y al recaer sentencia acordando el otorgamiento, aquel vendedor, todavía titular registral, ya había vendido la misma finca a otra persona en escritura pública que inscribió en el Registro de la Propiedad.

El artículo 32, en relación con el 34, beneficia y protege al tercero al que alcanza la fe pública registral, en el sentido de que no puede afectarle lo que no aparece en el Registro de la Propiedady puede tenerlo por inexistente o inoperante, en cuanto le perjudique. Sin embargo, lo que es indiscutible y lo ha mantenido una jurisprudencia reiterada desde antiguo, es que es preciso para este tercero el presupuesto de la buena fe. Sentencias de 16 septiembre de 1985, 4 marzo 1988, 20 julio 1990, 10 abril 1991, 11 abril de 1992, 15 abril 1993, 24 noviembre 1995, 27 septiembre 1996. Ciertamente, nunca el Derecho puede dispensar protección a quien carece de buena fe, como principio general.

El caso presente es claro. Las sentencias de instancia, como se ha dicho al rechazar el motivo anterior, declaran probados una serie de hechos que acreditan que concurre mala fe en las adquirentes, como la sociedad demandante, considerando la buena fe tanto en sentido objetivo como subjetivo. Por tanto, por falta de este presupuesto que aunque no lo exprese el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, lo mantiene la jurisprudencia y concuerda con el principio general del derecho que en líneas anteriores ha sido expuesto, el motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- El tercero y el cuarto de los motivos de casación se desestiman igualmente. Aquél, por ser reproducción del anterior al que se remite, como infracción del artículo 606 del Código civil equivalente al 32 de la Ley Hipotecaria y éste, porque el artículo 609 del Código civil precisamente abona la posición contraria.

Efectivamente, el artículo 609, en relación con el 1095, impone en nuestro Derecho la doctrina romana del título y el modo y el fallecido don Carlos Jesús obtuvo el título con el contrato de compraventa en documento privado y el modo con la posesión material, conforme al párrafo primero del artículo 1462, hechos probados e indiscutibles en casación. Son innumerables las sentencias que recuerdan esta doctrina, como las del 14 mayo 2009, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010.

En consecuencia, es éste -don Carlos Jesús - quien adquirió la finca por la concurrencia del título -documento privado de compraventa- y el modo -posesión efectiva- de tal manera que cuando el mismo vendedor vendió la finca a tercero en escritura pública, por más que se hiciera constar en ella que equivalía a la tradición, no pudo constituir traditio ficta porque la tradición real se había producido con anterioridad.

QUINTO.- El último, quinto motivo del recurso de casación denuncia la infracción del artículo 1473 del Código civil que resuelve el problema de la doble venta. Se debe entender por tal la de una misma cosa que es vendida a personas distintas por el mismo propietario; este problema se plantea cuando debe determinarse cuál de ellos es el preferente para adquirir la cosa. Sin embargo, no se plantea si la primera de las ventas ha sido consumada y la cosa ha sido ya adquirido -título y modo- por uno de los compradores. Así lo expresa la sentencia de 5 marzo 2007 que afirma que la venta de cosa ajena no es nula ni inexistente, sino ineficaz por falta de poder de disposición y un adquirente posterior puede ser protegido, como adquirente a non domino siempre que inscriba en el Registro de la Propiedad su adquisición y siempre que medie buena fe.

Asimismo la sentencia de 5 mayo 2008: La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla.

Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz.

El caso presente no es doble venta y no se aplica el artículo 1473, sino que cuando el Sr. Tomás vendió en escritura pública la finca no era de su propiedad, por más que siguiera siendo titular registral (porque se había negado a otorgar escritura pública al primer comprador). No era de su propiedad porque ya la había vendido a don Carlos Jesús en documento privado (título) y éste había tomado posesión material de la finca (modo).

Es decir, en conclusión, vendió algo que no era de su propiedad y los sucesivos adquirentes no estaban protegidos por la fe pública registral al carecer del presupuesto de la buena fe.

