Civil – Obligaciones. Responsabilidad por vicios o defectos en la edificación. LOE. Vigencia temporal de la responsabilidad por vicios edificativos. Distinción de dos periodos: Por un lado el plazo de garantía, por otro lado, el plazo de prescripción. El plazo de garantía se refiere al tiempo dentro del cual ha de haberse manifestado el vicio para que pueda exigirse responsabilidad. El plazo de prescripción arranca desde el momento en que las deficiencias se pongan de manifiesto. Problemática sobre si la interrupción de la prescripción respecto de uno de los responsables afecta a los demás. Solidaridad propia e impropia.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears (s. 3ª) de 25 de junio de 2014 (Dª. Catalina María Moragues Vidal).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

TERCERO.- Sobre la prescripción de la acción ejercitada.

Afirma la juzgadora "a quo" que, pese a que la responsabilidad solidaria en el presente caso viene impuesta por el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, no por ello la interrupción de la prescripción apreciada frente a la promotora afecta a los demás codemandados, citando en apoyo de tal criterio la SAP de Huelva de noviembre de 2011, por lo que absuelve a los técnicos demandados de las pretensiones en su contra deducidas al estimar la prescripción de la acción ejercitada.

Al respecto, y siguiendo el criterio expuesto en la sentencia de esta Audiencia Provincial, sección 3ª, de fecha 18 de enero de 2012, deben reseñarse las siguientes consideraciones:

a) en la vigencia temporal de la responsabilidad por vicios edificativos pueden distinguirse dos períodos cuya duración la Ley de Ordenación de la Edificación restringe notablemente respecto de del régimen del artículo 1591 del Código Civil. Por un lado el plazo de garantía, por otro lado, el plazo de prescripción. El primero se refiere al tiempo dentro del cual ha de haberse manifestado el vicio para que pueda exigirse responsabilidad. El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece distintas duraciones de este plazo de garantía según la entidad de la deficiencia -10 años para los defectos estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado-. Pero, en cualquier caso, y según el artículo 6.7 de la misma Ley. El "dies a quo" para el cómputo del plazo de garantía es el de la recepción expresa o tácita de la obra. Pues bien, en el caso de autos, es un hecho admitido que los vicios se exteriorizaron desde el momento mismo de la entrega de las partes privativas, segundo trimestre de 2007, por lo que es evidente que los daños se produjeron dentro del plazo de garantía.

Piscinas naturales, La Maceta, El Hierro. http://www.turismodecanarias.com/

b) el segundo plazo es el de prescripción y arranca desde el momento en que las deficiencias se pongan de manifiesto. Dicho plazo es común a cualquier tipo de deficiencia constructiva y el "dies a quo" viene establecido en el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando señala que "Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual". Pues bien, en el caso de autos, con independencia de cual hubiera sido el momento en que las deficiencias se hubieran exteriorizado en toda su extensión, lo cierto es que éstas aparecen individualizadas en las distintas reclamaciones efectuadas frente a la promotora -meses de junio, julio y agosto de 2007- y en el dictamen del arquitecto don Benjamín de fecha 18 de febrero de 2009, acompañado con la demanda, informe sobre el que se dirigió la reclamación previa a la vía judicial contra la promotora, mediante burofax remitido el 20 de mayo de 2009 (folios 248 a 251, ambos inclusive), interponiendo la demanda el 29 de enero de 2010; la conclusión de ello es que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.973 del Código Civil, la prescripción de las acciones frente a la promotora se interrumpió, tal como se afirma en la sentencia apelada y se comparte por este Tribunal.

c) es cierto que los actos interruptivos de la prescripción acabados de relatar hacen referencia a la promotora, no a los demás agentes edificativos, lo que plantea el problema de si la solidaridad que establece el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación es propia o impropia. La distinción es relevante dado que si se entiende que la solidaridad es impropia, la interrupción no afecta a los demás obligados solidarios, por aplicación de la doctrina que emana del acuerdo de la Junta General de los Magistrados de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2003, del siguiente tenor: "El párrafo primero del Código Civil únicamente contempla el efecto interruptivo [se sobreentiende, de la prescripción] en el supuesto de obligaciones solidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva de la norma legal o pacto convencional, sin que pueda extenderse al ámbito de la solidaridad impropia, como es la derivada de responsabilidad extracontractual cuando son varios los condenados judicialmente".

d) siguiendo el criterio seguido por este Tribunal, entre otras las sentencias de 18 de enero (ponente Sr. Gómez Martínez) y 13 de septiembre de 2012 (ponente Sra. Moragues Vidal), debe señalarse que si bien es cierto que en el presente caso no se efectuó reclamación alguna a los aparejadores hasta que fueron llamados como parte demandada en el procedimiento, si se procedió por la Comunidad a realizar las pertinentes reclamaciones a la promotora también demandada tal como ya se ha expuesto anteriormente, por lo que, aún admitiendo a efectos meramente dialécticos, que el dies "a quo" del plazo de prescripción establecido en el artículo 18.1 LOE se había iniciado tal como se alega por los aparejadores y se acoge por la jueza "a quo" -si bien sin especificar la fecha concreta del dies a quo-, dicho plazo prescriptivo se había interrumpido por la reclamación a la promotora al hallarnos ante un supuesto de solidaridad propia tal como se ha venido declarando por este Tribunal en anteriores resoluciones de las que son muestra las sentencias anteriormente citadas, en las que se dice, "Según la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2004, los rasgos definitorios de la responsabilidad impropia son los siguientes:

"1º.- Que la solidaridad impropia, a diferencia de la propia, no tiene su origen en la ley o en el pacto expreso o implícito, si bien responde a un fundamento de salvaguarda del interés social (STS 24 de septiembre de 2.003)en cuanto constituye un medio de protección de los perjudicados (STS 15 de abril de 2.003).

2º.- Que exige para su aplicación o fijación en la resolución judicial, no sólo la concurrencia de una pluralidad de agentes, sino además la indiscernibilidad en sus respectivas responsabilidad; es decir, que no sea posible, por el resultado de las actuaciones, la determinación individual y personal de las responsabilidades atribuibles a los agentes intervinientes.

