Civil – Derechos reales. División de la cosa común. División material. División económica.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- (...) La cuestión planteada no es de carácter procesal, sino sustantivo en cuanto se refiere directamente al tema de fondo. En todo caso el contenido de los artículos 401 y 404 del Código Civil no se refiere a realidades distintas, tratándose de normas que se complementan. En este sentido, la sentencia núm. 1/2013, de 22 enero, dice que «la división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor». De ahí que la aplicación por el tribunal de lo dispuesto por el artículo 401 del Código Civil en ejercicio de la facultad que concede el "iura novit curia" conduce a la misma solución: la venta de la cosa en pública subasta.

(...)

SÉPTIMO.- El segundo motivo denuncia la infracción del artículo 401 del Código Civil en cuanto establece que los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando, de hacerla, el bien resulte inservible para el uso a que se destina.

El motivo se desestima pues, como ya se ha razonado, el artículo 401 del Código Civil impide la división material de la cosa en determinados casos, pero no la económica mediante la cual el bien se mantiene íntegro -por lo que no cambia su sustancia ni su posible aprovechamiento- repartiéndose el precio obtenido entre los partícipes tras su venta en pública subasta, por lo que - como también se dijo- los artículos 401 y 404 del Código Civil no se contraponen sino que se complementan.

Como afirma la sentencia de esta Sala núm.1/2013, de 22 enero «la división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor».

Por su parte, la sentencia núm. 422/1999,de 11 mayo, precisa que «el artículo 401 no excluye, pues ni lo refiere y menos lo prohíbe expresamente, la extinción de la comunidad por la venta pública de su objeto común y no se genera desequilibrio alguno o situación abusiva para los interesados, pues las partes ante la misma mantienen posturas de igualdad jurídica (Sentencia de 27-12-1994), ya que todos ceden su posición de condueños plurales que pasa por entero al adjudicatario vencedor en la subasta, lo que no está preordenado lo sea a favor de uno de ellos, ya que puede alcanzar estado de adjudicatario tanto un tercero como cualquiera de los integrantes de la comunidad que, de esta forma, se extingue, y lo que en realidad se divide entonces es el precio obtenido de la venta»; doctrina que resulta de plena aplicación al caso sin que se acredite la existencia de obstáculo alguno para que la cosa común pueda ser vendida en pública subasta.

OCTAVO.- El motivo tercero denuncia la infracción, por indebida aplicación, de lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil.

El motivo se desestima ya que la declaración de dicha norma es terminante en el sentido de que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» y que «cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común», mediante una acción de carácter imprescriptible, según dispone el artículo 1965 del Código Civil, lo que únicamente admite como excepción la existencia de un pacto temporal de indivisibilidad entre los partícipes. Ello no es obstáculo para que, como se ha repetido, en los casos de indivisibilidad física o jurídica, no se haga efectiva una división material y sí, por el contrario, una división de carácter económico mediante la venta de la cosa -que se mantiene íntegra- en pública subasta con reparto del precio entre los condóminos según su respectiva participación.

El motivo cuarto viene a reproducir -ahora en casación- los mismos argumentos llevados al primer motivo de los formulados por infracción procesal. Ninguna infracción existe de los artículos 400 y 404 del Código Civil. El demandante solicitó la división de la cosa común al amparo de lo dispuesto en el primero de los artículos citados y la sentencia la ha decretado mediante su venta en pública subasta, pues no se ha formulado pretensión alguna para su división física o material, sin perjuicio de que la Audiencia entienda que es posible y que -como resulta evidente- podría realizarse si convinieren en ello todos los partícipes.

Por ello, el motivo se desestima y también el quinto -y último- que se refiere a la infracción del artículo 402 del Código Civil, según el cual la división -material- de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. Otra vez vuelve la parte recurrente a plantear el sofisma acerca de la divisibilidad o indivisibilidad de la cosa, pretendiendo que si la Audiencia ha considerado que la cosa podría dividirse materialmente ha de aplicar necesariamente lo dispuesto por el artículo 402; conclusión inaceptable si se tiene en cuenta -como se ha reiterado- que ninguna pretensión se ha formulado en tal sentido acerca de que se proceda a la división material, solución que incluso chocaría con la propia posición de los demandados recurrentes en cuanto impediría la adjudicación íntegra de la finca a alguno de los partícipes y que, desde luego, habría conducido al dictado de una sentencia claramente incongruente.

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Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. División de la cosa común. A falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El motivo cuarto se refiere a la infracción del artículo 398 del Código Civil por cuanto - entiende la parte recurrente- que establecida por la resolución recurrida la indivisibilidad de la finca, sólo resultaba posible la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sin que sea pertinente en tal caso la celebración de una subasta previa entre los comuneros en los términos señalados en el hecho cuarto de la demanda, que fueron los acordados por los demandantes -con exclusión del demandado- en reunión que celebraron el 25 de octubre de 2008.

El motivo se estima, lo que dará lugar a la casación parcial de la sentencia recurrida. El artículo 398 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, lo que "a contrario sensu" significa que los actos de dominio -como es el de disposición de la cosa mediante su enajenación- no están regido por dicha regla y precisan de la unanimidad de los partícipes. Son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa.

Por ello, declarada la indivisibilidad y la necesidad de la venta en pública subasta con admisión de terceros licitadores, no pueden admitirse condicionamientos para la subasta acordados por una parte de los condóminos sin presencia de los restantes, y particularmente la fijación de un precio de venta que, en caso de ser cubierto por cualquiera de ellos, excluiría la celebración de la subasta, pues tal fijación puede ser perjudicial para la comunidad al impedir la eventual obtención de un precio mayor; de modo que, a falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

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Civil – D. Reales. Acción de división de la cosa común. Aplicación de las normas de la división de herencia a los partícipes en la comunidad en la división de ésta, cuando la comunidad lo es una pluralidad de objetos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- (...) Ambos cónyuges están de acuerdo en la división y por ello debe procederse a dividir. El artículo 400 CC -dice la STS 27 de febrero 2012 - " recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable".

