Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2014 (D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

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SEGUNDO.- El recurso del comunero se articula en siete apartados, que el recurrente denomina motivos. Denuncia la infracción de los artículos 3, 5, 9.1 e ), 9.2, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, y alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de la exoneración de contribución de gastos por ausencia de uso, aunque esta se prevea de manera genérica.

Señala el recurrente que la sentencia de la Audiencia Provincial, en cuanto considera que aunque esté contemplando estatutariamente que el propietario del local de negocio que no hace uso del ascensor está exonerado de los gastos derivados de su conservación y reparación, está, sin embargo, obligado a contribuir a los gastos de sus sustitución al no estar prevista expresamente dicha exoneración, se opone a la doctrina de esta Sala (SSTS 7 de julio 2011 y 18 de noviembre 2009 ), que establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Esta Sala, dice la STSde 6 de mayo 2013, "ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007 ), ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»"

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011. 

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Aplicación de las normas de la comunidad de propietarios contenidas en el título no obstante aplicado otras distintas durante algún tiempo. Doctrina de los actos propios. No es necesaria la unanimidad para modificar gastos comunes, que ya vienen previstos en los estatutos, aunque a lo largo de los años y de forma tácita la comunidad haya adoptado un sistema de contribución distinto del previsto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2014 (José Antonio Seijas Quintana).  

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SEGUNDO.-La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 "el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo"

La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que se ha acreditado un régimen de imputación de gastos comunes a los diferentes pisos y locales diferente al porcentaje de participación que el título establece y que dicho sistema se ha aplicado desde hace muchos años sin que hubiera sido objeto de impugnación, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo, lo que no es correcto. Sin duda, no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que ahora se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos ordinarios y extraordinarios. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo único. Infracción del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal y reiterada doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

Se desestima el motivo.

La parte recurrente invocó doctrina jurisprudencial, entendiendo que las obras que exceden de la mera conservación o reparación no pueden integrarse en la exención pactada en los estatutos al constituir sustitución o renovación de los ascensores.

Esta Sala debe declarar que no se ha infringido en la sentencia recurrida lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la LPH, de acuerdo con la más reciente doctrina de este Tribunal, en parte, ya anterior en su fecha a la de la sentencia recurrida. Frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.

Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993, establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.

Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, RC n.º 956/2005, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.

Por ello en STS, Civil del 07 de Junio del 2011, recurso: 2117/2007, se declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

En el mismo sentido la STS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009.

Esta Sala solo ha establecido la excepción en los casos de instalación de un nuevo ascensor, que antes no existiera, lo cual no es el caso (STS, Civil del 13 de Noviembre del 2012). Recurso: 173/2010.

Por tanto, procede desestimar el recurso dado que la exención estatutaria mencionada exime a los demandados del pago de las cuotas que la Comunidad pretende.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Naturaleza de elemento común de las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble. Contribución a los gastos que causen las mismas. Responsabilidad por daños causados por filtraciones de dichas terrazas.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Madrid (s. 9ª) de 19 de enero de 2012 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Segundo.- Partiendo del hecho no discutido en esta alzada de que la terraza de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000, NUM001  NUM002, es de uso privativo de la propietaria de dicha vivienda, pero que a su vez es cubierta del edificio, es reiterada la jurisprudencia recogida entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (al mencionar entre ellos las cubiertas), y si bien la descripción enunciativa de dicho precepto no es en su totalidad de "ius cogens" lo que permite que bien en el originario título constitutivo, o por acuerdo unánime de los propietarios, pueda atribuirse carácter privativo (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, lo sean solo por destino, entre los que se encuentran las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, ello no obstante, mientas no se produzca tal desafectación ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde.

Respecto a quien debe hacer frente a los gastos es criterio mayoritario recogido entre otras en la Sentencia de la Audiencia Provincialde Cantabria de 2 de diciembre de 2003 que tales reparaciones debe asumirse por parte de la comunidad de propietarios en cuanto no afectan a su superficie o pavimento sino a las obras necesarias para mantener en buen estado la cubierta y no estar causadas por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Aún considerando las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, esas resoluciones contienen dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las reparaciones.

Se dice que lo determinante para resolverlo no es la titularidad privativa o común de la terraza sino la naturaleza de los gastos que se deben satisfacer, lo que se conecta con la índole de la reparación; si se trata de gastos ordinarios o normales, de conservación o uso, serán de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y afectan a la terraza como elemento común en cuanto la terraza cumple función estructural de elemento de cubrición, todos deben contribuir a costear la reparación, que será de cargo de la comunidad.

También se dice que el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimento, y de la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como serían los casos de impermeabilización, cambios de desagües y similares salvo que tales daños sean causados por dolo o culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran. En este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincialde Baleares de fecha 10 de noviembre de 2006 declara "Es obligación de la Comunidad realizar en los elementos comunes (aunque sea de uso privativo) las obras y trabajos necesarios para su mantenimiento y de cada propietario lo que podíamos denominar el mantenimiento diario u ordinario, además de poner en conocimiento de la comunidad las reparaciones que excedan de este carácter ordinario (art. 10.1 LPL, art. 7.1 y 9.11 LPH). Por otro lado, se viene estableciendo jurisprudencialmente que en orden a la responsabilidad sobre sus reparaciones, corresponde a los propietarios beneficiarios aquellos que se deriven de su uso ordinario, de mantenimiento regular de la misma (terraza a nivel de uso exclusivo) derivadas del simple paso del tiempo y a la comunidad virtual propietaria, los derivados de la afectación de elementos estructurales, las denominadas obras a la gruesa o las que afecten o comprometan elementos comunitarios".

