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sábado, 4 de mayo de 2013


Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) Tal como recuerda la sentencia de 7 mayo 2010: Cuando se ejercita ésta -perfección del precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.
Lo cual lo había dicho ya la del 23 abril 2010: El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.
Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso
CUARTO.- Analizando los motivos del recurso de casación que ha interpuesto la parte demandante en la instancia, parte optante, encaja en lo expuesto anteriormente el motivo segundo que alega la infracción del artículo 1288 del Código civil por razón de que la sentencia recurrida ha realizado una interpretación de la cláusula litigiosa favorecedora de la parte que ha ocasionado la oscuridad.
Como dice la sentencia de esta Sala, del 15 enero 2013, En este sentido, hay que señalar que la infracción del artículo 1288 del Código Civil, tal y como se denuncia y argumenta, no resulta aplicable en el presente caso. En efecto, la norma que establece el citado precepto tiene su fundamento en el principio de la buena fe contractual en sentido objetivo y resalta tanto la autorresponsabilidad del declarante, como la debida protección en la confianza generada, de suerte que, como hemos señalado, entre otras, Sentencia de 18 de junio de 2012 (nº 406, 2012), la autorresponsabilidad del declarante se aplica muy especialmente en la contratación bajo condiciones generales, artículo 10.2 de LGDCU.
Dicho artículo establece la regla contra proferentem: el contrato que contenga una cláusula oscura, difícil de entender o de complicada comprensión, no debe favorecer al autor de la oscuridad y, a la inversa, favorecerá a la parte que no ha ocasionado tal oscuridad.
La sentencia de 10 enero 2006 destaca que esta norma constituye "aplicación del principio de buena fe objetiva, como modelo o estándar de conducta que integra el contrato" y añade que esta regla es "no sólo de sanción por falta de claridad sino, sobre todo, como protección de la contraparte". "Como aplicación del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial", reiteran las sentencias de 17 octubre 2007, 2 abril 2009 y 17 octubre 2011.
Las sentencias de instancia solamente fundan su resolución en el texto escrito, sin profundizar en prueba alguna sobre la posible intención de los contratantes, aunque ciertamente el texto lo redactó una parte y la otra -el matrimonio demandante- se limitó a aceptar y firmar el texto confuso. La sentencia recurrida, confirmando la de primera instancia, da una interpretación de la cláusula relativa al ejercicio del derecho de opción, totalmente favorable a la concedente de la opción, la sociedad demandada y excesivamente contraria al matrimonio optante. Lo cual implica la infracción directa de la norma de interpretación contra proferentem,del artículo 1288 del Código civil. Aplica el artículo 1286 y tras citar una serie de sentencias, llega a la conclusión, que antes ha sido transcrita literalmente, de que ante la cláusula "polémica" debe interpretarse, conforme a la naturaleza y objeto del contrato (como dispone este artículo) de forma plenamente favorable a la parte que ha ocasionado la oscuridad (en contra de lo que ordena el artículo 1288".

martes, 12 de marzo de 2013


Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El negocio jurídico que llega a esta Sala es un precontrato de opción de compra con cláusula penal, que han contemplado también las sentencias de 26 marzo 2009 y 30 noviembre 2012.
Tal como dice la sentencia de 21 noviembre 2000, "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa"; en el mismo sentido, sentencias de 5 junio 2003 y 3 abril 2006. Otras muchas sentencias se han dictado sobre la opción de compra: 23 abril 2010, 7 mayo 2010, 1 de diciembre de 2011.
La cláusula penal es el objeto de este proceso, que reclama el optante, porque el concedente de la opción, demandado en la instancia, vendió la finca a un tercero (ocho años después de la firma del documento privado). Lo cual ha sido desestimado por las sentencias de instancia, lo que considera acertado esta Sala.
En primer lugar, porque es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario. La opción de compra del 20 marzo 1997 no fijaba plazo, pues cuando se refiere al mismo lo hace a partir de la aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Monovar de la modificación del Planeamiento que permita la obtención de las respectivas licencias de obras y la iniciación de la construcción, que, por cierto le correspondía a la inmobiliaria optante realizar las gestiones necesarias para solicitar y obtener la modificación de la clasificación urbanística de la finca. Al faltar el elemento esencial del plazo, esta opción de compra no existe, no puede obligar indefinidamente al concedente de la opción, por lo cual la venta de la finca muchos años más tarde, no produce la aplicación de la cláusula penal. De ello se deduce que en el contrato (precontrato) la aprobación de la modificación urbanística se ponía como condición suspensiva, que no ha llegado a cumplirse, sin que haya sido previsto un plazo para ello, como se ha dicho en las líneas anteriores.
Este ha sido el argumento esencial de las sentencias de instancia. La de segunda instancia lo ha matizado, lo que también es correcto, en que la opción no versaba sobre una finca en sí misma, sin más; sino sobre una finca urbanizable, pues la edificación era el fundamento de la relación contractual y así se expresaba constantemente en el texto del documento del 20 marzo de 1997.