Por ello debe aceptarse la acción de división en la forma interesada por el ahora recurrente pues ambos cónyuges están de acuerdo en que ello se lleve a cabo, si bien de forma distinta, teniendo en cuenta que la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges cuando se trata de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y uno de ellos la ejercita. "En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999, 4 diciembre 2000, 28 marzo 2003, 8 mayo 2006, 27 de febrero de 2012, entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges (...)".

Pero no es esto lo que realmente se discute, pese al interés de la parte actora en excluir de la acción de división el piso de Bilbao en razón a la existencia de este derecho. La división se solicitó, no en la demanda inicial, sino en la demanda reconvencional y en ningún caso pasa por la venta del inmueble, sino por su adjudicación en propiedad a la esposa y la atribución al esposo del importe de la venta de la otra vivienda en copropiedad mediante la compensación que sea pertinente por el mayor valor de una sobre la otra, con lo que el derecho de uso se mantiene. Lo que se pretende en la reconvención, y ahora en el recurso, es una forma distinta de poner fin a las relaciones jurídicas que derivan de una comunidad voluntariamente constituida no sólo sobre dicho piso, sino también sobre el que dio lugar a la demanda inicial y que fue vendido en el curso del procedimiento, y esta forma de extinción debe acomodarse al interés de los partícipes, y no al puro interés particular de uno de ellos, lo que se consigue no mediante la división de la comunidad por cada uno de aquellos bienes, sino mediante la formación de lotes, puesto que de otra forma se perjudicaría gravemente a uno de los partícipes que recibe el 50% del precio obtenido por la venta de la casa de Bidart y sufre durante un periodo considerable de tiempo las consecuencias negativas de la división del otro piso, si es que se vende, estando como está afectado por el derecho de uso reconocido a los hijos menores y a la esposa, dado el escaso interés que en la liquidación del condominio ofrece la adquisición de la vivienda en estas condiciones.

Es evidente, por tanto, que la división de la comunidad no puede producirse como si únicamente el patrimonio de los partícipes estuviera determinado por un único inmueble acudiendo al artículo 400, ya que es un precepto pensado para otro supuesto distinto, esto es, para cuando lo que está en comunidad es un único objeto. Precisamente el artículo 406 ordena la aplicación de las normas de la división de herencia a los partícipes en la comunidad en la división de ésta, lo que se adapta perfectamente a la situación en la que lo que está en comunidad es una pluralidad de objetos (STS 12 de julio 1996).

El artículo 406 CC se remite a las reglas concernientes a la división de la herencia para la división de la cosa común - actio communi dividundo- y es el artículo 1061 CC el que proclama el principio de igualdad correspondiente adjudicación de bienes a los partícipes de la comunidad que ponga fin al estado de indivisión, entendido en el sentido de que no se trata de una igualdad matemática o absoluta sino de una adjudicación presidida por un criterio de equitativa ponderación determinado por las circunstancias de cada caso, lo que justifica plenamente la directa adjudicación al cónyuge titular del derecho de uso de la propiedad de la vivienda familiar desechando la posibilidad de su venta en pública subasta, sin perjuicio de la compensación económica que proceda; solución que es totalmente respetuosa no solo con el derecho de uso atribuido a la misma en el proceso de divorcio, en cuanto consolida propiedad y uso, sino con los intereses de quien no lo disfruta por cuanto la venta en publica subasta, si es que se consigue en estas condiciones, va a impedir al esposo, participe al 50% de la propiedad, recibir durante un tiempo considerable la parte del patrimonio que legítimamente le corresponde y consiguientemente proveer al pago de una vivienda en la que acomodarse.

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Civil – D. Reales. Acción de división de la cosa común. División material y jurídica.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- Se desarrolla en un motivo único, en el que denuncia la infracción de los artículos 392.2, 400, 401 y 404, todos ellos del Código Civil. El motivo se argumenta de forma heterogénea. Por un lado, considera que el cotitular sobre una cosa podrá pedir la división de la misma, pero la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso. El de la NUM003 planta se lo adjudicó la Sentencia de la Audiencia Provincialde Córdoba, y el resto en la escritura pública de liquidación de la sociedad de gananciales, puesto que, como el Tribunal Supremo señala en las Sentencias 14 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1995, entre otras, la división no afecta a la subsistencia del derecho de uso cualquiera que sea su naturaleza.

Por otro, entiende que si bien toda realidad material es divisible, lo que la Sentencia impugnada no ha tenido en cuenta es la doctrina jurisprudencial que establece que deben evitarse los suplementos en metálico por las diferencias de valor (SSTS de 30 de julio de 1999 y 13 de julio de 1996), y que la división de la cosa no desmerezca el inmueble, o grave con un gasto considerable a los comuneros, extremos éstos que aconsejan, según el recurrente, acudir a la venta en pública subasta, como interesó en la contestación a la demanda. Por último, la sentencia tampoco tiene en cuenta la constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal ni el posible destino del ático fuera de ordenación respecto al P.G.O.U vigente en Córdoba, cuestiones esta últimas en las que no se ha entrar. La primera porque en ningún caso ha sido planteado ni resuelto en la sentencia. La segunda, porque se está simplemente especulando sobre una realidad que existió desde el primer momento y que de cambiar afectará por igual a ambos partícipes.

Los demás argumentos se desestiman.

Es cierto que el artículo 400 del CC reconoce que todo copropietario puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa en común, pero también lo es que el artículo 401 añade que no podrá pedirse "cuando hacerla resulte inservible para el uso a que se destina". La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor.