Tercero.-  En el escrito de formalización del recurso de apelación se alega como primer motivo del recurso de apelación la infracción de los artículos 396 del Código Civil y artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que al ser la terraza desde donde se produjeron las filtraciones de agua en elemento común del edificio, pero de uso privativo de la actora, propietaria de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000  NUM001 Letra NUM002, dado que su origen es la falta de mantenimiento y conservación ordinaria por parte la actora, cuyo uso tiene atribuido, es ella la que deber asumir la responsabilidad de no haber llevado a cabo dicho mantenimiento ordinario, dado que las filtraciones se produjeron por esa falta de mantenimiento.

Siendo un hecho acreditado en los presentes autos según las pruebas practicadas, especialmente de los informes periciales, como las aclaraciones que realizaron en el acto del juicio, que el origen de las humedades son las filtraciones de agua que se produjeron desde la terraza común pero de uso privativo de la actora y apelada, y que la causa de dichas filtraciones eran defectos en el sellado del solado de la terraza, así como en el encuentro del solado con la carpintería de aluminio del salón debe llegarse a la misma conclusión que hace la sentencia apelada, que al traer su origen los daños de defectos o deficiencias en la impermeabilización de la terraza, y no derivarse dichos daños del uso ordinario de la misma, tanto la obligación de proceder a la reparación de dichos defectos o desperfectos, como las consecuencias derivadas de ellos ha de entenderse que es responsabilidad de la comunidad de propietarios, en cuanto que está dentro de las obligaciones de la misma el llevar a cabo dichas obras extraordinarias de impermeabilización, en la medida que no consta ni se ha acreditado en los autos que dichos defectos traigan causa ni del uso normal de la terraza, ni tampoco de obras llevadas a cabo por la propietaria de la vivienda, como se alega en la contestación a la demanda, y se parece recoger en el informe pericial de la demandada.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Individualización de gastos comunes. Acción de nulidad de junta de propietarios y de los acuerdos adoptados por la misma. Falta de legitimación activa de la asociación impugnante al no hallarse sus integrantes al corriente en el pago de las cuotas comunitarias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Individualización de gastos comunes.- Ausencia de legitimación activa de la asociación recurrente al no hallarse sus integrantes al corriente en el pago de las cuotas comunitarias.

Los tres motivos interpuestos en el recurso de casación deben ser analizados conjuntamente al alegarse idéntica cuestión jurídica, cual es, la de entender infringida la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al haberse admitido por la sentencia recurrida la individualización de determinados gastos generales, entre otros, los de alumbrado, vigilancia, recogida de basuras o red de saneamiento, exonerando de su abono a las parcelas no edificadas, y sin que dicha individualización se encuentre autorizada bien en el título constitutivo o estatutos comunitarios o mediante acuerdo adoptado en junta de propietarios por unanimidad. Señala la parte recurrente como fundamento del interés casacional esgrimido las SSTS de 14 de marzo de 2000 y de 16 de noviembre de 1996 las cuales fijan como doctrina jurisprudencial que: «....el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad....».

Efectivamente se alega por la recurrente que en los supuestos de individualización de gastos generales la doctrina del Tribunal Supremo exige bien la exclusión a través del título constitutivo o estatutos comunitarios bien la autorización de aquella mediante acuerdo, adoptado unánimemente, en junta de propietarios. Hay que destacar que esta doctrina es acogida íntegramente en el recurso de casación nº 720/2004 interpuesto por esta parte recurrente, tal y como se señala en el motivo tercero del presente recurso, que tenía por objeto la declaración de nulidad de la Junta de 10 de febrero de 2000 y la impugnación de acuerdos adoptados en junta de propietarios celebrada el día 18 de febrero de 2001, recurso que finalizó por sentencia estimatoria dictada el veintinueve de Mayo de dos mil nueve.

Pues bien, dicha doctrina jurisprudencial no ha podido resultar infringida por la sentencia recurrida, por cuanto esta, al estimar la falta de legitimación activa de la asociación demandante/recurrente, no ha resuelto sobre el objeto litigioso consistente en la impugnación de los acuerdos adoptados en junta celebrada el 30 de junio de 2006.

Efectivamente, la sentencia objeto de recurso de casación, confirmó íntegramente la sentencia dictada en primera instancia, al entender plenamente acreditado en el proceso la falta del requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2 LPH, consistente en no hallarse los copropietarios integrantes de la asociación al corriente en el abono de las cuotas comunitarias. Asimismo, concluyó que los acuerdos cuya impugnación se realizaba no afectaban al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, como único supuesto en el cual el precepto referenciado, excluye la regla general de estar al corriente en el pago de las cuotas para hallarse legitimado activamente. No obstante lo anterior, la parte recurrente obviando la estimación de la excepción de falta de legitimación activa de dicha parte, pretende combatir a través del presente recurso de casación el razonamiento esgrimido a mayor abundamiento por la sentencia recurrida sobre la individualización de los gastos, sin que sea posible al haber resultado estimada la excepción de falta de legitimación activa alegada de contrario y que deslegitima a la parte demandante para formular la demanda al no cumplir con los requisitos que la LPH exige para hallarse legitimado activamente.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obligación de contribuir al pago de los gastos comunes aunque el comunero no se beneficia de ellos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- Propiedad horizontal. Obligación de contribuir a los gastos comunes.