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Civil – D. Registral. Legitimación del registrador para demandar ante la jurisdicción civil instando la nulidad de la Resolución de la DGRN que revoca una nota de calificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La primera cuestión que debe plantearse, puesto que su propia naturaleza exige su consideración de oficio, es la de la legitimación del Registrador de la Propiedad para iniciar como demandante el presente proceso; legitimación que negaba el Abogado del Estado y que, no obstante, fue reconocida por el Juzgado de Primera Instancia con una formulación tan general que prácticamente comprendería la totalidad de los supuestos posibles, sin que la Audiencia se planteara la cuestión ante la desestimación de la demanda en cuanto al fondo de la pretensión de nulidad formulada.

Esta Sala (entre las más recientes, sentencias 260/2012, de 30 abril y 779/2012, de 9 diciembre), tras considerar el texto del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, bajo el epígrafe de "condición de parte procesal legítima" establece, en su párrafo primero, que «serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso», afirma que legitimación, considerada de este modo, constituye un presupuesto procesal susceptible de examen previo al del conocimiento del fondo del asunto en tanto que, incluso siendo acogible la pretensión -si se abstrae de la consideración del sujeto actuante- la misma no ha de ser estimada cuando quien la formula no puede ser considerado como "parte legítima", siendo cuestión que los tribunales han de examinar de oficio.

TERCERO.- Esta Sala, en sentencia de Pleno de fecha 20 de septiembre de 2011 (Recurso 278/2008), declaró al respecto que «la existencia de un interés legítimo suficiente como base de la legitimación surge con carácter extraordinario de la propia norma siempre que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda repercutir de modo efectivo y acreditado en la esfera jurídica del Registrador que la invoca por afectar a un derecho o interés del que sea titular, el cual no se identifica con el que resulta de la defensa de la legalidad o disconformidad con la decisión del superior jerárquico respecto de actos o disposiciones cuya protección se le encomienda, ni con un interés particular que le impediría calificar el título por incompatibilidad, según el artículo 102 del RH, sino con aspectos que deberán concretarse en la demanda normalmente vinculados a una eventual responsabilidad civil o disciplinaria del registrador relacionada con la función calificadora registral si la nota de calificación hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la DGRN. Se trata, por tanto, de una legitimación sustantiva que deriva de una norma especial, como es el artículo 328 de la LH, y que antes que contradecir lo expuesto en la Exposición de Motivos de la reforma de 2005, lo confirma desde el momento en que se aclara y concreta, de un lado, como regla, la imposibilidad de que el registrador pueda recurrir la decisión de su superior jerárquico cuando revoca su calificación, y mantiene y precisa, de otro, la vinculación de todos los registradores a las resoluciones de la Dirección Generalde los Registros y del Notariado cuando resuelve recursos frente a la calificación, lo cual supone mantener aquellos otros aspectos que no tienen que ver con la defensa objetiva o abstracta de la legalidad sino, (...) con el anuncio o amenaza de responsabilidad disciplinaria....».

En el presente caso no cabe apreciar la concurrencia de tal legitimación en el recurrente en tanto que no existe afectación alguna de un derecho o interés del que pudiera ser titular el registrador demandante, teniendo en cuenta el carácter tan excepcional que ha de atribuirse a esta legitimación especial que, únicamente en previsión de casos muy concretos en que pudiera estar justificada, se mantuvo en la reforma del artículo 328 LH operada por la Ley 24/2005, alterando el proyecto inicial que la descartaba totalmente habiendo quedado incluso en la Exposición de Motivos la expresión de que la en la reforma «se aclara y concreta la imposibilidad de que el registrador pueda recurrir la decisión de su superior jerárquico cuando revoca su calificación» 

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Civil – D. Hipotecario - D. Registral. Doble inmatriculación. En los casos de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- En clara contradicción con esto último, formula la recurrente el motivo tercero para denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación en forma alguna puede amparar una modificación registral de la extensión superficial de una finca por quien pretende ostentar la condición de "tercero hipotecario" ni, en definitiva, despliega su eficacia, ligada al principio de fe pública registral, en los supuestos de doble inmatriculación.