Tal como dice la sentencia de 10 de enero de 2008 y reproducen las de 27 de marzo y 15 de diciembre de 2009: "Según la interpretación que parece mejor fundada, la división, para el Código civil, no significa solamente división material, sino que comprende la división en sentido jurídico, por lo que la indivisibilidad puede resultar de que la cosa, en caso de división, quede inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un anormal desmerecimiento, o bien ocasione un gasto considerable (SSTS 7 de marzo de 1985, 13 de julio de 1996, 12 de marzo de 2004, 7 de julio de 2006, etc.). No existen distintas acciones de división según que las cosas sean o no divisibles, y por esta razón el artículo 401, párrafo primero, no puede ser interpretado en el sentido de que excluye un tipo de acción de división pero deja subsistentes otros, puesto que no hay más que una acción de división. El artículo 401 I, enlazado con el artículo 400, ha de ser entendido como exclusión de la acción de división. Por ello, si es posible la división que prevé el artículo 401 II CC, no puede ser aplicado, ni menos en conexión con el artículo 404 CC, precepto que por su origen histórico (artículo 2183 del antiguo Código civil portugués) ha de ser entendido como previsión de lo que se ha de hacer cuando no puede practicarse una división material o in natura, a lo que se ha de añadir la previsión del artículo 1062 CC, traído a causa por el artículo 406 CC, sobre el desmerecimiento; en tanto que el artículo 401 I CC excluye, sencillamente, la acción división, pues, como han dicho las SSTS de 19 de junio de 2000 y 22 de julio de 2002, a falta de convenio el juzgador ha de examinar si la cosa es divisible o indivisible, entendiéndose que se da esta hipótesis no sólo cuando no sea divisible desde la perspectiva material, según criterios económicos y sociales, sino también cuando desmerezca mucho por la división, en cuyo supuesto se comprende también la inservibilidad (artículos 404, 406 y 1062 CC)".

La jurisprudencia, además, sigue diciendo la misma sentencia, " ha venido considerando que el tono imperativo del artículo 401 II CC hace inexcusable su aplicación siempre que sea posible, pues se trata de un derecho ejercitable por cualquiera de los copropietarios que se encuentren en tal situación (SSTS 16 de octubre de 1964, 20 de enero de 1988, 13 de diciembre de 1983), que es viable en cuanto se produzca la solicitud y concurran las características (STS 26 de septiembre de 1990, 1 de marzo de 2001, etc.), siempre que no se exijan obras de enorme importancia (STS 30 de junio de 1993) y que no se produzca la pervivencia de la copropiedad ordinaria, pues se trata de una forma de división. Se valora, en el sentido de propiciar lo que se ha llamado "esta peculiar forma de división" (STS 26 de septiembre de 1990), la semejanza de los lotes o cuotas asignados a los copropietarios (SSTS 26 de septiembre de 1990, 13 de julio de 1996, etc.), así como la delimitación suficiente del espacio susceptible de aprovechamiento independiente (Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 y 7 de enero de 1998) y la susceptibilidad de aprovechamiento independiente, es decir, que no se precise el goce por cada uno de los propietarios de los espacios resultantes (plazas de garaje) de los demás elementos privativos (RR de la DGRN de 12 de noviembre de 1997 y 3 de julio de 2000).

Pues bien, las normas que se dicen infringidas no lo han sido, ya que la solución adoptada por la Sentencia recurrida para disolver la comunidad se ajusta a lo interesado por ambas partes litigantes, en particular, por quien ahora recurre por cuanto pretendió con carácter principal la división material si esta fuera posible, y solo en el caso de indivisibilidad jurídica que se procediera a la venta en pública subasta, respetando en ambos casos el uso de la totalidad de la casa, y esta posibilidad de dividir la casa viene determinada en el informe pericial que la sentencia ha seguido para hacerla efectiva, sin que sean importantes y sustanciales las obras que deberán realizarse, como ocurre en la sentencia que cita de 1 de marzo de 2001, ni que a resultas de la misma desmerezca el inmueble, como se colige del informe pericial, por lo que está planteando cuestiones de hecho que contradicen lo sustentado por la resolución recurrida. En primer lugar, porque las obras de reforma no alcanzan un valor importante respecto del valor del inmueble. En segundo, porque el inmueble puede ser dividido en dos propiedades, una en planta NUM001 y otra en planta alta compartiendo el trastero del NUM004 y las terrazas y esta es una solución optima desde el punto de vista económico, jurídico e inmobiliario.

CUARTO.- Respecto al uso, en ningún caso se ha cuestionado que debe respetarse y es aquí donde también acierta la sentencia al detectar el verdadero interés de quien recurre de seguir ostentando el uso de todo el inmueble, tanto de la vivienda familiar, como del local y planta NUM001 del edificio: la NUM003 porque así se decidió en juicio matrimonial; los otros dos, porque así se acordó en la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales, pues, en definitiva, la pretensión de que, dividiendo o no, se deberán respetar ambos usos, viene a hacer ilusorio que un tercero pueda hacerse con toda ella. Sin duda la división de la cosa común produce importantes efectos que afectan a los condóminos, a los terceros y a la misma cosa poseída en común. Pero es el caso que la sentencia parte de la existencia del uso exclusivo de la vivienda por el recurrente resultante del juicio matrimonial y declara que no hay ninguna prueba respecto a si se mantienen las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de adoptar esta decisión de uso exclusivo o si por el contrario estas han cambiado, y lo cierto es que ninguna alegación o valoración de estos hechos se hace en el motivo que pueda ser determinante de una calificación jurídica distinta que, en cualquier caso, no afecta al derecho que en su día le fue reconocido por el Juzgado de Familia, con base en las circunstancias concurrentes en aquel momento, que podrán o no mantenerse, pues el uso que extingue la sentencia tiene que ver únicamente con una parte del inmueble.