(...) C) La cuestión planteada por el recurrente, respecto a si existen determinados gastos comunes a los que el comunero que no se beneficia de ellos no está obligado a hacer frente, es una cuestión ya resuelta por esta Sala, que ha puesto fin a la contradicción jurisprudencial denunciada por el recurrente. La STS de 29 de mayo de 2009 [RC n.º 720/2004] ha declarado como doctrina jurisprudencial que «[p]ara la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.»

D) La aplicación de esta doctrina al supuesto que ahora se analiza conduce a la desestimación del recurso de casación. Desde los hechos que se declaran probados por la Audiencia Provincial, resulta que los gastos, cuya exención pretende la parte recurrente, son considerados como gastos comunes por más que el recurrente insista en que él no disfruta de algunos de los servicios que se prestan por esta razón la contribución de cada uno de los copropietarios deba fijarse en atención a su cuota de participación. La afirmación del recurrente de que no recibe estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada6 por esta Sala, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STSde 22 de julio de 1999 citada por el recurrente, o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Participación en los gastos comunes. La cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Participación en los gastos comunes.

A) La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del primer motivo de su recurso, declara la posibilidad de que a través de los estatutos de la comunidad, determinados copropietarios pueden verse eximidos del pago de determinados gastos.

B) La Audiencia Provincialno contradice esta conclusión jurídica pues no niega la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad de propietarios puedan establecerse determinadas exenciones a la contribución de gastos, siempre que se cumplan los presupuestos legalmente establecidos, sino que se limita, una vez examinadas las peculiaridades físicas de la comunidad de propietarios, a analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, de los que extrae consecuencias muy diferentes a las expuestas por la parte recurrente. Considera la sentencia que la fórmula de exoneración de gastos prevista en el apartado 1 de9 los estatutos es imprecisa y no se ajusta a las normas de especial determinación del artículo 9 LPH, pero, sobre todo, considera que en la determinación de la contribución de los propietarios a los gastos generales, se establecieron las cuotas de participación de cada uno, que fueron fijadas en atención a las singularidades del edificio. La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005]).

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Validez de las cláusulas de exoneración.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 18 de noviembre de 2011 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

CUARTO.- Por último ha de examinarse la impugnación que se hace de la sentencia en cuanto rechaza el fondo de la cuestión examinada que no es otro que la pretensión de la actora de quedar eximido del pago de los gastos comunes de mantenimiento de ascensor y limpieza del portal.

Esta Audiencia, sec. 14ª, en sentencia de 17-3-2011 expresa: " El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal  establece la obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y el artículo 9.2, que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

Los gastos vinculados a los elementos comunes deben ser pagados por todos los propietarios del inmueble, salvo que estén exentos por el título constitutivo pues la regla general es la contribución a los gastos, salvo lo "especialmente establecido" en las normas estatutarias o por acuerdo unánime expreso, y la exoneración debe estar establecida de forma clara y precisa, debiendo ser interpretada, como dice el Juzgador de primera instancia, restrictivamente, tanto por el principio legal general como porque los locales disfrutan, en principio, de las ventajas aún indirectas de la existencia de ciertos elementos comunes en cuanto implican aumento de valor del edificio (por ejemplo, el ascensor) y ya se habrá tomado en consideración, al fijar la cuota o coeficiente, el uso o utilización que cada titular puede hacer de los servicios comunes del inmueble, pues el artículo 5 dispone que, a los efectos de fijar en el título constitutivo las cuotas de contribución a los gastos comunes, se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Acerca del reconocimiento de validez de las cláusulas de exoneración, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2005, con cita de la de 2 de febrero de 1991  y las que en esta se recogen, señala: "El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (actual 9.1.e), cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -SSTS de 16 de febrero de 1971, 5 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de octubre de 1978, 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989 -".

No obstante, como reseña la sentencia apelada, tales cláusulas de exclusión habrán de ser objeto de una interpretación restrictiva (sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2008  y 3 de mayo de 2007), al ser doctrina jurisprudencial que estas cláusulas deben ser restrictivamente interpretadas y que es obligado compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento (sentencias de 25 de junio y 3 de julio de 1984)."

En semejante sentido la SAP Asturias, sec. 7ª, en sentencia de 14-12-2009: "En cuanto al criterio del no uso por los bajos del ascensor para quedar exonerados de su contribución, no se comparte tampoco. Pues como ya tiene dicho este Tribunal, entre otras, en la sentencia ya citada, el no uso o la inexistencia directa de acceso del local al portal no puede erigirse en razón de exoneración del deber de contribución al mantenimiento del servicio o instalación (art.9.2 LPH y STS 17-2-93, y 4-3-2000). Aunque nada se opone a que se excluya a determinados comuneros de dicha contribución si así se establece en el título constitutivo o se acuerda por la Comunidad (Arts. 9.1 LPH y STS 2-2 - 9, 22-7-99, entre otras); pero este no es el caso.

