Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2014 (D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

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SEGUNDO.- El recurso del comunero se articula en siete apartados, que el recurrente denomina motivos. Denuncia la infracción de los artículos 3, 5, 9.1 e ), 9.2, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, y alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de la exoneración de contribución de gastos por ausencia de uso, aunque esta se prevea de manera genérica.

Señala el recurrente que la sentencia de la Audiencia Provincial, en cuanto considera que aunque esté contemplando estatutariamente que el propietario del local de negocio que no hace uso del ascensor está exonerado de los gastos derivados de su conservación y reparación, está, sin embargo, obligado a contribuir a los gastos de sus sustitución al no estar prevista expresamente dicha exoneración, se opone a la doctrina de esta Sala (SSTS 7 de julio 2011 y 18 de noviembre 2009 ), que establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Esta Sala, dice la STSde 6 de mayo 2013, "ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007 ), ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»"

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011. 

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Problemática derivada de la instalación de un ascensor, en aquellos inmuebles que no tienen este servicio, y que exige la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa. Resarcimiento de daños y perjuicios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

CUARTO.- Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse respecto a los problemas surgidos en aquellas ocasiones relativas a la instalación de un ascensor, en aquellos inmuebles que no tienen este servicio, exige la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa, ocupación, que con carácter general no va a contar con el consentimiento del propietario afectado. El problema se ha resuelto a partir de la ponderación de los bienes jurídicos que se ven afectados... Establecido por esta Sala que en estos supuestos en los que es necesaria la ocupación de un espacio privativo, se constituye una servidumbre (SSTS 22 de octubre de 2010 [RC 1574/2006 ] o 6 de septiembre de 2011 [RC 1337/2008 ]), se ha declarado, con valor de doctrina jurisprudencial que «la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo...

(STS 10 de octubre de 2011 [RC 2240/2008 ]).

STS, Civil del 20 de Julio del 2012. Recurso: 1678/2009.

En el mismo sentido TS, Civil del 04 de Octubre del 2011, recurso: 1337/2008. STS, Civil del 22 de Diciembre del 2010, recurso: 1574/2006.

Como contraprestación a la obligación impuesta al propietario, el artículo 9.1 letra c de la LPH le reconoce al propietario afectado el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados, los cuales vienen correctamente fijados en la sentencia de 1ª Instancia, a determinar en ejecución de sentencia, a salvo de los acuerdos a que pudieran llegar las partes, conforme a los siguientes criterios:

a) una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras.

b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora...

c) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

STS, Civil sección 1 del 15 de Diciembre del 2010. Recurso: 506/2007.

QUINTO.- Concretado lo que piden las partes, las razones por las que se denegó y la decantada jurisprudencia sobre la cuestión debemos declarar que pese a las fluctuaciones de la parte actora y de la demandada, lo que se pidió en la demanda, y sobre lo que debemos resolver como se reconoce en la sentencia de la Audiencia Provincial, es la acción del art. 9.1 c) de la LPH.

Establece dicho precepto que cada propietario tiene la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En la sentencia recurrida se declara que al haber cambiado de opinión la comunidad y modificado el acuerdo de Junta General de propietarios, debió impugnar este segundo acuerdo.

Sin embargo, el art. 9.1 c) de la LPHpor su claridad no admite dudas, pues habiéndose aceptado la constitución de una servidumbre, el propietario afectado es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios correspondiente.

Esa indemnización se pactó en especie, en concreto, mediante la aceptación por la comunidad de la transformación del local en vivienda y admitiendo el paso de tubos de evacuación. Ciertamente la ambigüedad técnica de la propuesta provocó que la comunidad al comprobar que el hueco de la escalera iba a quedar absorbido en gran parte por la citada conducción, dejó sin efecto la autorización.

Dicha negativa no era necesario impugnarla, pues la actora tenía una respuesta legal a su dilema cual es la ofrecida en el art. 9.1 c) de la LPH. No era necesario impugnarlo para hacer valer una prescripción legal como la del art. 9. Solo debería haberlo impugnado si lo que quisiera era mantener la adaptación en vivienda y los tubos de ventilación por las escaleras y no es ese su planteamiento al que renunció por la oposición de la Comunidad.