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Civil – D. Reales. Comunidad de bienes de tipo germánico y condominio romano. Acción de división de la cosa común.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- En el recurso se alega la infracción de los artículos 401, 404, 406, 1061 y 1062 del Código Civil, por cuanto fundamentalmente el artículo 1061 del Código Civil ("en la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie"), que la Audiencia cita, sólo es aplicable a una comunidad universal de bienes de tipo germánico, y no al condominio romano que es el que existe en el caso presente, y el 404 ("cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio") requiere acuerdo de los condueños, debiendo considerarse que cada uno de los pisos resulta indivisible, y efectivamente se trata de dos inmuebles distintos en el aspecto físico y registral.

El recurso se estima ya que efectivamente, tratándose de una comunidad de tipo romano, las cuotas de participación corresponden a los condóminos sobre cada uno de los bienes sobre los que existe la titularidad común y no sobre el conjunto de ellos, como sucedería en una comunidad de tipo germánico.

El artículo 400 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común»; y, en su párrafo segundo, que «esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».

Se contienen en dicha norma los dos caracteres fundamentales de la comunidad de bienes: a) Su naturaleza incidental o transitoria; y b) La inexistencia de vínculo, a falta de pacto entre los particulares, por el cual los comuneros se encuentren obligados a permanecer en la comunidad. El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. La acción de división ("actio communi dividundo") es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla (sentencia de 5 junio 1989). Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.

De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa.

Esta Sala, en sentencia de 30 julio 1999, afirmó que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros ». Por su parte, la sentencia de 16 de febrero de 1991, establece, en su quinto fundamento jurídico, que «mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que sigue nuestro Código Civil, a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [....] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños (arts. 404 y 1062 Código Civil)».

De ahí que debió ser estimada plenamente la pretensión formulada por el demandado en vía reconvencional, sin que pueda ser compartida la afirmación de la Audiencia en el sentido de que tal solución contradice el designio legal contrario a la adjudicación a terceros de la cosa común. Efectivamente es así porque prevalece el acuerdo de los partícipes en cuanto a la adjudicación a uno de ellos de la cosa común; pero, si tal acuerdo no existe, se impone -en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta "con admisión de licitadores extraños", lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación.

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Civil – D. Familia. Procesal Civil. Liquidación de la sociedad de gananciales. Finalidad: división y adjudicación del haber partible. La perpetuación de la situación de indivisión de un bien, creando una especie de comunidad romana sobre el mismo, es contraria a dicha finalidad.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 24ª) de 29 de marzo de 2012 (Dª. MARIA DEL ROSARIO HERNANDEZ HERNANDEZ).

SEGUNDO.- (...) La finalidad de la liquidación es la división y adjudicación del haber partible, si existiese, transformándose en real e individualizada la cuota de cada interesado, que antes era ideal o potencial. La efectiva partición requiere la formación de lotes que permitan la adjudicación independiente a cada cónyuge, y si ello no fuera posible por ser los bienes indivisibles, y no compensables con otros, su adjudicación a uno de ellos con abono del precio o su mitad, al otro, si así lo convinieren, y en último término su venta y reparto del dinero obtenido, sin que deba favorecerse el que la comunidad consensual se perpetúe después en una comunidad romana por cuotas, pues ello supondría una división más formal que real obligando a una nueva litis, autónoma, de división de la cosa común (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992 y 14 de julio de 1994).

La perpetuación de la situación de indivisión, que es lo realmente pretendido por el recurrente, es contraria a la doctrina expuesta y al artículo 786 de la L.E.C., que dispone que el contador procurara evitar la indivisión, norma de aplicación en base al artículo 810-5 de la L.E.C .

Como se ha visto, a 10 de junio de 2010, fue dictada sentencia de liquidación de la sociedad legal de gananciales que conformaron los litigantes en su segunda fase, de avalúo y adjudicaciones, por la que fueron aprobadas las operaciones divisorias por estos aceptadas, según reza el fallo o parte dispositiva de dicha resolución, la que devino en firme, en cuanto frente a la misma no se interpuso recurso, consintiéndose por las partes.

En méritos a dichas operaciones divisorias, por compensación del exceso en las adjudicaciones que resulta a favor de Dº Leovigildo, debía este abonar a Dª María Inés la cantidad total de 127.902,24 Ñ, principal objeto de reclamación en demanda ejecutiva. La liquidación de la sociedad legal de gananciales, como afirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de julio de 2.005, no tiene otro objeto que la valoración, liquidación y adjudicación de los bienes y deudas previamente inventariados, para poner fin a la comunidad derivada del régimen de gananciales, sin que pueda admitirse la tramitación plena de la liquidación, para después mantener una situación semejante a la existente con anterioridad, lo que sería contrario a la propia naturaleza del procedimiento, quedando aquella supeditada precisamente al resultado de la liquidación de la sociedad de gananciales.