La doctrina actual distingue entre gasto de mantenimiento y los de sustitución o instalación de nuevos elementos comunes, estos últimos, en cuanto pasan a formar parte del acerbo común, se sostiene que no cabe exoneración de pago y si, por el contrario, pudiera pensarse en tal posibilidad para los primeros en función de las posibilidades de uso por el mantenimiento, así como en que, como regla general, el art. 9.2 de la LPH, establece la obligación de todo comunero de contribuir a los gastos generales sin que la no utilización del servicio les exima de tal obligación (STS 14-3-2000) y que por gastos de tal clase deben entenderse los afectantes a los elementos comunes destinados al sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, entendiendo que así ocurre cuando no puedan ser imputados a un piso o elemento privativo, para lo cual no basta la posibilidad abstracta de individualización a un piso o elemento privativo, como alega la recurrente, por el fácil método de en igual proporción a las alturas de los mimos, que beneficia más a unos que a otros.

El art. 9.1  dispone que la contribución a los gastos generales no susceptibles de individualización se haga conforme a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Y si bien, el art. 9.5  permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúan como excepción a la regla general, para que esto suceda es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios, y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, pero no es este el caso, al no haber existido acuerdo comunitario alguno de exoneración para la recurrente, por lo que impera lo establecido en el título constitutivo y consecuente obligatoriedad de pago para los bajos, en proporción a su respectiva cuota de participación del inmueble. Precisamente en la escritura de obra nueva y constitución de propiedad horizontal únicamente aplica el criterio del no uso para exonerar a la contribución de los gastos de conservación, reparación...en relación con la terraza del edificio, que serán de cargo solamente de las viviendas del último piso.

Y esta misma Sala en sentencia de 16-10-2009, aborda también esta cuestión en los siguientes términos: "Es por lo demás esta una cuestión que accede con frecuencia a los Tribunales pues suele ser pretensión de aquellos que no tienen uso de ciertos elementos comunes, esencialmente cual aquí ocurre locales comerciales sin acceso interior al portal del inmueble ni utilización del mismo, no participar en el pago de los gastos derivados de la conservación o mejora de tales elementos, cuestión posible pero excepcional que debe someterse a la decisión unánime de los propietarios cuando no obre en el título constitutivo o en los Estatutos, bajo la premisa de que la norma general impuesta por el régimen de la propiedad horizontal es la contribución de acuerdo a las cuotas de participación de cada comunero, se usen o no, se puedan usar o no, ciertos servicios.

Esta Audiencia, sec. 10ª, en sentencia de 7-7-2009 señala: "Como es sabido, exclusión de algunos vecinos, de la obligación de contribuir a ciertos gastos comunes, aun autorizado por el artículo 9. e) de la LPH, al considerar que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, actúa como excepción a la regla general, permitiendo al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Pero esta situación, que ha llegado a conceptuarse como «privilegio» contributivo exige que la exclusión conste en el título constitutivo, o, en su caso, en los estatutos comunitarios, o bien que el acuerdo de la Junta se haya tomado por unanimidad, en relación a la concordancia del artículo 5 con el artículo 17 de la Ley, ya que de no usar determinados elementos comunes, o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

Y esta es precisamente la situación concurrente en el supuesto litigioso. Amén de no constar acreditado que la falta de uso obedezca a otra circunstancia que no sea el mero deseo individual de la actora, aun en la hipótesis que, por ayuna de prueba, únicamente se contempla a efectos dialécticos, no disfrutara de la totalidad de elementos comunes, la exoneración pretendida en cuanto no contemplada específica y concretamente en el título constitutivo ni en los Estatutos debiera estar precedida de un acuerdo unánime del resto de condueños, situación que en autos no concurre, imponiéndose el íntegro perecimiento del recurso interpuesto."

Recientemente el Tribunal Supremo Sala 1ª, se ha pronunciado sobre esta cuestión en sentencia de 29-5-2009: "La STS de 14 de marzo de 2000, que desestima la petición efectuada por los recurrentes, con la alegación de que no están obligados al pago de determinados gastos comunitarios, y con apoyo en el hecho de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados, ha argumentado lo siguiente: " (...) Sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala (...). El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)".

Asimismo, dicha sentencia ha razonado lo que se expone a continuación: "No obstante el artículo 9.5  permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual. En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5, ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa".

En idéntico sentido, la STS de 16 de noviembre de 1996, en su fundamento de derecho segundo, establece lo que se dice acto continuo: "El primer motivo, haciendo alusión a que debió acogerse el apartado referente a la individualización de ciertos gastos, para que no todos se paguen según las cuotas al sentirse perjudicado respecto a ciertos servicios (...) utilizados sólo por una minoría. El motivo ha de ser desestimado porque, como señaló el Juzgado y aceptó la Audiencia, han de cumplirse las disposiciones estatutarias y para su modificación se requiere la unanimidad (...).

Efectivamente, como tiene dicho esta Sala (STS de 22 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan) de prosperar la tesis del recurrente (...) se vulneraría de lleno la Ley vigente, que en su artículo 16, norma 1ª, exige el acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad para que sea válida la aprobación o modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos". Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién manifestada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad."

Partiendo por tanto de esta doctrina no puede la Sala sino estimar adecuada la sentencia de instancia, asumiendo el apelante que no se habrían aprobado Estatutos, ni tampoco adoptado acuerdo alguno por unanimidad para excluir la participación de la parte en los gastos comunes que pretende, sino que antes bien habría venido soportando tales gastos hasta la fecha, por lo que ha de desestimarse el recurso interpuesto.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO. - Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero.