La sentencia de esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecariaafecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

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Civil – Registral e Hipotecario. Tercero hipotecario. Requisitos. Exigencia de buena fe en la adquisición.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- (...) El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que da carta de naturaleza a la transmisión de quien no es dueño, pues mantiene la adquisición del tercero hipotecario ante el Registro inexacto al tiempo de la transmisión, está sometido en su aplicación a criterios rigurosamente exigibles como corresponde al importante efecto que produce. De su contenido resulta que el tercero que, sin conocer la inexactitud del Registro, adquiere por negocio jurídico a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho. Se trata, en definitiva, del juego del principio de fe pública registral, cuya eficacia consiste en mantener la adquisición del tercero protegido frente al Registro inexacto. Para que pueda entrar en juego el artículo 34 LH se requiere: a) Que el tercero adquiera el derecho inscrito en las circunstancias que el mismo artículo establece; b) Que el Registro sea inexacto; y c) Que las causas de la inexactitud del Registro no consten explícitamente en el mismo.

En el caso se observa que los demandados adquirentes, Verbasa Gestión S.A. y doña Inmaculada, por su situación de rebeldía, ni siquiera han acreditado ser actualmente titulares registrales de los inmuebles adquiridos mediante escritura pública de 31 de marzo de 2003, lo que constituye un requisito esencial para su consideración como terceros hipotecarios, ni ello resulta de la prueba obrante en las actuaciones. Faltaría así el requisito esencial de que el "tercero hipotecario" haya obtenido la inscripción de su derecho.

Pero en todo caso, falta el requisito de la buena fe en tanto que, del propio contenido del Registro aparecía que, en la fecha de la adquisición por parte de los demandados, existía un asiento de presentación vigente en cuya virtud la demandante instaba la inscripción a su favor de la titularidad de los mismos bienes en virtud de una escritura pública otorgada por Pórticos Levantinos S.L. (que, a su vez, había vendido posteriormente a los demandados) lo que significaba el conocimiento por parte de estos de dicha circunstancia, que excluía la aplicación de la presunción de buena fe a que la norma se refiere, ya que conocían así que el titular registral había efectuado una transmisión anterior de la titularidad del mismo bien, lo que les impedía ampararse en el principio de fe pública registral.

La sentencia de esta Sala núm. 90/2005, de 18 febrero (RC 5401/2000) afirma que « la buena fe no solo significa "requiere" el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud (SS., entre otras, 14 febrero 2000; 8 marzo 2001; 7 diciembre 2004 "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido"). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988)».

En consecuencia, la demanda debe ser estimada en cuanto a las peticiones que se refieren a las fincas cuestionadas, si bien no lo puede ser íntegramente ya que igualmente solicitaba la nulidad absoluta de las escrituras de división horizontal de la originaria finca registral NUM000 y de disolución del condominio existente sobre dicha finca entre Pórticos Levantinos S.L. y AMPG García S.L. cuando la propia demandante presentó para su inscripción en el Registro el título de propiedad que le otorgaba la titularidad de los apartamentos, que habían sido individualizados en virtud de dicha disolución de condominio.

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Civil – D. Reales – D. Registral. Acción declarativa de dominio. Prescripción adquisitiva. Usucapión. Doble inmatriculación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 26 de julio de 2012 (D. JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO).

CUARTO.- Es procedente de una vez entrar a analizar el contenido del procedimiento. El juicio ordinario se entabla a través de la correspondiente acción declarativa de dominio. Como es bien sabido existen dos acciones que amparan o tutelan principalmente el derecho de propiedad, esto es, la acción reivindicatoria, que es aquella que se da como protección del dominio frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por persona distinta de su titular, y que va encaminada fundamentalmente a la recuperación de la posesión a favor de aquél, y la acción declarativa, que tiene únicamente como finalidad la de obtener la declaración que el actor es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que lo discute. Requiriendo para que pueda prosperar prueba cumplida por parte del actor del título de dominio de la cosa que reclama, la identificación de la misma y, además, la negación o falta de reconocimiento del título controvertido de dominio por parte del demandado. El título, en cuanto requisito cuya existencia resulta indispensable para el éxito de la acción, equivale a la justificación de la adquisición de la cosa que se reclama de manera que, no tiene porqué identificarse necesariamente con la constancia documental del hecho generador del dominio sino que equivale a la prueba de la propiedad sobre la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste.