En este sentido, la STS 16 de diciembre de 1995 (ponente Sr. Martínez Calcerrada), con cita de la STS 14 de julio de 1994, declara, en lo que aquí nos afecta: "En consecuencia, en punto a su valoración pueden cualquiera de las partes actuar a tenor de lo dispuesto en el art. 1062, párrafo 2º, en cuyo caso, el valor que se obtenga en esta pública subasta será justamente sobre el que tenga derecho el 50% cada uno de los litigantes, y sin perjuicio de, en su caso, la indemnidad sobre el derecho de uso familiar de la misma en los términos previstos en los arts. 90 y ss. del C.Cc." Posteriormente expresa: "En efecto, ambas partes entienden que el bien en cuestión es esencialmente indivisible; con esta premisa, el demandante interesa que se le adjudique la plena propiedad a la esposa, en tanto ésta postula que se les atribuya a ambos en proindiviso, lo que, como ya se analizó, es una petición "contra natura", puesto que, por una parte, el procedimiento de liquidación pretende poner fin a la situación resultante de la sociedad de gananciales (comunidad germánica), lo que no puede pasar por crear otro tipo de comunidad (romana) si cualquiera de los cónyuges no está de acuerdo (habida cuenta que, en tal caso, se estaría violando el principio de nadie está obligado a permanecer en la indivisión - arts. 400 y 1051 CC) sino por repartir el remanente; y, por otra parte, según el art. 1062 CC, al que remite el art. 1.410, tratándose de bienes indivisibles, la facultad que se atribuye al coheredero (cónyuge) consiste en pedir la adjudicación o solicitar su venta en pública subasta, pero no en postular la creación de una comunidad romana.

No estamos ante un compraventa impuesta -como afirma la recurrente-, sino ante el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1061 CC: la contadora partidora hizo lotes y los adjudicó a los litigantes. Cuestión distinta es que los lotes no sean iguales, más la jurisprudencia viene entendiendo, respecto al principio de igualdad cuantitativa a que alude el precepto, que "el art. 1061 tiene más bien carácter facultativo y orientativo que de imperativa observancia" (STSS 15 de marzo de 1995, ponente Sr. Fernández- Cid de Temes).

La recurrente podía haberse liberado de esa pretendida adjudicación forzosa acudiendo al mecanismo del art. 1.062 CC, esto es, solicitando la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños y respetando su derecho de uso de la vivienda atribuido en la sentencia de separación. Pero no lo hizo, sino que se limitó a pedir el condominio, abocando así a la solución propuesta por la contadora y recogida en la sentencia impugnada.

En otras palabras, al no poder pasar de una comunidad germánica a una comunidad romana si cualquiera de los cónyuges insta la división (por imponerlo así la regla anteriormente apuntada de que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión), la solución estribaba, ya en atribuir el bien a uno de los litigantes, a calidad de compensar al otro con otros bienes o en metálico, ya en proceder a su venta en pública subasta, posibilidad esta última que nadie instó, por lo que únicamente restaba la primera alternativa, expresamente pedida por el demandante y que se compaginaba con la asignación del uso y disfrute de la vivienda a la demandada, el deseo de ésta de permanecer en la casa, el derecho de propiedad que le correspondía en exclusiva sobre el suelo y la primera planta y, en definitiva, sobre su voluntad de alcanzar la propiedad del piso que se trasluce en su pretensión de constitución de un condominio." En igual línea se puede citar nuestra sentencia de fecha 24 de Mayo de 2.005, así como el auto, también de esta misma Sección 24ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de 23 de noviembre de 2.011, recaído en el rollo de apelación 861/2.001, en el que se resolvió un supuesto de denegación de despacho de ejecución de sentencia recaída en proceso seguido para la liquidación de sociedad legal de gananciales, segunda fase, de avalúo y adjudicaciones.

Citábamos en meritado auto otro de la Audiencia Provincial de Pontevedra, fechado a 22 de octubre de 2.010, en cuya virtud se confirma la inadmisión a trámite de una demanda de división de cosa común precedida de previo juicio de liquidación de gananciales, remitiendo a la parte al proceso de ejecución de sentencia de liquidación. Se sostiene en la citada resolución que es jurídicamente inasumible la tramitación de diversos y estancos procesos finalizadores de la comunidad, por presentarse conceptualmente el instituto de la liquidación, ya extrajudicial, en convenio regulador, ya judicial, cauces de los artículos 809 y 810 de la L.E.Civil, como un acto único e indivisible, comprensivo por disposición legal de las operaciones de inventario, avalúo, formación de lotes y, finalmente, adjudicaciones de los mismos a los ex consortes, operaciones todas ellas entendidas dentro de un proceso, que, aún complejo, requiere unidad de acción (artículos 1.396 y siguientes del Código Civil), de donde entiende lo procedente promover el pertinente proceso de ejecución con base precisamente en esa titulación ejecutiva, y no instar una demanda ordinaria de división de un bien específico.

En igual sentido se pronuncia la sentencia de 29 de julio de 2.005, también de la Audiencia Provincial de Pontevedra, al calificar de inadmisible el mantenimiento posterior de una situación semejante a la existente con anterioridad a la liquidación, como contrario a la propia naturaleza del procedimiento liquidatorio; resolución esta citada en nuestra sentencia de 4 de junio de 2.010, en la que mantenemos igual tesis.

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Civil – Contratos. Venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

OCTAVO.- Motivo quinto. Infracción, por no aplicación, de las normas contenidas en el art. 1261. En relación con el art. 397 del C. Civil y jurisprudencia que los interpreta.

Se desestima el motivo.

Entiende la parte recurrente que el contrato sería nulo en cuanto que ninguno de los condueños puede sin consentimiento de los demás disponer del bien común.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

2. Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7- 1998 y 13-11-2001, así como también por la STS 9-10-2008, ya citada, en otro de sus fundamentos.

Aplicando la referida doctrina al caso de autos, debemos declarar que no procede la nulidad pues:

a) Los vendedores hicieron constar que no eran los únicos propietarios del bien y de ello eran perfectamente conocedores los compradores.

b) El resto de los comuneros también vendieron la cuota que les correspondía, en parte también a la actora.

c) Los derechos sucesorios estaban definidos porcentualmente y siempre sobre la única finca que componía el caudal relicto.

Por tanto, procede declarar que no procede la nulidad, dado que ambas partes conocían el objeto que se transmitía, la cuota participativa y los nulos efectos que ello tiene sobre el resto de los comuneros que también transmitieron los derechos que les correspondían, unido a la existencia de, exclusivamente, un bien relicto, por lo que el contrato tiene plenos efectos obligacionales.