3º.- Que cuando es posible la individualización o determinar la proporción o el grado en que cada uno de los agentes ha participado en la causación del daño no cabe acordar la responsabilidad in solidum.

4º.- Que la apreciación del soporte fáctico de la individualización, excluyente de la solidaridad, y la distribución de cuotas entre los respectivos grupos de responsables, tiene carácter eminentemente fáctico (SS. 24 de febrero de 1.999 y 21 de julio y 18 de septiembre de 2.003).

5º.- Que no obsta a la declaración de solidaridad el hecho de que las responsabilidades dimanen de fundamentos jurídicos diferentes".

El artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación tras establecer la solidaridad para "cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente", señala que "En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción".

Del texto legal se deduce que, a diferencia de lo que ocurre con el resto de los partícipes en el proceso edificativo, la solidaridad de la responsabilidad impuesta al promotor es propia, no impropia, en cuanto que viene establecida en la ley y no es una mera consecuencia de la insuficiencia probatoria constatada en el proceso que es como la jurisprudencia ha venido entendiendo la solidaridad impropia.

En efecto, la jurisprudencia ha dicho, con relación a este último tipo de solidaridad que "la solidaridad la crea la sentencia" (STS de 28 de abril de 1998), que "la sentencia es condición necesaria para el establecimiento de tal solidaridad, rebasando el ámbito meramente declarativo" (STS de 12 de diciembre de 1998) o, sencillamente, que nos hallamos ante una "solidaridad procesal" (STS de 17 de 2002). Esta clase de solidaridad es predicable de los agentes edificativos cuando no puede probarse la causa de las deficiencias ni individualizarse su responsabilidad.

Pero no ocurre ello con la solidaridad del promotor proclamada en el apartado 3 del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación,que es establecida por la ley y que no depende del resultado del proceso, es previa a éste y no "ex post iudicium".

De todo lo anterior se infiere que, interrumpida la prescripción frente al promotor, sus efectos se extienden a la acción para exigir responsabilidad a los demás agentes edificativos." 

Leer más

Civil - Contratos. Contrato de obra. Vicios o defectos constructivos. Responsabilidad del arquitecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- (...) Considera la parte recurrente que la Audiencia Provincial se equivoca al calificar la relación jurídica que vincula a demandante y demandado como de arrendamiento de obra. Tal calificación le permite imputar cualquier resultado defectuoso al director de la obra. Sin embargo la calificación correcta es la de un arrendamiento de servicios, por lo que no todo defecto puede ser achacado a la actividad profesional del director superior de la obra.

Se desestima.

El artículo 1544 CC contiene la definición del contrato de arrendamiento de obras o servicios (ejecución de obra o empresa, y de prestación de servicios), y se puede denunciar su infracción cuando se discute la calificación, o en que consisten las prestaciones de las partes. Pero en modo alguno cabe tomar dicho precepto como enunciado de infracción legal que permita reproducir todas las discrepancias de las partes sobre el ámbito del contrato en concreto, cumplimiento o incumplimiento de las prestaciones, o su extinción o modificación (STS 7 de octubre 2011). Bajo la denuncia genérica lo que la parte recurrente pretende es que se le exonere de responsabilidad por imputarle un defecto originado en la fase de la dirección de la obra ajena a su obligación como arquitecto, y ello supondría convertir a la casación en una tercera instancia, lo que la ley no permite, ni la jurisprudencia consiente.

Pero es que, además, el encargo realizado por el dueño de la obra, aceptado por el arquitecto, determina el nacimiento del contrato de arrendamiento de obra, previsto en el artículo 1544 del CC del que surge la obligación del arquitecto no solo de redactar un proyecto técnicamente viable, sino de asumir la dirección de la obra durante la ejecución, de manera tal que esta pueda ser llevada a su práctica material de acuerdo con lo proyectado, lo que no se produjo al no haberse obtenido el resultado pretendido por la actividad profesional contratada como consecuencia de no haber verificado el replanteo que entendía se había hecho correctamente. Con esta mala praxis se produjo un exceso de altura en la cumbrera del edificio que determinó la suspensión, la sanción y la orden de demolición por el Ayuntamiento.

Leer más

Civil - Contratos. Contrato de obra. Resarcimiento de los daños por defectos constructivos. Responsabilidad del promotor.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Sevilla (s. 5ª) de 29 de febrero de 2012 (D. FERNANDO SANZ TALAYERO).

TERCERO.- En cualquier caso, como antes decíamos, la naturaleza de la responsabilidad del promotor en el proceso constructivo determina que la pretensión de la apelante sobre su reducción de condena no pueda prosperar.

Reiterada doctrina jurisprudencial amplió la responsabilidad que el Código Civil impone al contratista a la figura del promotor. Este es equiparable en cuanto a consecuencias jurídicas al contratista, aun cuando no se encuentre contemplado en el Código Civil por razones puramente cronológicas al no ser conocida esta figura al tiempo de su promulgación. Pero surgida a la realidad jurídico social, genera la misma responsabilidad que el texto legal impone al contratista en cuanto por su calidad de promotor crea actividades proyectadas sobre la construcción y cómo la misma ha de llevarse a cabo, lo cual le vincula en relación con terceros adquirentes, los cuales contemplan las garantías que les depara el promotor. La Sentencia de 3 de septiembre de 1997 del Tribunal Supremo define al promotor como "la persona, ya sea física o jurídica, que disponiendo del solar por el título que fuera para construir en él, acomete la empresa para determinar la edificación bien para uso propio, o para arrendamiento, pero fundamentalmente a la cesión de la misma". Y las de 26 de junio de 1997 y 21 de junio de 1999 hablan de "aquella persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros para realizar una determinada construcción".