Añadiendo que el dominio puede sustentarse en título o alternativamente en la denominada prescripción adquisitiva, que consiste en la posesión de las cosas en concepto de dueño en forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo determinado por la ley, que puede ser ordinaria o extraordinaria, según concurra en el usucapiente justo título, que conforme el artículo 1952 del CC, es aquél que legalmente basta para transferir el derecho real o dominio de cuya prescripción se trata. Así, por justo título ha de entenderse el acto o negocio jurídico que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño, porque legalmente puede determinar la adquisición, lo que supone, en definitiva, que el título tenga en sí mismo virtualidad suficiente de acuerdo con el tipo legislativo o innominado a que responda para dar lugar, con arreglo a la previsión operativa que respecto del mismo hacen las leyes, a una transferencia cuyo efecto, en cambio, no podrá producir un acto cuyo tipo negocial fuese institucionalmente inadecuado para conllevar dicha consecuencia. Y ello aunque sea ineficaz para ello, ora por provenir de un no titular, ora por adolecer de algún defecto originario que trate de purgarse por medio de la usucapión. En este sentido la prescripción adquisitiva ordinaria vendría a ser un mecanismo de subsanación del vicio originario en la facultad de disponer del transmitente que opera sobre el presupuesto de un justo título que, como señala el artículo 1953 del CC ha de ser verdadero, no simulado, y válido. De otro lado el artículo 1959 del CC, regula la denominada prescripción extraordinaria del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles que únicamente requiere la posesión, en concepto de dueño, ininterrumpida durante 30 años sin necesidad de justo título ni de buena fe. Tanto una como otra modalidad de usucapión pueden repercutir en los actos o derechos inscritos en el Registro de la Propiedad en la medida que eventualmente podrían determinar una inexactitud registral derivada de la adquisición del derecho por persona distinta a aquél que aparece como titular registral. Por ello las normas jurídicas civiles puras contenidas en el CC vienen complementadas por su correspondencia en la legislación hipotecaria (35 y 36 LH), que, al respecto de la prescripción adquisitiva, en contra del titular registral, vienen a limitar los efectos perjudiciales de la figura en relación con aquél que reúna los requisitos del artículo 34 de la LH y sea considerado como tercero hipotecario. En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que tratándose de usucapión frente al titular registral las normas específicas contenidas en los artículos 35 y 36 de la LH, no suponen que deje de quedar encomendada a los preceptos del CC la materia concerniente a los requisitos intrínsecos de la prescripción adquisitiva del dominio y demás derechos Reales, materia propia del Derecho Civil puro y ajean a la del Derecho Hipotecario, al que únicamente interesan los requisitos específicos que han de concurrir para que la usucapión producida al margen del Registro de la Propiedad pueda prevalecer frente a los adquirentes normalmente protegidos por la fe pública registral.

En cualquier caso, ambas modalidades de prescripción requieren la posesión de la cosa, que ha de ser pública, pacífica, no interrumpida y en concepto de dueño, ya que tan solo la posesión en concepto de dueño, puede servir para la adquisición del dominio. No basta para configurar la posesión en concepto de dueño, la mera tenencia de la cosa, pues ésta ha de venir unida a la intención de haber la cosa como propia sin actuar a espaldas del verdadero dueño, de suerte que el poseedor por mera tolerancia o por título personal que reconoce el dominio de otra persona no puede adquirir por prescripción aunque quiera dejar de poseer en ese concepto y hacerlo en calidad de dueño. En este sentido, el artículo 436 del CC, establece la presunción iuris tantum de que el poseedor continúa la posesión en el mismo concepto en que la adquirió mientras no se pruebe lo contrario, por lo que la inversión o intervención del concepto posesorio ha de aparecer suficientemente acreditado y basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico.