domingo, 10 de febrero de 2013


Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

Contratación de menores de edad para la práctica del fútbol profesional. Tutela del interés superior del menor. Nulidad del precontrato de trabajo y de la cláusula penal dispuesta a tal efecto.
TERCERO.- 1. Dadas las características del presente caso, la valoración y análisis de la cuestión de fondo debe realizarse desde una previa delimitación de su marco interpretativo.
En este sentido, y en primer término, no puede desconocerse la peculiaridad que encierra el objeto de esta práctica de contratación dirigida a los menores de edad que comporta, sin ningún género de dudas, una especial protección y garantía de sus derechos por nuestro Ordenamiento Jurídico. En efecto, el interés superior del menor no solo se erige como el principal prisma en orden a enjuiciar la posible validez de la relación negocial celebrada, sino también como el interés preferente de atención en caso de conflicto. De este modo, la perspectiva de análisis queda previamente condicionada a un ámbito axiológico que excede al mero tratamiento patrimonial de la cuestión, esto es, a su mera reconducción al carácter abusivo o no de la cláusula penal y, en su caso, a la posible moderación de la misma. Por el contrario, la presencia del interés superior del menor conduce, necesariamente, a que la posible validez de la relación negocial resulte contrastada tanto con los límites que presenta la autonomía privada y la libertad contractual en estos casos, artículo 1255 del Código Civil, como con los que se derivan de la representación de los hijos, teniendo en cuenta que dicha representación nace de la ley, en interés del menor, y es la ley quien determina su ámbito y extensión.
En segundo término, en concordancia con lo anterior, también hay que señalar que la cuestión de la validez o nulidad de la relación negocial afecta a la práctica de contratación examinada que proyectándose como una relación negocial compleja, no obstante, desarrolla una unidad causal en el marco contractual resultante, al menos de forma nítida entre el precontrato de trabajo y el propio contrato de trabajo diseñado a tal efecto. Como hemos señalado en anteriores ocasiones, entre otras la Sentenciade esta Sala de 10 de julio de 2012 (nº 428, 2012), las partes pueden configurar su relación negocial de forma compleja mediante diversos contratos, sin que ello suponga, necesariamente, una interdependencia causal de los mismos. Sin embargo, en el presente caso, si nos preguntamos por la causa eficiente de dicho entramado contractual, ya como causa concreta de la función económica y social que subyace en dicho complejo negocial, o bien por la propia aplicación de la teoría de la base del negocio, se llega a la conclusión de que la configuración negocial que dio lugar a la celebración de estos contratos respondió a un propósito negocial determinado por la finalidad de asegurar, en exclusiva, los servicios del menor como jugador profesional de fútbol. En efecto, sólo desde la preeminencia de esta perspectiva causal, configurada de forma rectora en el precontrato de trabajo, cobra sentido negocial la contratación simultánea del menor ya como jugador no profesional o como profesional propiamente dicho. De esta forma el citado precontrato dota de unidad jurídica al entramado contractual realizado garantizando la finalidad del mismo mediante el juego de estipulaciones orientadas a esta finalidad, esto es, la vinculación a una contratación laboral de una duración que sobrepasa, con creces, el derecho de decidir el menor por él mismo (10 temporadas), y la supeditación, en caso de incumplimiento del precontrato, a una cláusula penal de 3 millones de euros. Vinculación obligacional del menor que la Sentencia de Primera Instancia, en su argumentación de las distintas concepciones doctrinales acerca de la naturaleza del precontrato, no tiene, por menos, que reconocer en el ámbito de aplicación de la cláusula penal considerando que el incumplimiento del precontrato viene prefigurado "como un contrato perfecto" y, por tanto, plenamente vinculante, pese a su denominación.
2. Una vez delimitado el marco interpretativo, el componente axiológico que informa la tutela del interés superior del menor debe contrastarse con los límites que presenta la autonomía privada en esta práctica de contratación dirigida a menores de edad, especialmente respecto del orden público dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil. Dicho concepto refiere los principios fundamentales y rectores que informan la organización general de la comunidad, particularmente de aquellas materias o ámbitos comprendidos dentro del orden constitucional y que no pueden quedar impedidos o vulnerados por pactos o contratos de los particulares, aunque en ellos intervenga el mismo sujeto afectado.