Por su parte, Sentencias del TS como la de 19 de noviembre de 1997 califican como promotor a quien organizó como empresario la construcción, estableció el programa de realización y contrató a los encargados de realizar su plan; o la de 21 de junio de 1999 que señala que el promotor, como sujeto o agente de la edificación, es aquella persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros para realizar una determinada construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 (vigente desde el 6 de mayo de 2000), recogiendo la orientación marcada por la jurisprudencia de la Sala Primeradel TS, resuelve el problema de la figura del promotor, al reconocer la categoría legal y definir el mismo como "cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".

De ello resulta que el promotor es el que realiza y financia de construcción de un inmueble bien para sí o para su enajenación o cesión a terceros. En este último caso esos terceros a los que vende o cede por cualquier título la finca cuya construcción él ha promovido con la finalidad de enajenarla y obtener un beneficio económico, pueden exigirle responsabilidad por vicios ruinógenos de la construcción.

La promotora promueve la edificación de viviendas, contrata a los profesionales intervinientes en el proceso constructivo, vende las viviendas a compradores particulares, y frente a ellos es la primera responsable de que la vivienda vendida se encuentre en las adecuadas condiciones de habitabilidad, respondiendo frente a los adquirentes de los desperfectos, vicios y daños que presente el bien vendido, tanto por la responsabilidad contractual que le incumbe frente al comprador como por vía de la responsabilidad del artículo 1591 del Código Civil, solidariamente con los demás agentes constructivos.

La responsabilidad del promotor es, por tanto, solidaria con los demás agentes de la edificación. Así lo declaró abundantísima jurisprudencia, de la que se hizo eco el legislador recogiendo esta responsabilidad en el artículo 17.3 de la LOE.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2008, con cita de la de 12 de marzo de 1999, el promotor es también vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso al que se la destina. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador. El promotor viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591 del Código Civil, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos. La solidaridad en estos casos ha sido reiteradamente declarada por la jurisprudencia (v. gr. SSTS 12 de febrero de 2002; 29 de noviembre de 2004; 16 de marzo de 2006; 24 de mayo de 2007).

Por consiguiente este motivo de apelación ha de ser desestimado.

Leer más

Civil – Contratos. Contrato de obra. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. Responsabilidad del arquitecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- El problema que plantea el recurso es si es o no posible imputar al arquitecto demandado la deficiente instalación del depósito de GLP (Gas licuado del Petróleo) para dotar de energía a las calderas de calefacción y ACS instaladas en la promoción de 24 viviendas en Cogollos (Burgos), teniendo en cuenta que la responsabilidad se le exige en base el artículo 1591 del C. Civil cuyo fundamento normativo descansa en la existencia de ruina, si se debe a vicio del suelo o de la dirección de obra.

La sentencia de instancia estimó que así era y condenó tanto al arquitecto como a la promotora con base en la responsabilidad decenal por vicios ruinógenos e incumplimiento contractual. A uno y a otro condenó solidariamente a abonar a cada uno de los actores la suma de 8.838,83 más el correspondiente IVA por la instalación de un nuevo sistema de calefacción de caldera individual de gasoil por incumplimiento del sistema comprometido, con más los daños y perjuicios causados por el deficiente sistema instalado, absolviendo al arquitecto técnico La Audiencia Provincialestimó el recurso de apelación del arquitecto y desestimó la demanda formulada contra el mismo.

Los argumentos de la sentencia son claros: 1.- El sistema de calefacción y ACS no funciona, al carecer el deposito de GLP comprometido de la correspondiente autorización administrativa del Servicio Territorial de Industria, Comercio y Turismo de la Junta de Castilla y León, por incumplir las distancias mínimas de seguridad a la propiedad más próxima (al ser de 1,39 mdesde las paredes del deposito y 2,14 m desde al boca de carga, cuando según el Reglamento sobre Instalaciones de Almacenamiento de Gases licuados del Petróleo en depósitos Fijos aprobado por Orden de 29 de enero de 1986 y sus Instrucciones Técnicas Complementarias, establece que sean de 3 m y 5 m, respectivamente) y de la autorización correspondiente del Servicio Territorial de Fomento, al estar ubicado el depósito en suelo rústico, cuando debiera haberse ubicado dentro del sector del suelo urbano en que se ha construido la promoción.

2.- El Arquitecto no intervino en la instalación del deposito de GPL en superficie o aéreo de 10.000 litros de capacidad, ni en la elección de su ubicación. En el proyecto básico y de ejecución se optó por la posibilidad de realizar dos depósitos de gasoleo enterrados entre las viviendas núm. 4 y 6 (1 deposito) y entre las núm. 36 y 34 (1 de deposito), si bien al final, el promotor rechazó esta opción. 3.- El lugar de ubicación del depósito se decidió entre el promotor, que es quien informa de qué terreno dispone, y el ingeniero proyectista que es quien debe tener en cuenta la reglamentación especifica a la hora de realizar su proyecto respecto de las distancias de seguridad.

4.- El Proyecto de Instalación de Depósito de GPL en Superficie con red canalizada, debidamente visado, fue elaborado por un Ingeniero Técnico Industrial, perteneciente al Departamento de Ingeniería de la sociedad Bloque Logístico de Hidrocarburos SL, quien a su vez asumió la dirección de la instalación.

SEGUNDO.- Contra esta sentencia se formulan tres motivos. Los tras se van a analizar conjuntamente pues tienen que ver: a) con las atribuciones del arquitecto como autor del proyecto de ejecución de la promoción de las 24 viviendas, director de las obras desde el comienzo hasta la escrituración, y firmante del certificado final de obra, cuya ejecución no vigiló convenientemente ni dio las directrices necesarias para la perfecta ejecución de la misma (artículo 1591 CC y Decreto 2512/1977), y b) Con una actuación descoordinada con el técnico competente, según el artículo 7 del Real Decreto 1751/1998, modificado por el Real Decreto 1218/2002, de 22 de noviembre, sobre Reglamento de Instalaciones Térmicas de edificios y sus Instrucciones Técnicas Complementarias.

Se desestiman.