A) La jurisprudencia que cita el recurrente ha sido resumida por la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 [RCIP nº 1959/2007], cuyo Fundamento de Derecho Tercero declara: «Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al -adecuado sostenimiento del inmueble- o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que si la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de -gastos generales- con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida, a lo que cabe añadir que no obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga, disipando así la paradoja de un -autoproceso- parcial, ello además de que no se trata propiamente de gastos comunes ocasionados por el ordinario desarrollo de la situación de propiedad horizontal, sino de extraordinarios desembolsos impuestos por un conflicto que lleva ya aparejado para el disidente el pago, por su condición de parte, de las expensas correspondientes».

B) La aplicación de esta jurisprudencia al caso examinado, exige la estimación del recurso, ya que, a diferencia de lo que declara la sentencia recurrida, la naturaleza de la acción ejercitada por la comunidad resulta trascendente a fin de determinar, en aplicación de la jurisprudencia citada quien debe hacer frente a los gastos procesales. La acción de la que derivan los gastos procesales enfrentó a la comunidad de propietarios con D. Feliciano, en su calidad de presidente de la comunidad de propietarios y al administrador.

La comunidad consideraba que la mala gestión de quienes fueran presidente y administrador de la comunidad de propietarios había ocasionado una serie de daños, por lo que formularon demanda de responsabilidad civil frente a ambos. El hecho de que D. Feliciano fuera o siga siendo el representante legal de la sociedad Hotel Libretto S.L., no permite eximir a esta de su obligación, como actual miembro de la comunidad, de hacer frente a los gastos de abogado y procurador. La responsabilidad se le exigía a D. Feliciano a título personal, pues durante el periodo de tiempo en el que fue presidente de la comunidad de propietarios, Hotel Libretto S.L. no tenía la propiedad de ninguno de los pisos o locales del edificio, sino que fue posteriormente cuando adquirió el dominio de varios pisos propiedad de D. Feliciano, representante legal de la entidad y de terceras personas.

En definitiva el pleito no se siguió frente a la sociedad actora, ni frente a su representante legal, ni se ejercitaba una acción derivada de una obligación propter rem [por razón de la cosa], sino frente a D. Feliciano que, propietario de inmuebles, había sido designado presidente de la comunidad, que ejercitaba contra él, en esta calidad, una acción de naturaleza personal. La posterior adquisición de inmuebles de su propiedad y propiedad de terceros, por una sociedad, no permite a esta eximirse del pago de los gastos de abogado y procurador amparándose en que aquella persona física demandada resulta ser ahora su representante legal.

En definitiva la sociedad ahora actora, no tiene ni ha tenido nunca la consideración de persona contra la que litigaba la comunidad de propietarios, motivo por el cual la aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso, dado que si bien frente al litigante contra el que se dirige la comunidad de propietarios, los gastos de abogado y procurador son gastos individualizables, a los que no debe hacer frente, para el resto de los copropietarios tienen el carácter de gastos generales de los que deben responder conforme a sus cuotas de participación o a lo que estatutariamente hubieran establecido. La estimación del recurso supone la desestimación de la demanda y por tanto la validez del acuerdo cuya nulidad fue declarada por la sentencia recurrida.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación para impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios que aletera de distribución en el pago de gastos comunes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 23 de septiembre de 2011 (D. JOSE RAMON SANCHEZ HERRERO).

SEGUNDO.- Una segunda cuestión debatida es la diferente distribución del gasto relativo a esas tuberías, que en la primera reunión se hizo por referencia a la participación en los elementos comunes, mientras que en la segunda se estableció en iguales cuotas para los distintos propietarios. En la sentencia se rechazó la impugnación al considerar que en la reunión de 27/7 los impugnantes no se opusieron al sistema de pago sino a que dicha cuestión fuera votada porque ya había sido aprobada, por lo que entendió que sobre esta cuestión no habían salvado adecuadamente su acción.

Mientras que en el tema relativo a la aceptación de un presupuesto sólo es necesaria la mayoría simple de propietarios, en el caso de que se acuerde una distribución de gastos de forma diferente a la prevista en el título constitutivo para efectuar el pago, es necesaria la unanimidad, pues implica alterar esa norma superior.

Así lo ha establecido el Tribunal Supremo, cuando señala que " conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª LPH, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e LPH), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título " (Ss. TS de 19 julio 2000, 30 abril 2002, 3 diciembre 2004, 24 enero 2008 y 30 abril 2010).

No obstante, dice el art. 18.2 LPH  que estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que salvasen su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente fuesen privados de su derecho de voto, sin distinguir los distintos supuestos del apartado anterior. Ello ha llevado a la juzgadora a entender que los impugnantes no habían salvado su voto en debida forma, y a los apelantes a defender que votaron en contra del acuerdo y por ello están legitimados para impugnarlo.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999  modificó el régimen legal de la legitimación sustituyendo su atribución genérica a los propietarios disidentes por una expresión diferente, la de " salvar el voto " en la Junta, existiendo disparidad de criterios entre las Audiencias Provinciales sobre si es necesario consignar una manifestación de voluntad añadida al sentido de dicho voto además de votar en contra del acuerdo, o simplemente basta este voto en contra (SAP Baleares 24 mayo 2010).