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Civil – Contratos. Venta de cosa ajena. Venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

DUODÉCIMO.- Motivo cuarto. Infracción del art. 1445 del C. Civil, relativo al carácter obligacional de la compraventa y la doctrina jurisprudencial sobre venta de cosa ajena.

Se desestima el motivo.

En la sentencia recurrida se declara nula la venta por ausencia de poder de disposición, pretendiendo el recurrente que se declare la validez de la venta de cosa ajena.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

2. Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7- 1998 y 13-11-2001, así como también por la STS 9-10-2008, ya citada, en otro de sus fundamentos.

Aplicando la referida doctrina al caso de autos hemos de convenir en que procede la desestimación del motivo de casación en cuanto procede la nulidad del contrato, al venderse bien perteneciente a la comunidad de bienes sin autorización de todos los comuneros.

De acuerdo con lo razonado la sentencia recurrida no viola los arts. 1445 y 1450 del C. Civil pues el vendedor no gozaba de la libre disponibilidad del bien transmitido, carente el acuerdo del consentimiento necesario para poder ser catalogado de contrato (art. 1261 del C. Civil), pues no bastaba con el asentimiento del enajenante sino que se precisaba el de los demás condóminos (art. 397 del C. Civil).

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Civil – Contratos – D. Reales. Nulidad de la venta de la cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO. - Validez del contrato privado de 9 de enero de 2004.

A) La cuestión jurídica que se plantea en el motivo consiste en determinar si el contrato privado de 9 de enero de 2004, en el que se vendieron las fincas que constituyen cosa común en situación de pro indiviso por uno de los comuneros, es válido y eficaz. La sentencia impugnada ha declarado que la compraventa es nula, dado que al no haberse efectuado la división de la cosa común y permanecer indivisa, al comunero que no intervino en la compraventa le corresponde la propiedad sobre toda la cosa indivisa, por lo que para su venta era necesario el consentimiento de todos los comuneros. La recurrente sostiene que la compraventa es válida porque es un caso de venta de cosa parcialmente ajena.

B) La jurisprudencia de esta Sala viene declarando la nulidad de la venta de la cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás. Han sido distintas las razones en las cuales se ha fundado esta nulidad, aunque todas ellas convergen en un razonamiento idéntico. En algunos casos se ha entendido que la nulidad de la compraventa deriva de la carencia de objeto, el cual, en el contrato de compraventa, está integrado no solo por la cosa, sino también por los derechos que radican sobre ella y son objeto de transmisión (SSTS de 28 de diciembre de 1932, 31 de enero de 1963, 20 de octubre de 1954). En otros casos, la nulidad se ha fundado en que la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa es propia de este determina la existencia de un error en el consentimiento (SSTS de 11 de abril de 1912, 26 de junio de 1924, 8 de marzo de 1929, 7 de abril de 1971, 15 de octubre de 1973, 15 de febrero de 1977, 6 de julio de 1992). La más reciente jurisprudencia parte para la justificación de esta nulidad de la aplicación de los artículos 327 y 1261 CC y considera que la disposición de la cosa común por uno de los comuneros comporta una alteración en ella que requiere el consentimiento de los demás (SSTS 19 de diciembre de 1985, 8 de julio de 1988 25 de mayo de 1990, 23 de octubre de 1990, 30 de junio de 1993, 24 de julio de 1998, 13 de noviembre de 2001, 9 de octubre de 2008).

La jurisprudencia, sin embargo, no rechaza aplicar la dogmática de la venta de cosa ajena, admitiendo la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones (STS de 14 de octubre de 1991, RC n.º 2233/1989, 3 de febrero de 2009, RC n.º 1440/2003), en aquellos casos en los que «todos tienen interés en la decisión», dado que no se conviene la transmisión de la cosa por quien figura con poder de disposición sobre ella, sino que únicamente se impone a quien figura como vendedor la obligación de procurar su transmisión, bien porque se expresa así en el contrato, bien porque se deduce esta interpretación del hecho de que las partes tienen conocimiento de la no-pertenencia al comunero que vende de la totalidad de la cosa vendida (STS de 31 de enero de 1994), de tal suerte que el derecho de los restantes comuneros no resulta afectado, ni viciado el consentimiento de quien cree contratar con quien dispone de la cosa en su totalidad, cuando solo tiene poder de disposición sobre una cuota indivisa. En suma, como declara la STS, de 3 de febrero de 2009, RC n.º 1440/2003, la nulidad de la venta de la cosa común -efectuada por uno de los comuneros sin el consentimiento de los demás- tiene como presupuesto la actuación del vendedor que dispone de la cosa como dueño único o atribuyéndose indebidamente la representación de los demás comuneros, supuesto en el que, por una parte, falta el consentimiento de los restantes condóminos (que, si se diera validez al título, podrían verse despojados de sus cuotas en virtud de una tradición instrumental) y, por otra, no cabe escindir el contrato en perjuicio del comprador para obligarle a adquirir solo una participación indivisa cuando la venta se produce por la totalidad.

La doctrina general sobre nulidad de la compraventa en el supuesto de enajenación por uno de los condóminos, sin el consentimiento de los demás, de la totalidad de la cosa objeto del condominio sufre, pues, una excepción cuando, atendiendo al objeto del contrato y a la intención de los contratantes, procede la aplicación de la dogmática de la compraventa de cosa ajena. La apreciación de esta excepción está subordinada, como se deduce de la jurisprudencia recogida, al estudio de las circunstancias del caso y a la consiguiente interpretación del contrato celebrado.