Por tanto, hemos de estimar el motivo de casación, concluyendo que la parte actora es acreedora de la correspondiente indemnización por la instalación de ascensor en el espacio ocupado por el mismo dentro de su local que habrá de incluir el precio de los metros cuadrados ocupados, la depreciación del local como objeto de arrendamiento y los gastos de adaptación al haber perdido aseo y cocina, conceptos todos ellos recogidos en la demanda y en el recurso.

El perito de la actora fija entre 1.500 y 1.800 Euros metro cuadrado el valor de la obra y entiende que afecta a todo el local. Y mide en 16,32 metros cuadradosla superficie ocupada por el ascensor. Dice que la superficie total de la planta baja es de 74,73 metros cuadrados.

El perito de la demandada lo evalúa en 1.100 Euros metro cuadrado y lo multiplica por 12.60 metros cuadrados. Esas son las dos razones de la diferencia de precio.

Ante la disparidad, será necesario que en ejecución de sentencia por el Juzgado se determine la concreta cuantía, que no podrá superar la solicitada en la demanda, y que habrá de tener en cuenta el precio de los metros cuadrados ocupados, la depreciación del local como objeto de arrendamiento y los gastos de adaptación, previo informe de perito judicial, en su caso (art. 219 LEC, interpretado en SSTS de 16-1-2012, rec. 460 de 2008 y 6-11-2012, rec. 999 de 2010).

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación para impugnar los acuerdos de las Juntas de Propietarios. Instalación ex novo de un ascensor. Ocupación de espacio privativo o común de uso privativo. Consentimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Legitimación para impugnar los acuerdos.

A) Las sentencias dictadas por esta Sala en las que la parte recurrente funda el interés casacional de este motivo de su recurso, no declaran la legitimación de aquellos copropietarios que, pese a no haber sido privados de su derecho a voto, impugnan los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios por tal motivo. La reciente STS de 14 de octubre de 2011 [RC 635/2008 ] al examinar la legitimación de un comunero que no está al corriente de pago de las cuotas comunitarias, ha declarado en relación al artículo 18 LPH «El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.» Del mismo modo, la STS18 de diciembre de 2005 RC 2469/2003, ha señalado «Con mención a la impugnación de los acuerdos de la Juntade Propietarios, en los supuestos detallados en las letras a), b) y c) del artículo 18, este precepto dispone que estarán legitimados los propietarios que hubieren salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubieren sido privados de su derecho de voto. La actora tiene la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero no en beneficio de otros propietarios, que no han impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, han mostrado su conformidad con lo decidido, amén de que la demandante no ostenta poder de representación de esos comuneros, por lo que carece de legitimación activa para litigar por ellos.»

B) La aplicación de esta jurisprudencia al supuesto que se examina exige la desestimación del motivo del recurso. Nada impide que los recurrentes, como así han hecho, puedan impugnar ciertos acuerdos adoptados en un junta de propietarios por considerar que no se aprobaron con las mayorías exigibles o de algún otro modo vulneraron la LPH, pero no puede sustentarse su acción en el hecho de que se privara indebidamente del derecho a votar a algún copropietario distinto de los que formalizaron la demanda origen del pleito. Solo este comunero estaría legitimado para impugnar el acuerdo por tal motivo, del mismo modo que solo quien haya acudido a la junta y haya salvado su voto estará legitimado para impugnar, sin que aquel propietario que no lo haya salvado pueda sustentar una acción fundada en tal circunstancia.