Nos inclinamos por esta última solución, ya que consideramos que es suficiente para entender salvado el voto, el haber votado en contra, pues la otra interpretación resulta demasiado rigurosa en un ámbito en el que los implicados suelen ser personas carentes de formación jurídica, donde priman las relaciones personales y la agilidad en los formalismos. La consecuencia es que sí tenían los apelantes legitimación para impugnar ese acuerdo, que como hemos dicho no se sujeta a las exigencias jurisprudenciales, lo que conlleva la revocación de la sentencia apelada en este extremo y por ello, la declaración de nulidad del acuerdo.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos de la comunidad. Realización de obras de reparación y conservación necesarias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 15 de julio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.556)

SEGUNDO.- Así, el tercer pedimento solicitaba eximirse de aquellos gastos que, dentro del plan de rehabilitación aprobado en Junta de 19 de junio (sic julio de 2009), constituyen mejoras no exigibles a los propietarios disidentes.

El motivo, que por remisión a los argumentos de la demanda vuelve a distinguir entre obras de reparación y conservación necesarias y gastos diferentes a ellas vuelve a fracasar y bastaría en su rechazo dar por reproducidos los fundamentos segundo y tercero de la sentencia apelada, añadiendo que lo que se aprobó en aquella Junta, y de hecho, a estas alturas del procedimiento ya está realizado e incluso antes de la fecha del juicio celebrado en la instancia, era un plan de actuación general sobre el edificio, ya iniciado en enero de 2010 para la realización de obras necesarias e imprescindibles para la subsanación de los problemas y patologías existentes en el edificio relativas a eliminar las humedades por estanqueidad y capilaridad tanto en la fachada, como en el interior de las viviendas, o intervención a los mismos fines en las cubiertas del edificio y sumideros; adecuar a la normativa actual los servicios de agua, gas, electricidad y saneamiento; supresión de barreras arquitectónicas y sustitución de los ascensores.

Todas estas obras, con el detalle y justificación que obran en el informe de la Arquitecta que dirigió su realización (ff. 277 y ss.) se alojan dentro de las obligaciones tanto generales del art. 9 como del art.10 de la Ley de Propiedad Horizontal al señalar que "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad" .

Obras sobre las que la jurisprudencia, resaltando su obligatoriedad, de acuerdo con las "características y naturaleza" del inmueble (art. 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal) ha descartado la consideración como obras innovadoras de mejora o de innovaciones no exigibles en que insiste la apelante. Al contrario, se está, claramente, ante obras necesarias y requeridas para la habitabilidad y uso total del inmueble impuestas por la normativa reguladora y por la propia normalidad en su disfrute por todos los vecinos y, en consecuencia, suponen obras de interés general que redundan, sin excepción, en beneficio de los propietarios del inmueble e incrementa no sólo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que, como ha destacado la Jurisprudencia, resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños. (Por todas SSTS de 21 de octubre y 18 de diciembre de 2008, 18 de noviembre de 2009 y 20 de octubre de 2010, como exponentes de una Doctrina que además respalda el criterio legal de la validez de la adopción de los acuerdos desde que se adoptan con el consenso reforzado de la mayoría de las 3/5 partes que fue el aplicado en la Junta impugnada).

TERCERO.- Fracasa, pues, este motivo del recurso que arrastra la desestimación de la segunda petición de la demanda que denunci a nulidad en la adopción del acuerdo, no solo por tratarse de obra de mejora, sino por imponerse la aprobación del plan de rehabilitación fuera de los cauces legales, insinuando una urgencia e improvisación que no corresponden a la realidad que reflejan las actas de la comunidad, pues si bien es cierto que en su día solo hubo unanimidad en sustituir o reparar los dos aparatos elevadores a la vista de las anomalías que presentaban en su mantenimiento y funcionalidad, lo cierto es que, desde 2007, se venía analizando la posibilidad de una actuación rehabilitadora más completa aprovechando la ayuda económica que suponía la importante subvención concedida, dentro de unas negociaciones, sobre cuyos avances en la  gestión estuvieron informados todos los propietarios, como se desprende, especialmente, de las actas de 11 de junio de 2007 y 31 de marzo de 2009, donde ya se concretaba el coste global de las obras que, finalmente, resultaron superiores y por un precio total de 224.199 €, de los que la Administración subvencionaba las 3/4 partes (186.202'32 €) y el resto (56.049'75 €) los 25 propietarios de las viviendas, razón por la que, para sufragar esta última cantidad, se aprobó en el acuerdo, que se impugna de nulo, un prorrateo lineal de 2.241'99 € por cada uno de ello.

CUARTO.- Pues bien, es en esa derrama igualitaria o lineal en la que la apelante basa ahora, al igual que en la demanda, su última impugnación considerándola, con toda razón, nula al apartarse de las reglas generales de la contribución proporcional o por coeficientes de participación señalados en el título constitutivo.

La sentencia apelada, en su primer fundamento, rechazó este motivo de nulidad haciendo propios los motivos de oposición esgrimidos al respecto en la contestación a la demanda y que en buena parte consideró apoyados por la STS de 3 de diciembre de 2004, pero a costa de transcribir, más que la "ratio decidendi" de esa Sentencia, la argumentación impugnatoria hecha valer por aquel recurrente en casación al sostener unos criterios de libertad y flexibilidad en la distribución de los gastos, para los que sólo valdría el asentimiento expreso o tácito de los participes, al prever la Ley que los gastos de contribución comunitaria, además de por el título, pueden también distribuirse por "lo especialmente establecido al efecto" (art.9.5º LPH).

Sin embargo, la propia STS de 3 de diciembre de 2004 rechazó esta doctrina al dar respuesta, en su fundamento tercero, párrafo 3º in fine, al motivo esgrimido, apartándola de su aplicación en armonía con una repetida y continua Jurisprudencia que, en sentido contrario al apreciado por la sentencia, recurría los pronunciamientos en línea con la posición que, con toda razón, esgrime la apelante.