En el caso examinado en este proceso la sentencia de apelación objeto de recurso declara que quienes intervinieron en el contrato de compraventa controvertido conocían la previa adquisición por el demandante, en régimen de condominio, de una octava parte de lo que estaba siendo transmitido y este hecho no puede ser alterado en el recurso de casación. Aun así, contribuye a corroborar su relevancia para la interpretación del contrato el hecho de que la parte recurrente haya desistido del primer motivo de casación (cosa que lleva consigo la implícita aceptación de la validez del contrato inicialmente celebrado en el que se enajenó en favor del demandante la octava parte de las fincas controvertidas) y que la parte recurrida haya formulado un titulado «allanamiento» al segundo motivo de casación, contribuyendo a poner de manifiesto que su interés no reclama la anulación del segundo contrato en cuanto no se oponga al reconocimiento de su derecho al condominio de la octava parte de las expresadas fincas.

En consecuencia, concurren en este asunto las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena (STS de 7 de marzo de 1997, RC n.º 307/1993), con los efectos a que dé lugar, pues no impide el ejercicio de acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento por quienes se vean afectados.

En este punto debe ser estimado el recurso y modificada la sentencia recurrida.

No podemos aceptar, sin embargo, la eficacia real de la compraventa celebrada. La declaración de la inexistencia de estos efectos, que debemos pronunciar en acogimiento parcial de la pretensión formulada en la demanda, lleva consigo la procedencia de cancelar las inscripciones registrales que tienen como presupuesto aquella eficacia real, las cuales se han proyectado sobre la integridad de las fincas objeto de la compraventa incorporando al Registro de la Propiedad una realidad incompatible con la validez de la primera transmisión de una octava parte indivisa.

En este punto, pues, debe ser confirmada la sentencia recurrida.

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Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. Acción de división. El derecho de uso de la finca común atribuido en sentencia de separación o divorcio otorga un título que se puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Barcelona (s. 1ª) de 21 de febrero de 2012 (D. ENRIQUE ALAVEDRA FARRANDO).

SEGUNDO.- (...) debe añadirse que la división de la cosa común es independiente del derecho de uso que pueda tenerse sobre la finca, pues el mismo no desaparece por la división. En éste sentido, como se recoge en por la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo: la persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso (SSTS de 2-12-1992, 14-7 y 18-10-1994, 16-12-1995, 3-5-1999, 26-4-2002, 28-3-2003 y 27-11-2007, entre otras).

La jurisprudencia ha compaginado los derechos del copropietario a pedir la división, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 400 CC y el mantenimiento de los derechos derivados del artículo 96 CC, de manera que la sentencia del TS de 8 mayo 2006 afirma que [...] "la doctrina reiterada de esta Sala al abordar supuestos análogos al presente sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes. Así la sentencia de 27 de diciembre de 1999, citando en igual sentido las anteriores de 5 de junio de 1989, 6 de junio de 1997 y 8 de marzo de 1999, afirma que «la acción de división de la comunidad representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto. En el caso de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso esté atribuida la utilización de la cosa común sólo a uno de los cotitulares, ello supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa». La misma sentencia añade posteriormente que «si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó». En igual sentido se ha pronunciado la sentencia TS de 28 de marzo de 2003.

Por lo que, aunque no viene determinado en el fallo, debe tener en cuenta la recurrente que se garantiza la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponderle en exclusiva, conforme la doctrina citada "el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó.". Doctrina que, en todo caso, podrá hacerse valer de haber oposición a dicho uso o contradicción sobre ello, que no lo ha habido en el presente caso, no habiendo sido objeto de debate o discusión.

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Civil – Contratos – Sucesiones. Posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás. Nulidad de la venta de cosa común.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivo primero. Infracción de las normas jurídicas y de la doctrina jurisprudencial, en concreto de los arts. 1445 y  1450 del C. Civil en relación con la doctrina jurisprudencial emanada de las sentencias de 5 de julio de 1958, 27 de mayo de 1984 y 31 de enero de 1994, relativas a la validez de los contratos de compraventa realizados por un coheredero antes de la partición, respecto de un bien de la herencia indivisa.

Se desestima el motivo.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec. 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

2. Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y  1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7- 1998 y 13-11-2001, así como también por la STS9-10-2008, ya citada, en otro de sus fundamentos.

Aplicando la referida doctrina al caso de autos hemos de convenir en que procede la desestimación del motivo de casación en cuanto procede la nulidad del contrato, al venderse bien perteneciente a la comunidad hereditaria, sin autorización de todos los comuneros.

El recurrente al comprar creía, erróneamente, que el vendedor contaba con la autorización de los demás condóminos.

El recurrente siempre mantuvo la realidad consentida de la venta, pero una vez practicada la pericial caligráfica y el resto de las pruebas se declaró probado que el vendedor no contaba con la autorización de sus hermanos-condóminos, por lo que transmutó su petición inicial de condena al otorgamiento de escritura de compraventa, por la de menor calado consistente en que, al menos, se le reconociese eficacia obligacional al contrato, postura que nunca fue objeto de la reconvención.

De acuerdo con lo razonado, la sentencia recurrida no viola los arts. 1445 y 1450 del C. Civil pues el vendedor no gozaba de la libre disponibilidad del bien transmitido, carente el acuerdo del consentimiento necesario para poder ser catalogado de contrato (art. 1261 del C. Civil), pues no bastaba con el asentimiento del enajenante sino que se precisaba el de los demás condóminos (art. 397 del C. Civil), por lo que no se le pueden reconocer efectos obligacionales al acuerdo analizado, en cuanto nulo.