En el suplico de la demanda se solicitaba la declaración de propiedad de los actores de la finca sita en CALLE000 NUM005 - NUM006 de Arganda, inscrita como finca NUM007 y también la NUM000. Bien por entender que es propiedad suya en virtud de título legítimo de compraventa o por prescripción. Y se declare, por razón de la doble inmatriculación, la finca NUM000 es la continuación de la finca NUM001. Ostentando mejor derecho los actores que los demandados y condenando a éstos a hacer cesar los actos posesorios que vinieran realizando. Además de una indemnización por daños y perjuicios.

Siendo la contestación única la de Sánchez Clemente Gestión Inmobiliaria SA, además de oponerse a la demanda, formuló reconvención y reclamó que existe una doble inmatriculación en la finca de la CALLE000 NUM005. NUM006, la subsistencia de su inscripción registral bajo el número NUM001, y el mejor derecho de dicha reconviniente sobre la mitad indivisa de dicha finca. Y la nulidad de la inmatriculación registral de la finca NUM000.

En definitiva, ambos entienden que ha existido una doble inmatriculación, entendiendo que la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey con los números NUM001 y NUM000 es la misma. Y nadie hay que entienda lo contrario. (...)

QUINTO.- Siendo este el elemento esencial del procedimiento, vamos a analizar las cuestiones objeto de debate.

Tal como viene determinado por reiterada doctrina del Tribunal Supremo, entre ellas la sentencia de 3 de junio del 2011, recurso 1360/07, relativa a los casos en que nos encontramos ante una doble inmatriculación, porque una misma finca consta inmatriculada en dos folios diferentes y con distinto número, lo que es el caso, donde la misma finca aparece inscrita en el Registro con los números NUM001 y NUM000, es apreciable una serie de consideraciones. En dicha realidad nos encontramos ante una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los distintos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideran asistidos sobre declaración del mejor derecho del inmueble. Que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora ha de llegar esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.

El criterio que, a falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por la doctrina y jurisprudencia es el de la prevalencia de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria contenida en la ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad, que son los que en el recurso se consideran infringidos por inaplicación, como expresa la sentencia de 30 de diciembre de 1993, y la de 29 de mayo de 1997, y lo reitera y advierte que cada una de las normas es la de preferente cualidad del título prioritario, utiliza como criterio accesorio el de inmatriculación anterior del título.

Así en STS de 18 de diciembre del 2000, se indica que "la doctrina que ha de seguirse en estos supuestos es de prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendido al derecho civil.

Dice, en este sentido, la primera de dichas sentencias que en el campo del derecho civil, son dos los criterios sentados por la doctrina de dicha Sala, A). El de de prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil pero, es decir, abstracción de las normas inmobiliarias registrales. B). El de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Ahora bien, del examen de dicha doctrina fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo criterio, y esto es así, por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiera bastado que el legislador así lo hubiera sancionando y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio declarativo ordinario, cuando la cuestión estaría resuelta con el mero examen de las hojas registrales.

Y añade la segunda, esta Sala ha declarado con reiteración, que en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a una de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad".

Y así se considera que ese conflicto debe ser resuelto en proceso declarativo ordinario conforme a las normas de derecho civil y no por aquellas de derecho hipotecario, que pudieran serle aplicables, la coexistencia de dos asientos incompatibles entre sí, de igual rango y naturaleza origina la quiebra del sistema tabular. Añadiendo que la prevalencia del mejor derecho en caso de doble inmatriculación no se resuelve por normas hipotecarias, sino por las normas de Derecho civil puro. Aquéllas -las hipotecariasse neutralizan entre sí.