Más concretamente, y siguiendo la STS de 20 de octubre de 2010 es necesario distinguir dos premisas:

1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3, a cuyo tenor "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime".

2) Los acuerdos adoptados regularmente y por las mayorías previstas por la norma, vinculan a los disidentes ya que, como precisa la sentencia n º 795/2009, de 17 de diciembre "El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en la Junta".

QUINTO.- Ese respaldo lo otorga ahora este Tribunal que disiente y corrige la decisión de instancia, no sólo por apartarse en su respuesta judicial de la Doctrina que ahora se citará, sino porque el enfoque de la resolución recurrida confundió o no distinguió entre contribución porcentual de los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento que la comunidad con más o menos aproximación a los coeficientes reales de participación viene adoptando desde al menos 1991, fecha en la que aparece el primer rastro de ese proceder (f. 395), aunque equiparando de manera lineal las cuotas de los pisos pequeños NUM004, NUM005 y NUM003, con coeficientes en el título, respectivamente, de 0'52, 0'50 y 0'49 (el piso NUM002 NUM003 de la actora con coeficiente 0'45 en su escritura) y los llamados pisos grandes NUM006 y NUM007, con coeficientes de 1'01 y 0'97 respectivamente, y donde al margen del piso primero NUM001, uno y otro grupo pagan la misma cuota mensual dentro del mismo, pero diferente a la del otro grupo, o dicho de otro modo, la comunidad se abastece con dos tipos de cuotas, una de los pisos pequeños y otra, también lineal, para los dos pisos grandes, aunque ninguno de los cinco tipos de pisos tenga exactamente la misma superficie ni, por tanto, el mismo coeficiente.

Esos coeficientes, por la razón que sea, se han modificado por la Junta en las distintas reuniones.

Así, aparecen elevados en la Junta celebrada en junio de 2007 (f. 425), para volver luego a la misma y, además, con coeficientes reducidos en todos los pisos del modo que se detalla en la propia acta de la Junta objeto de impugnación (f. 61), pero expresivo de que la cuota de contribución ni es absolutamente lineal ni los propietarios hicieron nunca dejación de su derecho a contribuir porcentualmente o, lo que es igual, nunca se asumió que todos los propietarios contribuyeran con la misma cuota o cuota única, con independencia de las superficies privativas que mantengan. Es precisamente por ello que, al aprobar en la  Junta y acuerdo impugnado, un pago único e igualitario de 2.241 € para sufragar la derrama de los gastos extraordinarios por las obras de rehabilitación, lo hicieron de forma contraria al título y a la propia previsión legal, y sin suficientes precedentes como para entenderla como una práctica aceptada y consolidada que incluso permitiera distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios, respecto a los cuales la regla general, jurisprudencialmente aceptada, es que tanto unos como otros han de ajustarse al título que, al igual que la norma, impone la contribución por coeficiente, sin opción a asimilar estos últimos a "gastos particulares frente a los generales" que son los únicos que la Doctrina legal permite aprobar al margen de los coeficientes cuando así lo dispongan la mayoría de propietarios (STS de 24 de enero de 2008), pero exigiendo para los gastos generales, sean ordinarios o extraordinarios, y de manera invariable, su determinación conforme a los estatutos, en detrimento de ellos, (STS de 3 de diciembre de 2004) por el título constitutivo y en su defecto, como aquí ocurre, y a falta de previsión específica (la única que hay es para los locales de la primera planta del sótano y respecto de los elementos que menciona) conforme a la Ley (coeficiente) sin que, como advertía la tan citada STS de 3 de diciembre de 2004, "la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior." .

Al contrario, la STS de 30 de abril de 2010, en un supuesto prácticamente idéntico al de autos, reconoce que el acuerdo mayoritario (3/5 partes) permite vincular a todos los disidentes con la obligación de las obras a realizar, pero esa mayoría no es suficiente, para imponer una cuota distinta de la que corresponde porcentualmente a cada propietario, señalando al respecto "la Audiencia confunde la mayoría exigible para el establecimiento de un servicio de interés general con la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos, que en el presente caso aparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y que atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el art. 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título. Por ello, la sentencia recurrida se opone a la Jurisprudencia de esta Sala sentada en las sentencias citadas por la recurrente, especialmente en las de fecha 30 de abril de 2002 y 19 de julio de 2000, pero también en otras mas recientes (SSTS de 3 de diciembre de 2004 y 24 de enero de 2008)." .

En la misma línea se pronuncia también la reciente STS de 15 de junio de 2010, y ello lleva a acoger este motivo del recurso. Es más, basta examinar el acta de la siguiente Junta a la impugnada, de 22 de septiembre de 2009 (ff. 359-361), para advertir que, contrariamente a la oposición que mantienen en este procedimiento, a otro propietario se le admitió, sin embargo, contribuir conforme a su porcentaje.