CUARTO.- Enunciación del motivo segundo del recurso de casación.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula: «Segundo. Se invocó como la segunda infracción que se observaba en la sentencia de apelación y que entra nuevamente en contradicción con el criterio jurisprudencial seguido sobre la materia, la consideración, por parte del tribunal de la no necesidad de contar con el consentimiento del titular o comunero que se ve afectado por la instalación en cuestión.» Considera el recurrente, en síntesis, que la sentencia recurrida ha vulnerado el artículo 11.4 LPH, al concluir que no es necesario el consentimiento del copropietario que tiene atribuido el uso exclusivo de un elemento común para acordar válidamente que la instalación del ascensor perjudique o impida el disfrute del mismo. Indica que tal decisión es contraria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las sentencias de 23 de marzo de 1991 o 2 de abril de 1993.

El motivo debe ser desestimado.

QUINTO.- Instalación ex novo de un ascensor. Ocupación de espacio privativo o común de uso privativo.

Consentimiento.

A) Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse respecto a los problemas surgidos en aquellas ocasiones en las que la instalación de un ascensor, en aquellos inmuebles que no tienen este servicio, exige la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa, ocupación, que con carácter general no va a contar con el consentimiento del propietario afectado. El problema se ha resuelto a partir de la ponderación de los bienes jurídicos que se ven afectados. De un lado el derecho del propietario a no ver perjudicado su derecho de propiedad, y de otro el de la comunidad de propietarios a instalar un ascensor, como elemento que garantizará la accesibilidad y la habitabilidad del inmueble. Establecido por esta Sala que en estos supuestos en los que es necesaria la ocupación de un espacio privativo, se constituye una servidumbre (SSTS 22 de octubre de2010 [RC 1574/2006 ] o 6 de septiembre de 2011 [RC 1337/2008 ]), se ha declarado, con valor de doctrina jurisprudencial que «[l]a instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.», (STS 10 de octubre de 2011[RC 2240/2008 ])

B) La aplicación de esta doctrina al caso que se examina exige la desestimación de este motivo del recurso. No es un hecho discutido que uno de los propietarios demandantes verá afectado el uso, no de un elemento privativo, sino de un elemento común cuyo uso privativo tenía atribuido, como consecuencia de la instalación del ascensor, pero lo cierto es que su consentimiento para la validez del acuerdo no era necesario. La Audiencia Provincial considera plenamente acreditado, que la limitación a este uso no será total sino limitada a un porcentaje del 25%, que no hace inservible este espacio, un patio interior del edificio, para su utilización y añade que para el propietario afectado existe una previsión de indemnización. En definitiva, al considerar la Audiencia Provincial que los acuerdos han sido aprobados con las mayorías exigibles, resulta que la decisión de la sentencia que se recurre, es plenamente conforme con la doctrina de esta Sala.

SEXTO.- Enunciación del motivo tercero del recurso de casación.

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula: «Tercero. Como tercer motivo de casación, se invocó por esta representación la infracción cometida en la sentencia de instancia al interpretar de forma una vez más, contraria al criterio de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en cuanto a la interpretación de las cláusulas exoneratorias contenidas, en determinadas ocasiones, ya sea en los títulos constitutivos de comunidades de propietarios o bien en sus estatutos, con lo que las sentencia de apelación vulnera, al exonerar a los copropietarios de los locales del parking a abonar los gastos que llegase a ocasionar la instalación del ascensor, obligando con ello al resto de propietarios a abonar por dicha instalación un importe superior al que les correspondería de acuerdo con su coeficiente de participación, el artículo 9.1. f) LPH, que expresamente se denuncia como disposición infringida» Considera el recurrente en síntesis, que la instalación del ascensor debe ser considerada como una obra de mejora por lo que los demandantes no estarían obligados a hacer frente a los gastos de instalación, por exceder de tres mensualidades de renta. Además, a su juicio, existen elementos probatorios que permiten concluir que los estatutos de la comunidad no exoneraban a los propietarios de los garajes de los gastos que pudieran tener su origen en la instalación de un ascensor. Valora finalmente que la sentencia recurrida es contraria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida entre otras en las sentencias de 25 de junio de 1984 y 26 de marzo de 1998, que declaran la interpretación restrictiva que debe otorgarse a las cláusulas que exoneran a la contribución al sostenimiento del inmueble.

El motivo debe ser desestimado.

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