Junto al proyecto de ejecución de la edificación, dice la sentencia, "pueden coexistir otros independientes, cuya dirección también compete a sus autores, y esta pluralidad de actividades supone que la responsabilidad del Arquitecto quede circunscrita a la coordinación general de esas partes con el todo, siendo los autores específicos de ellas los primeros responsables por vicios del proyecto o la dirección, los cuales dependen directamente del promotor, que es el que los elige y contrata".

Pues bien, en principio la responsabilidad de quien proyecta es una responsabilidad por hecho propio, por vulneración de un deber que ha asumido contractualmente, o que le viene exigido por su lex artis (artículo 1.258 CC), por lo que sólo cuando el vicio se debe a su propia conducta existirá la obligación de responder.

Supone que, sin perjuicio de la necesaria coordinación que ha de existir entre todos los profesionales, cada uno asume los resultados de su propia actividad, como lógica consecuencia de que no se le puede exigir que pueda prever el anormal proceder de quien técnicamente, en aplicación de los conocimientos inherentes a su profesión, debe obrar de una determinada manera, salvo que actúe a instancia o a iniciativa suya, como sucede cuando contrata los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, supuesto en que serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudiera ejercer contra sus autores, como ahora dispone el artículo 17.5 de la LOE. Quien efectúa los cálculos de la estructura de una edificación, se configura como un mero auxiliar del arquitecto autor del proyecto que es quien avala y responde de la validez de esos cálculos. No es lo que sucede en este caso. El arquitecto es ajeno a la relación contractual suscrita entre la promotora y los compradores y entre aquélla y el ingeniero Técnico Industrial, que fue quien elaboró el proyecto y asumió la dirección de la instalación del deposito, y si las viviendas se entregaron sin el servicio de calefacción ello no determina la infracción del artículo 1591 del CC, sino el incumplimiento contractual.

El compromiso de dotar a las viviendas de tan necesario servicio afecta a quien lo oferta y no lo construye, es decir, al promotor, que ya viene condenado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101, no a los demás agentes por más que fuera incluido en el Proyecto. El proyecto es el conjunto de documentos que describen el edificio y definen las obras de ejecución con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante el proceso, tal y como ahora lo define el artículo 4 de la LOEy 6 del Código Técnico, y las diferencias estructurales entre Proyecto y obra realizada y vendida, es materia que afecta la relación contractual de compradores y vendedores (SSTS 12 de abril de 1988; 13 de mayo 2008), puesto que la controversia no se refiere en este caso a las deficiencias existentes por una incorrecta ejecución del servicio sino a la falta de compromiso del promotor con los compradores respecto al mismo, propiciado por la falta de autorización administrativa del depósito.

El artículo 1591 se refiere a los daños y perjuicios derivados de una deficiente construcción de un edificio, y sobre él instrumenta la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en su ejecución, excluyendo aquellos defectos que pudieran resultar del contrato de compraventa de las viviendas y locales radicantes en el mismo. Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil, sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal, puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma (STS 13 de mayo 2008).

Leer más

LIBROS: "Humedades en las edificaciones. Estudio de los litigios".

Daniel Madurga Soriano

Fecha publicación: 2012
Editorial: Sepin
Colección:

1ª Edición / 224 págs. / Rústica / Castellano / Libro

ISBN13:9788493946289 

Ver: Libería Jurídica Tirant Lo Blanch. 

Los abogados y peritos que colaboran con compañías aseguradoras y los administradores de fincas saben que hay un caso típico, aparentemente fácil de resolver, y que, sin embargo, es el origen de las quejas más desabridas de sus clientes: la reclamación por humedades.

El pleito que se insta para exigir a un tercero responsable que repare algún elemento y/o resarza los daños por los efectos de las humedades no tendría mayor secreto si no fuese porque lo primordial es que se subsane la "causa" de las filtraciones, de modo que no se reproduzcan periódica o continuadamente los daños y perjuicios que genera dicha causa. 

Perseguimos, por tanto, como objetivo principal una "obligación de hacer": reparar una avería, y, de forma accesoria, la reparación del daño propio o el resarcimiento equivalente. 

Nos sorprende no haber encontrado respuesta clara y suficiente en la Ley ni en la bibliografía jurídica a un problema que tiene empantanadas a las aseguradoras españolas con cientos de miles de litigios al año y que saca de quicio a los administradores de fincas. 

No parece de recibo que un sistema legal tan curtido como el nuestro sea incapaz de dar una solución metódica y sencilla a un problema tan doméstico.

Este texto es una propuesta para abordar técnicamente el problema, con mención a cuestiones críticas y numerosas reseñas jurisprudenciales en las que he encontrado brillantes soluciones a supuestos reales. Hemos reforzado con ellas algunos formularios procesales. 



El daño por humedades

Restitución integral de los daños y perjuicios

La acción en la jurisdicción civil

La reclamación en otras jurisdicciones

Problemas típicos en relación con los presupuestos procesales y jurídico-materiales

La prueba

Consideraciones en torno a la condena y su ejecución eficaz

La ejecución

La fase amistosa

Preguntas y respuestas a modo de conclusión

Anexo I. Demanda tipo reclamando el cese de inmisiones

Anexo II. Modelo de querella por lesiones derivadas de humedades

Leer más

Civil – Contratos. Contrato de obra. Responsabilidad del promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- El recurso se articula en dos motivos de los cuales únicamente ha sido admitido el primero en el que se alega la infracción, por indebida aplicación, de los artículos 11, 13, 17 y concordantes de la Ley de Ordenación de la Edificación, y de la teoría jurisprudencial relativa a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Señala la recurrente que se produce dicha infracción por haberle condenado solidariamente por los defectos declarados probados, junto con otros agentes intervinientes, responsables directos de los mismos, infringiendo dichos preceptos y la jurisprudencia relativa a la individualización de la responsabilidad. Además se le condena a la reparación de deficiencias existentes en la zona comunitaria, aun cuando no afectaban a la habitabilidad de las viviendas, siendo meros defectos de acabado o ejecución.