El recurso, pues, ha de estimarse, sin que proceda ahora entrar en el otro argumento que se esgrimía en la demanda y se cita de pasada en el recurso sobre la contribución, al menos, de los propietarios de las plazas de garaje, pues ninguna declaración expresa se pide en la demanda, el acuerdo se adoptó sin intervención ni citación de los mismos, y ninguna impugnación cabe hacer a un acuerdo que no existe, sin perjuicio de que esta exclusión o falta de contribución a las obras objeto de este litigio, ya realizadas sin participación por los titulares de las plazas de aparcamiento situadas en el sótano en los gastos generales, pueda ser llevada a la Junta por quien lo considere oportuno y sobre lo que, antes que los Tribunales, deberá pronunciarse los propios integrantes de la comunidad adoptando el criterio que estimen oportuno con o sin el asesoramiento jurídico en una materia en la que la Jurisprudencia cada vez resulta más clarificadora (por todas SSTS 22 de mayo de 2008 y 18 de noviembre de 2009 y todas las que se citan).

[Ver: www.poderjudicial.es  - Accede a la Jurisprudencia]     

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los propietarios a los gastos comunes. Gastos de eliminación de barreras aquitectónicas. Regulación de las subcomunidades.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava (s. 1ª) de 23 de junio de 2011. Pte: MARIA MERCEDES GUERRERO ROMEO. (1.342)

PRIMERO.- (...) El recurrente considera que estas cláusulas le eximen del abono de la cuota reclamada y que no tiene obligación alguna de contribuir a los gastos de las obras por eliminación de barreras arquitectónicas. La Sala no comparte es argumento que quedó definitivamente resuelto por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 20 de octubre de 2.010 que viene a unificar la doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales. El Alto tribunal dice que la cuestión planteada debe partir de las siguientes premisas:

"1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3 a cuyo tenor "a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor de inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

2) Los acuerdos adoptados regularmente y por las mayorías previstas por la norma vinculan a los disidentes ya que, como precisa la sentencia número 795/09, de 17 de diciembre "El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante Los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en al Junta.

3) Es cierto que en caso de innovaciones innecesarias el artículo 11 de la propia Ley de propiedad Horizontal bajo ciertas condiciones exime a los disidentes de contribuir a los gastos, pese a que los acuerdos hayan sido válidamente adoptados, precisando la Sentencia número 1151/08, de 18 de diciembre, el carácter necesario o no de las innovaciones debe entenderse "de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida pro todos los condueños".

4) El principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución a algunos gastos comunitarios de forma diferente a la cuota de participación fijada en el título, pudiendo en determinadas circunstancias incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales (en este sentido, sentencia número 720/09, de 18 de noviembre).

5) Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia nº 1.181/08 de 18 e diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto ya abonar los que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley ".

6) Finalmente, la sentencia nº 927/08, de 21 de octubre, reiterada en al 720/09, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida en las sentencia 702/94, de 13 de julio, 695/95 de 5 de julio, 22 de septiembre de 1997 y 929/06 de 28 de septiembre de 2.006, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.

Haciendo aplicación de la doctrina expuesta, hay que concluir que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/08, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.

Al no haberse cuestionado en este caso que la instalación del ascensor constituye un elemento necesario para el adecuado uso del inmueble (de la documentación aportada parece que consta de bajos y cuatro plantas altas), debe rechazarse la interpretación que de la cláusula estatutaria realiza la sentencia recurrida que, en su consecuencia, procede casar y dejándola sin efecto, confirmar la sentencia de la primera instancia".

En nuestro caso la cláusula que contienen los Estatutos es muy similar a la analizada en la sentencia expuesta, la exención de los gastos "ocasionados por el ascensor" para los propietarios de los locales se refiere a los gastos ordinarios de mantenimiento y limpieza de este elemento común. Diferente cuestión es la instalación de un ascensor, o como este caso las obras necesarias para eliminar barreras arquitectónicas, que atendiendo a la doctrina expuesta, redunda en beneficio de todos los propietarios, sin excepción, e incrementa no solo el valor de los pisos sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que se asumida por todos los condueños.

SEGUNDO.- Mantiene el apelante que las obras para eliminar las barreras arquitectónicas afectan a otro portal aunque pertenezca al mismo edificio. Al respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales viene reconociendo virtualidad a las subcomunidades que sin estar previstas en los estatutos o en el título constitutivo vienen operando como subcomunidades de hecho. Pero no puede obviarse que cada caso es distinto y, tampoco, que las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios. Así, por ejemplo, no puede equipararse el acuerdo adoptado por la subcomunidad de hecho para reclamar los gastos de luz de escalera a uno de los propietarios del portal, que un acuerdo relativo a elementos estructurales del conjunto del edificio que deberá ser adoptado por la Comunidad de propietarios legalmente constituida. Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005).

En el caso que nos ocupa los Estatutos indican que la Comunidad está compuesta de nueve bloques de viviendas que constituyen otras tantas subcomunidades, circunstancia que no le exime de abonar los gastos reclamados por las obras realizadas para la eliminación de barreras arquitectónicas. Al respecto la STS de 21 de julio de 1.999 en una situación que duraba veintisiete años estableció que al constar lo edificado como una sola Comunidad, para modificar el título constitutivo o los Estatutos, sería preciso convocar expresamente a la Junta de Propietarios y tomarse la decisión por unanimidad. Los Estatutos no eximen a las subcomunidades ni a los copropietarios de las mismas de abonar los gastos por las obras que afecten a los elementos comunes, por lo que los recurrentes deberán abonar la cuota reclamada.

Se aporta una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 que exime a otros propietarios de estos gastos. Desconocemos si la sentencia es firme, pero aunque así fuese no puede afectar al demandado, no compartimos la aplicación del derecho que realiza.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]  

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