En este sentido la STS de 9 de octubre de 2008. Rec. 3636/2001: La venta, como negocio jurídico de disposición o alteración jurídica, de una cosa común, está prohibida por el artículo 397 del Código civil y no cabe incardinarla en el supuesto de venta de cosa ajena, sino que se hace como propia y en perjuicio directo de los copropietarios, con sanción de nulidad absoluta como han afirmado sentencias de esta Sala, como la de 26 de febrero de 1982 y la de 13 de noviembre de 2001 que cita otras muchas anteriores. Esto, como primer apartado, se relaciona con el segundo, que defiende la validez de la venta de la cuota parte del vendedor de la que sí era propietario: lo que no es aceptable porque vendió la cosa como un todo, sin poder ahora dividirla...

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Civil – D. Reales. Procesal Civil. Copropiedad. Legitimación de un condueño para ejercitar acciones en defensa de la cosa común.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 20 de septiembre de 2011 (D. JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUEZ).

PRIMERO.- (...) esta misma Sección 25ª también se ha pronunciado en el mismo sentido expresando un criterio doctrinal que exponemos en el siguiente fundamento (S. 23 Septiembre 2010).

"SEGUNDO. - La cuestión relativa a la legitimación para ejercitar acción instando la denegación de la prórroga forzosa en contratos donde la vivienda arrendada pertenece en copropiedad a varios, fue resuelta de antiguo por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo argumentando que el arrendamiento es un acto de administración que puede realizar cualquiera de los condueños, pudiendo de ese modo uno solo de ellos ejercitar la acción resolutoria del arrendamiento cuando necesite la vivienda para sí, lo cual tiene fundamento en la facultad del artículo 394 CC de servirse de las cosas comunes conforme a su destino, sin que la manera de hacerlo pueda ser intervenida por los extraños (entre otras SSTS de 26 de abril de 1951, 25 de enero de 1958 y 27 de enero de 1970).

Esta posición de partida se ha sostenido hasta ahora, existiendo únicamente matizaciones para casos donde consta la voluntad contraria de los demás condueños, como así aparece en las Sentencias mencionadas y parcialmente transcritas en la resolución apelada. Así lo confirma el Alto Tribunal en su sentencia de 6 de marzo de 1997 negando continuidad al criterio mantenido en la de 20 de diciembre de 1.989 fraguado con la tesis desarrollada en otra de 17 de junio de 1927, donde se razonaba que " si bien cualquiera de de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada a su favor aprovechará a sus compañeros, sin embargo, ello no es posible si la acción se ejercita en el propio nombre de un comunero sin citar a los demás condueños ", concluyendo que " serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, salvo, según aquella interpretación judicial, que el acuerdo o actuación minoritaria o individual, beneficie a los demás ".

En definitiva, en cuanto ese criterio, afirmado en la sentencia apelada, no es el imperante en nuestra Jurisprudencia, puede concluirse que cualquiera de los condueños tiene legitimación para ejercitar acciones relacionadas con la cosa común pidiéndola para sí y sin perjuicio del derecho que pudieran tener los demás para ejercer el mismo uso, facultad que no puede ser cuestionada, y menos regulada, por un tercero, presumiéndose que actúa de acuerdo o con la aceptación de los demás condóminos. De ese modo, sólo estaría reducido el caso de exclusión a supuestos donde conste la oposición de uno de los comuneros, situación que no se da en el caso estudiado".

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Procesal Civil. Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. Herencia. Legitimación de un solo condueño o coheredero para ejercitar acciones que beneficien a la comunidad o a la herencia. Interpretación restrictiva.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 8ª) de 26 de septiembre de 2011. Pte: MARIA DEL CARMEN GARCIA DE LEANIZ CAVALLE. (1.400)

TERCERO. - En el que es el primer motivo del recurso que se formaliza, se discrepa del acogimiento de la excepción de la falta de legitimación activa. Mantiene el recurrente que en contra de lo que se dice en la sentencia, siendo heredero y resultando que la acción de desahucio beneficia a la comunidad, no debió de negársele la legitimación acorde con la abundante jurisprudencia y doctrina que así lo reitera.

Conforme a una reiterada y constante doctrina jurisprudencial, iniciada ya con STS de 8-4-1965, "la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y como tal ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto de que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños".

La legitimación individual tiene, en definitiva, y como dice la STS de 24 junio de 2004, una exigencia ineludible: "Para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida sólo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece."; cualquiera de los copropietarios puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a derechos de la comunidad, ya sea para ejercitarlos, ya para defenderlos, siempre que lo haga en beneficio de todos y de que la sentencia dictada en su favor aproveche a los demás, sin que les perjudique la adversa o la contraria (STS 7 de febrero de 1981 y 15 de julio de 1982).

Como dice la sentencia recurrida, el demandante es heredero a partes iguales con su hermano de la vivienda respecto de la que se ejercita la acción, y ello porque así se desprende sin duda del testamento otorgado por su madre y que obra en las actuaciones. Ahora bien, y como también dice la sentencia, fue el propio demandante el que admitió que la repetida herencia no ha sido dividida ni adjudicada siendo que, consecuentemente, pertenece a la comunidad hereditaria que forma junto con el otro partícipe, el cual, y sin perjuicio de lo que resulte en su pleito matrimonial, no tiene atribuido el uso de la vivienda, que fue concedido, tras su divorcio con la demandada, a ésta y a hijos comunes que con ella conviven. Sentado ello, y aplicando la doctrina antes expuesta, constando, como consta, que el otro partícipe se opone a la acción que se ejercita, no puede el demandante actuar respecto de aquélla en beneficio propio, carece, en consecuencia, de legitimación para ejercitar la acción de desahucio que pretende en nombre de la comunidad hereditaria.

Por lo expuesto, el motivo, y con ello el recurso sin necesidad de entrar a conocer el resto de sus razonamientos, debe ser desestimado, confirmando la sentencia de instancia.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]  

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