Argumenta que tratándose los defectos existentes en las viviendas 1 a 10 (a salvo de las humedades), y los existentes en la zona comunitaria, de meros defectos de ejecución o acabado, como señala la sentencia de primera instancia, en aplicación del artículo 17 LOE, su responsabilidad recae únicamente en las constructoras que lo ejecutaron, sin que pueda extenderse a la promotora ni a ninguno otro agente interviniente en la construcción. Además el citado artículo establece que la responsabilidad de los agentes intervinientes será siempre individualizada, salvo que resulte imposible identificar el origen del daño o estemos ante un caso de concurrencia de culpas por lo que, la solidaridad ni se presume a priori ni puede ser aplicada automáticamente, conforme tiene establecido la jurisprudencia mayoritaria, habiendo quedado perfectamente acreditada la causa de los daños e individualizada su responsabilidad en el presente caso, siendo incierto que el promotor haya de responder siempre como ha establecido la sentencia de la Audiencia Provincial que se recurre.

Se desestima.

Quien recurre tiene la condición de promotora de la obra en la que se han identificado los daños, es decir, comparece como uno de los agentes descritos en la Ley de Ordenación de la Edificación sin haber participado en la ejecución material de la obra. El promotor, como tal, no construye, promociona y se beneficia de la obra que otros construyen por su encargo, y responde por cualquiera de los defectos a que se refiere la norma, al margen de los que pudieran derivar del contrato: defectos de ejecución relativos al acabado de la obra por un plazo de un año; de los vicios o defectos constructivos que afecten a la habitabilidad del inmueble por un plazo de tres años; y durante diez años de los vicios que afecten a sus elementos estructurales. Pretender que se le aplique la regla de individualización prevista en el artículo 17 de la LOE supone tanto como hacer inútil su inclusión en la ley como uno más de los agentes, posiblemente el más importante, como una especie de avalista o garante de la obra, sin perjuicio de que una vez que pague o responda pueda resarcirse frente a los demás a través de la acción de repetición.

La jurisprudencia en este sentido es clara y reiterada, antes y después de la LOE. Como señala la STS de 24 de mayo de 2007, citando la de 16 de marzo 2006, la atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinada por esta Sala que tiene establecido que aunque el promotor-vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto en los supuestos del art. 1591 del Código Civil, está exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial, al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el art. 1591 (STS), no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso (SSTS 2 de diciembre de 1994, 30 de diciembre de 1998, 12 de marzo y 13 de octubre de 1999 y 11 de diciembre de 2003), señalando la sentencia de 27 de septiembre de 2004 que el promotor tiene una eficaz y decisiva intervención en el proceso edificativo, intervención que es continuada y parte desde la adquisición del solar y cumplimiento de trámites administrativos y urbanísticos para la edificación hasta llegar a presentar en el mercado un producto que debe ser correcto (sentencia de 21 de marzo de 1996), lo que impone actividades de elección y contratación de técnicos y constructores idóneos, actividades que permiten su inclusión en el artículo 1591, pues los derechos de los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no haber contratado con los constructores, o por el hecho de no haber puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas o locales ya sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es quien lleva a cabo las obras con destino al tráfico y en su beneficio, lo que contribuye a que los compradores confíen en su prestigio profesional.

Es evidente, por tanto, que la interpretación que esta Sala ha venido haciendo del artículo en cuestión ha sido indudablemente extensiva del concepto de promotor, incluyendo a diversas figuras: promotor-constructor, promotor-vendedor y promotor- mediador, con efectos de posible atribución a todos ellos de la responsabilidad decenal, y que la sentencia de 28 de enero de 1.994, citada en la de 6 de mayo de 2004, lo resume diciendo:

a) Que la obra se realiza en su beneficio.

b) Que se encamina al tráfico de la venta a terceros.

c) Que los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial.

d) Que fue el promotor quien eligió y contrató al contratista y a los tecnicos.

e) Que adoptar criterio contrario supondría desamparar a los futuros compradores de pisos, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.

Estaba, por tanto, perfectamente admitido y declarado jurisprudencialmente la procedencia de la legitimación pasiva del promotor para soportar la acción de responsabilidad decenal, aunque no se trate de promotora-constructora (SSTS 21 de febrero de 2000; 3 de octubre de 2001, entre otras).

En la actualidad, estos criterios de la jurisprudencia han sido incorporados a la Ley de Ordenación de la Edificación en la que el promotor figura como uno más de los agentes que la misma refiere, y si no fuera por la declaración inicial contenida en el artículo 17, relativo a que "las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios..", se podría decir que la Ley constituye al promotor en responsable casi exclusivo de los defectos constructivos, o lo que es igual, en garante de la calidad del producto final elaborado. El promotor, dice el 17.3, responde solidariamente, "en todo caso" con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuanto estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso " que señala la norma con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007; 13 de marzo de 2008; 19 de julio 2010).

Leer más

Civil – Obligaciones. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. El hecho de que las deficiencias aparezcan en el período de garantía del art. 1591 CC no excluye que se tenga que acreditar el origen o la procedencia de esos vicios y su imputación a la negligencia por parte de la demandada como agente de la edificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo segundo. Indebida desestimación en la sentencia del punto I.2 del suplico de nuestra demanda en donde se solicita el importe necesario para la reparación del excesivo nivel sonoro "que emiten los aparatos bombas de calor de determinadas viviendas pareadas".

Se desestima el motivo.

Los recurrentes refieren que el correspondiente servicio del Ayuntamiento informó que las bombas de calor superaban el nivel mínimo de sonido en el año 2005 y ello debe incardinarse como uno de los vicios generadores de la ruina funcional.

En la sentencia recurrida se declara que ciertamente en el año 2005 el Ayuntamiento de Valencia informó de que las mediciones de ruido superaban las autorizadas, pero no consta que en 2002, año de la compraventa, se incumpliesen las ordenanzas sobre ruido. Consta que los compradores plantearon una queja formal por los defectos al momento de la compra y no se recogía referencia a los ruidos.

Por ello en la sentencia se razona que el hecho de que las deficiencias hayan aparecido en el período de garantía del art. 1591 del C. Civil no excluye que se tenga que acreditar el origen o la procedencia de esos vicios y su imputación a la negligencia por parte de la demandada como agente de la edificación.