De manera que siguiendo la secuencia temporal descrita en los fundamentos anteriores el derecho de la parte actora es de mejor derecho. En primer lugar, porque la inscripción registral de la finca tiene su origen en 1957, mientras que la de Dª Elvira y por extensión el de la compañía inmobiliaria, la finca fue inscrita en 2004. Porque el título del que parte la actora, es título público de compraventa de fecha de 1924, otorgado por persona perfectamente capacitada para ello y titular de la finca (Dª Teresa madre de una de las codemandadas Dª Elvira). Mientras que el título de la parte demandada reconviniente se remonta al 2004, por razón de título de compraventa otorgado por quien no es propietario de la finca, y no lo es ya desde 1924.

Y siendo dicha circunstancia conocida por los demandados, puesto que en escritura aportada ante el Notario de adjudicación de herencia en favor de Dª Elvira de 1966, no figuraba la finca en cuestión, precisamente porque había sido ya vendida por quien era su propietaria (Teresa), madre de Dª Elvira, en fecha de 1924 a un tercero. Habiendo utilizado la codemandada Dª Elvira, un medio fraudulento para proceder a adicionar, sin más, y sin más derecho ni más título que el de sus propias manifestaciones verbales ante Notario, dicha finca como un derecho hereditario más en su favor, en fecha de 2004, el mismo día, en que dicha finca fue permutada a favor de la compañía inmobiliaria.

Es decir, que en la escritura de adjudicación de herencia de fecha de 4 de agosto de 1966, exhibida por Dª Elvira, y que hacía referencia a los bienes adjudicados a la misma, por herencia de su madre, Dª Teresa, no figuraba la finca discutida, CALLE000 NUM005 - NUM006 de Arganda, precisamente porque su madre, la propietaria de la citada finca, había vendido la misma a un tercero en 1924. Por eso, no figuraba ni podía figurar en su caudal hereditario por aplicación del artículo 659 del CC. Y para lograr el beneficio económico derivado de una permuta, se procedió de común acuerdo entre la inmobiliaria y Dª Elvira, a proceder a otorgar documento público de adición de la herencia, pretendiendo incorporar como derecho hereditario en su favor una finca que no había sido adjudicada en su favor ya en 1966. Precisamente porque no figuraba en el caudal hereditario de la causante. Y por tanto, no podría ser transmitida a sus herederos. Fijando la fecha de esa escritura pública de adición de herencia curiosamente el mismo día de la escritura pública de permuta.

No habiendo sido impugnada la escritura de compraventa a favor de tercero de la finca, ni de sus herederos posteriores, ya desde 1924, fecha en que se vendió. Ni desde 1957, fecha en que apareció inscrita, con los efectos de fe pública registral, a favor de terceros. Y solo en 2004, se procedió a inscribir la misma finca, a favor de la entidad codemandada. Es claro que conforme al historial registral y a la posesión efectiva, bajo el principio de primero en el tiempo, mejor derecho, se da esta prevalencia de la inscripción registral a favor de la parte actora. Conforme a los criterios del Alto Tribunal. A saber:

a). Prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al derecho civil, abstracción de las normas hipotecarias.

b). El de prevalencia de la hoja registral cuya inmatriculación sea más antigua, por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Por ello, no cabe la alegación, y por tanto, nunca podría ser aplicado, el contenido del artículo 34 de la LH, ya que el principio de la fe pública registral, aspecto de la general presunción de exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes por igual, y por tanto, queda neutralizado.

En definitiva, es preciso estimar el recurso de la parte actora, entendiendo el mejor derecho al dominio de la totalidad de la finca (inmatriculada doblemente), a favor de los demandantes. Y por los argumentos antes relatados, sin que sea preciso entrar a valorar si concurren o no los requisitos de la prescripción adquisitiva alegada. Simplemente existe ese derecho al dominio de los actores por las razones antes apuntadas. Y teniendo en cuenta que el título de compraventa en que se ampara su dominio que se remonta al 1924, como la inscripción registral constituida en su favor, aluden a la totalidad de la finca NUM001 / NUM000, y no a una mitad indivisa de la misma.

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