Esta Sala debe declarar que la promotora contrató la instalación de bombas de calor de la marca Carrier, suficientemente conocida, que fueron instaladas y que no consta que generasen problemas entre 2002 y 2005, hasta que se expide el informe por el Ayuntamiento de Valencia.

Tampoco se acreditan deficiencias en la instalación.

Para que se genere responsabilidad por incumplimiento contractual por el promotor, es preciso que se acredite dolo o culpa en el cumplimiento del contrato (arts. 1102 y 1103 del C. Civil) y nada se prueba en el procedimiento, pues el promotor contrata la compra de un sistema de bomba de calor de marca conocida y no se prueba que la instalación fuese inadecuada ni problemas en los conductos o evacuación.

Leer más

Civil – Obligaciones. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. Prescripción de la acción. Régimen transitorio tras la entrada en vigor de la LOE.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo primero. Las acciones de los demandantes estaban prescritas al tiempo de su ejercicio.Se desestima el motivo.

Alega la recurrente que de acuerdo con la disposición transitoria cuarta del Código Civil, aplicada supletoriamente, así como de los arts. 17.1 b ) y 18.1 y de las DT primera y adicional segunda de la LOE debe entenderse prescrita la acción, al entender que había transcurrido en exceso el plazo de dos años establecido en el art. 18 de la LOE, plazo que entiende de aplicación pues de acuerdo con la DT 4a del Código Civil el ejercicio y duración de las acciones se rige por la nueva Ley sin perjuicio de que las acciones y derechos en su extensión y términos se rijan por la norma anterior a la LOE, es decir, el Código Civil.

Sobre esta cuestión ya se pronunció la Sala declarando:

Pues bien, el artículo 1969 del Código Civil señala que el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse, y que para las acciones personales será el de quince años, conforme al artículo 1964. Es cierto que la Ley de Ordenación de la Edificación contiene un plazo específico de prescripción diferente al que el Código Civil asocia a la acción nacida del artículo 1591, pero también lo es que en aquella se establece un sistema de responsabilidad distinto e incompatible con el régimen jurídico del art. 1591 CC, que no es posible fraccionar para aplicar a la responsabilidad decenal el plazo de prescripción que delimita tales responsabilidades y garantías, entendiendo de una forma simple que este "término especial", a que se refiere el artículo 1964, es el previsto en el artículo 18 de la LOE y que es posible trasladarlo a una acción distinta, cuando además existe una norma específica de Derecho transitorio en la Ley de Ordenación de la Edificación - Disposición Transitoria Primera - que acota su aplicación, salvo en materia de expropiación forzosa, a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, excluyendo por tanto su aplicación retroactiva.

Este particular régimen transitorio de la LOE, ha hecho que en la actualidad subsistan dos regímenes diferenciados de responsabilidad: el que se establece a partir de la aplicación del artículo 1.591 del Código Civil, para las obras cuyos proyectos se había solicitado licencia de edificación con anterioridad al día 5 de mayo de 2000, y el posterior a esta fecha. El primero regido por el artículo 1591 del CC. El segundo por el artículo 17 de la LOE. Y una cosa es que aun no siendo directamente aplicable esta Ley a los casos surgidos con anterioridad a su entrada en vigor, se tengan en cuenta principios esenciales para interpretar de forma adecuada la responsabilidad establecida en el artículo 1.591, y otra distinta aplicar directamente una normativa prevista para otros casos. Lo contrario supone crear un problema donde no lo había, ni debía haberlo, dotando al sistema de una indudable inseguridad jurídica.

Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sentencia de 22 Mar. 2010, rec. 691/2006.

A la vista de esta doctrina debemos declarar que debe mantenerse la inaplicabilidad del régimen transitorio del Código Civil ante la existencia de un norma específica que regula el régimen transitorio de la LOE.

Es más, los actores ejercitaron también las acciones propias derivadas del incumplimiento contractual contra la promotora, hoy recurrente, que tienen un plazo de prescripción marcado en el art. 1964 del C. Civil.

Igualmente pretende la recurrente hacer supuesto de la cuestión, pues califica los vicios de meros defectos de acabado cuando la sentencia declara probado, y no se discute por la vía adecuada, que estamos ante un supuesto de ruina funcional.

Leer más

Civil – Contratos. Contrato de obra. Vicios o defectos derivados de la construcción. Responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Promotor. Vicios ruinógenos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- En el primero de los motivos, se alega la infracción del artículo 1591 del Código Civil, mientras que en el segundo, la del artículo 1101 del Código Civil, por cuanto no ha quedado acreditado incumplimiento alguno por parte de la hoy recurrente. Ambos se analizan conjuntamente puesto que están planteados en similares términos, salvo la diferente cita de normativa. Lo que pretende es que se le exima de responsabilidad tanto en el ámbito de la responsabilidad decenal como en el de la contractual puesto que en ningún caso tienen la consideración de vicios ruinógenos los defectos advertidos en la sentencia, ni ha dejado de entregar lo previsto y proyectado y, especialmente, lo contratado y pagado.

Ambos se desestiman.

Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que "(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...", admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial (SSTS 2 de octubre 2003, 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).

En el primer caso -1591 CC-, la jurisprudencia parte de la caracterización del promotor como beneficiario económico del negocio constructivo (STS 13 de diciembre de 2007) y esta misma jurisprudencia ha venido declarando con reiteración que el hecho de que la promotora no sea constructora no le priva de la legitimación pasiva en el ejercicio de la acción de responsabilidad decenal (SSTS de 21 de febrero de 2000; 8 de octubre de 2001; 13 de mayo de 2002). Como sostiene la sentencia de 10 de noviembre de 1999, citada en la de 26 de junio de 2008, la doctrina jurisprudencial al incorporar la figura del promotor al ámbito de los responsables que, por desfase histórico, contempla de forma incompleta el artículo 1591 del Código Civil, a través de la figura, sí contemplada, del "contratista", no ha dicho que el Promotor "solo" responde cuando deba responder el constructor, porque ello supondría exonerar al Promotor no constructor (que nunca construye, ni puede por tanto causar el daño propio de los demás agentes), entre otros casos, cuando los vicios fueren imputables a los técnicos, y haya existido culpa "in eligendo" en la elección de estos por parte del Promotor que los contrató.

El promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador. El promotor, señala la sentencia de 12 de marzo de 1999, viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos.

Estos criterios, reiterados en la jurisprudencia de esta Sala, han sido incorporados a la Ley de Ordenación de la Edificación en la que el Promotor figura como uno más de los Agentes que la misma refiere, y si no fuera por la declaración inicial contenida en el artículo 17, relativo a que "las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios..", se podría decir que la Leyconstituye al Promotor en responsable exclusivo de los defectos constructivos, o lo que es igual, en garante de la calidad del producto final elaborado. El Promotor, dice el artículo 17.3, responde solidariamente, "en todo caso " con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción.

Significa que responde aun cuanto estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso " que señala la norma con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS de 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007).7 Pues bien, en ningún caso la sentencia infringe los artículos que se citan en ambos motivos. La existencia de ruina (concepto desaparecido de la LOE), y la correcta aplicación del artículo 1591 del Código Civil, precisa de una doble apreciación: una, de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo; y otra de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional. Siendo necesario para la primera apreciación -la que tiene que ver con la identificación del vicio o defecto constructivo- tener en cuenta las alegaciones de las partes y los medios de prueba, pues, al tratarse de una cuestión de hecho, su fijación corresponde al juzgador de instancia, sin que, por consiguiente, pueda ser sometida a la revisión casacional (SSTS 26 de marzo y 10 de septiembre de 2007; 16 de julio 2009; 19 de julio 2010; 10 de junio 2011).

En el caso objeto de recurso, la sentencia distingue con absoluto detalle lo que son vicios ruinógenos de lo que supone incumplimiento del contrato en el conjunto de los que precisa: normativa sobre supresión de barreras arquitectónicas, protección contra incendios; instalación de los recorridos de evacuación, aislamiento acústico de las viviendas letra A respecto del ascensor; tendederos; incumplimientos del PGOU respecto de la anchura de la rampa del garaje y las pendientes de la rampa, así como de los pasillos de circulación; solera del garaje del sótano 1º y rampa del mismo; humedades en los garajes; forjado del techo del sótano segundo; fisuras del casetón de la escalera del patio; deficiente altura de conductos; revestimientos de tabiques y techos en garajes y trasteros; falsos techos de escayola en el acceso al garaje; cubierta; vestíbulos de planta de garajes y trasteros; semáforos en el garaje y envainado de la instalación de gas.

Existen, por tanto, vicios o defectos ruinógenos e incumplimientos vinculados exclusivamente al deber contractual de la promotora de entregar las viviendas en las condiciones comprometidas, y el recurrente, sin más argumentación jurídica que la cita de los artículos 1591 y 1101 del Código Civil, pretende la revisión de los hechos de la sentencia, discrepando sobre su aplicación en razón al resultado probatorio obrante en autos, en especial de las distintas periciales practicadas, de las que pretende extraer la conclusión de que los vicios o defectos detectados en la construcción, en ningún caso son causantes de ruina física o funcional, ni que los incumplimientos derivan de una entrega diferente de lo proyectado y ejecutado, lo que incide de lleno en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión, por eludir las conclusiones fácticas de la Audiencia sobre los incumplimientos denunciados, haciéndolo incluso con el complemento de una normativa distinta de la que sirve de soporte a los motivos, como son los artículos 1.311, 1484, 1490, 1592, 1893 y 1935 del CC., defecto formal que debería conducir por si solo a su rechazo.

TERCERO.- Por último, en el motivo tercero se alega la infracción del artículo 1461 del Código Civil, reiterando que en el presente caso no ha quedado acreditado incumplimiento alguno que le sea imputable.

Se desestima. En primer lugar, no es posible equiparar la responsabilidad por vicios no ruinógenos a la del saneamiento por vicios ocultos en la compraventa. En segundo lugar, declarada también en la instancia la naturaleza ruinógena de alguno de los defectos denunciados, que exceden, por tanto, del concepto de vicios ocultos de la cosa vendida, es inaplicable el artículo que se invoca en el motivo y si las normas especiales del artículo 1591 del Código Civil. En tercer lugar, el motivo hace supuesto de la cuestión al partir la argumentación de un supuesto fáctico contrario al proclamado por la sentencia recurrida o, lo que es lo mismo, no respeta los hechos probados y las determinaciones de carácter eminentemente fáctico que pertenecen al ámbito sentenciador de la instancia, con relación a la existencia de incumplimiento contractual, que niega (como niega los vicios ruinógenos), para, a partir de una construcción propia y unilateral, y de una impugnación de la valoración de las pruebas periciales practicadas en autos, extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con aquellos.

Leer más

Civil – Contratos. Contrato de obra. Compraventa. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. Responsabilidad del promotor. Ruina funcional.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 20ª) de 7 de diciembre de 2011 (Dª. PURIFICACION MARTINEZ MONTERO DE ESPINOSA).

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, y sin perjuicio de lo que luego se resolverá en cuanto a los defectos apreciados y su alcance, lo cierto es que la promotora de la urbanización debe responder de los mismos, al margen de que pudieren ser o no individualizada la responsabilidad de la contratista, puesto que la promotora, como tiene establecido con reiteración la jurisprudencia, entre otras, en sentencia de 8 de marzo de 2011, es definida en el artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación -aunque no sea aplicable al caso que nos ocupa- estableciendo que es aquella persona que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título; afirmando que "La jurisprudencia de esta Sala ha venido atribuyendo al promotor la obligación de responder de los daños y perjuicios ocasionados por ruina de la obra, de acuerdo con el artículo 1.951 del Código Civil (a partir de la STS de 25 de enero de 1.982, muchas otras). Esta responsabilidad se concreta en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1.999, cuyo artículo 9, definiendo la figura del promotor ya se ha transcrito."

El promotor, por tanto, se comporta frente al comprador del inmueble de una forma ambivalente porque, por una parte, es un encargado de la construcción del edificio que ha vendido sobre plano y, en consecuencia, será responsable de los defectos o vicios de la construcción que presente el inmueble, y por otra parte, el promotor actúa como vendedor del inmueble."

"En estos casos nos encontramos con un contrato de los denominados llaves en mano, por lo que no puede excluirse la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.591.2 del Código Civil, que establece un plazo de 15 años para la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento del contrato. Efectivamente, no se trata únicamente de un contrato de arrendamiento de obra en el que se demanda al promotor como tal, sino de una compraventa de cosa futura, que el promotor está encargado de poner a disposición del adquirente, con las condiciones expresadas en la memoria de calidades y por ello hay que aplicar la regla del artículo 1.591.2 del Código Civil, dado que el promotor es el vendedor y responde por el incumplimiento de las calidades."

Es decir, en la medida en que hay cualquier incumplimiento, bien por la propia promotora, que no ordena el proceso constructivo conforme a lo expresamente contratado, bien por la constructora o por cualquier otro interviniente en el proceso constructivo, la promotora ha de responder como vendedora del inmueble en los términos ya expuestos.

Consecuentemente con lo anterior, el recurso debe ser rechazado y confirmada la sentencia apelada respecto al pronunciamiento condenatorio que contiene contra la misma, dado que, no se niegan los defectos, sino que aquélla sólo pretende exonerarse de la responsabilidad atribuyéndosela a la otra codemandada que, en su caso, deberá responder por distinta disposición legal, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.591 del Código Civil, pero que en nada exime a la aquí recurrente frente a la comunidad de propietarios, en virtud de esa acción contractual que aquí se ejercita por incumplimiento de su prestación específica.

TERCERO.- (...) la parte apelante viene a reproducir la reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, sentada, de nuevo, en sentencia de 27 de mayo de 2011, que establece que la existencia de ruina (concepto desaparecido de la Ley de Ordenación de la Edificación), a los efectos del artículo 1.591 del Código Civil, precisa una doble apreciación: una, de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo, y otra, de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional. Para la primera apreciación es preciso tener en cuenta las alegaciones de las partes y los medios de prueba, pues se trata de una cuestión de hecho, cuya fijación corresponde al Tribunal de instancia... La segunda, en cambio, es una cuestión jurídica, que incumbe exclusivamente a los órganos jurisdiccionales en consideración a los defectos acreditados por las pruebas practicadas, y puede impugnarse por vulneración del reiterado artículo 1.591 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta (SSTS de 22 de junio de 2006; 26 de marzo y 10 de septiembre de 2007; 13 de marzo de 2008; 7 de junio de 2010).

"Es reiterada la jurisprudencia al precisar que el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, en línea con el criterio o regla de juicio que cabe deducir de las sentencias de esta Sala (SSTS de 21 de marzo de 2002; 13 de febrero de 2007; 5 de junio de 2008; 19 de julio de 2010), en los que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización...".

En el caso que nos ocupa, al margen de a quién pueda ser atribuida la responsabilidad, lo cierto es que se han probado los defectos denunciados en base a todos los dictámenes periciales obrantes en autos. De la pericial judicial, en la que se sustenta, esencialmente, la sentencia de instancia, se acreditan las siguientes deficiencias:

1ª.- En garajes, se constatan las filtraciones de agua que han dado lugar a que se originaran daños en los vehículos estacionados en diferentes plazas. Incluso, se ha llegado a producir una condena a la parte actora por no tener los elementos comunes en estado de servir para el fin que le es propio. Obligación que viene determinada por lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que deberá realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Sin que se pueda eximir de ella aun cuando el perjuicio venga determinado por la actuación previa de un tercero; y cuya responsabilidad es la que aquí se reclama, y la que se le ha venido reclamando desde la entrega de la obra y constitución de la comunidad de propietarios. Sin que se pueda sostener tampoco que, las filtraciones de agua sobre los coches estacionados en ella y la acumulación de agua sobre las mismas, no suponen un menoscabo tangible a la normal habitabilidad -estanquidad- de las plazas afectadas y su uso; así como también a la normal conservación del inmueble pues, desde un principio, se han tenido que colocar bandejas de recogida de agua para canalizarla y luego proceder a su evacuación, a fin de evitar en algún modo parte de los daños a los vehículos estacionados, pero que no evita la filtración constante por los elementos comunes del inmueble -forjado y paramentos- con su consiguiente y progresivo deterioro.

Extremos que determinan que deban ser considerados como ruinógenos -ruina funcional- y que su reparación sea procedente al amparo del artículo 1.591 del Código Civil.

Respecto a la piscina, del mismo modo, ha quedado acreditado que existen filtraciones al terreno, con pérdida constante de agua, que ha de ser permanentemente rellenada; así como levantamiento y agrietamiento del solado de la playa de la piscina, dando lugar a un incremento del gasto de agua fría a la comunidad, así como a una limitación del uso normal y confiado de toda la zona de acceso de la piscina, por peligro de cortes y caídas, que no tienen que ser soportados ni por la comunidad el primero, ni por los comuneros el segundo, cuando han sido denunciados desde el primer momento y, lógicamente, de no acometerse la reparación, irán en constante aumento con peligro de ruina, no ya funcional, sino real y efectiva.

En cuanto a la pista de pádel, buena prueba de que ha de ser considerado como tal el defecto es que, una de ellas, dado el tiempo transcurrido sin que se acometan las obras solicitadas, ya no puede ser utilizada, por tener abombamiento del muro de frontón, y estar levantado el piso; no siendo, por ello, necesario efectuar ninguna otra consideración al respecto.

Consecuentemente con todo lo expuesto, este Tribunal comparte plenamente la consideración de los defectos apreciados como ruina funcional y, por ello, ha de entrarse a resolver si de los mismo debe responder o no la parte demandada como contratista de la obra.

Leer más