Pues bien, en este contexto conviene resaltar, una vez más, que el componente axiológico que anida en la tutela del interés superior del menor viene íntimamente ligado al libre desarrollo de su personalidad (artículo 10 CE), de suerte que el interés del menor en decidir sobre su futuro profesional constituye una clara manifestación o presupuesto del desarrollo de su libre personalidad que no puede verse impedida o menoscabada (SSTS del 19 de abril de 1991, de 31 de julio de 2009, 565, 2009 y 13 de junio de 2011, 397, 2011). En este ámbito no cabe la representación, del mismo modo que tampoco pueden ser sujetos obligados respecto de derechos de terceros. La adecuación al interés superior del menor, por tanto, se sitúa como el punto de partida y de llegada en que debe fundarse toda actividad que se realice en torno tanto a la defensa y protección de los menores, como a su esfera de su futuro desarrollo profesional.
Esta proyección de su incidencia en el núcleo de los derechos fundamentales encuentra, a su vez, un progresivo desarrollo complementario ya en torno a otros específicos derechos fundamentales contemplados por nuestra Constitución, caso del derecho de asociación (artículo 22 CE), bien por la vía de los "Derechos y Deberes de los ciudadanos", caso del artículo 35.1 CE, en relación a la libre elección de profesión y oficio y la promoción a través del trabajo y, en su caso, por el cauce de los denominados "Principios Rectores de la Política Social y Económica", supuesto del artículo 39.2 y 4 CE, en relación a la protección integral de los hijos y a la extensión de su tutela prevista en los Acuerdos Internacionales.
Precisamente en esta línea de los Acuerdos Internacionales, como referentes en la interpretación de los derechos que recoge nuestra Constitución y el resto del Ordenamiento Jurídico, (STC de 22 de diciembre de 2008, 176, 2008) cabe señalar la tendencia por mejorar la protección del menor junto a un mayor protagonismo de actuación por él mismo que claramente informa la redacción tanto de Convención de Derechos del Niño, de Naciones Unidas, de 20 de noviembre de 1989, ratificada por el Reino de España el 30 noviembre 1990, como la Carta Europea de los Derechos del Niño, aprobada por el Parlamento Europeo mediante Resolución A 3-0172/92, (DOCE nº C241, de 21 de septiembre de 1992). Heredera de este marco internacional, la Ley Orgánica 1/1996, de 15 enero, de Protección Jurídica del Menor, profundiza en esta tendencia hacia el desarrollo evolutivo en el ejercicio directo de los derechos por el menor contemplando, entre otros extremos, la primacía del interés superior del menor frente a cualquier otro interés legítimo que pudiera concurrir, junto con la interpretación restrictiva de las limitaciones a la capacidad de obrar de los menores (artículo 2); sin perjuicio del reforzamiento de los derechos al honor, a la intimidad y a la propia imagen (artículo 4), o del reconocimiento expreso de los derechos de asociación y a ser oído (artículos 7 y 9, respectivamente).
3. De lo hasta aquí vertido se desprende que el poder de representación que ostentan los padres, que nace de la ley y que sirve al interés superior del menor, no puede extenderse a aquellos ámbitos que supongan una manifestación o presupuesto del desarrollo de la libre personalidad del menor y que puedan realizarse por él mismo, caso de la decisión sobre su futuro profesional futbolístico que claramente puede materializarse a los 16 años. (Artículo 162.1º del Código Civil).
Como tampoco resulta descartable, en estos casos, la aplicación analógica de las limitaciones impuestas por el artículo 166 del Código Civil y, en consecuencia, la necesaria autorización judicial como presupuesto previo de la validez de dichos contratos. Así, y en el sentido de la tutela patrimonial que inspira este precepto, resulta congruente con la finalidad perseguida requerir la autorización judicial para aquellos actos que realizados, bajo la representación de los padres, vinculen obligacionalmente al menor con una responsabilidad patrimonial derivada del incumplimiento realmente significativa, nada menos que tres millones de euros, máxime cuando dicho precepto, en su párrafo segundo, prevé, con similar filosofía, el recabo de la autorización judicial para la repudiación de herencias, legados y donaciones efectuadas en favor del menor. Por lo demás, como expresamente contempla la Ley de Protección Jurídica del Menor, tanto de la aplicación de los Tratados Internacionales, como referentes interpretativos (artículo tres de la Ley), como de la aplicación del principio de la primacía o preferencia del interés superior del menor, se infiere que la interpretación de este precepto no esté sujeta a una interpretación restrictiva que impida la debida conexión con los textos referenciados, sus principios y disposiciones; sobre todo cuando la responsabilidad patrimonial asumida también afecte o repercuta en el plano extrapatrimonial del interés del menor.
4. En parecidos términos debemos pronunciarnos si recurrimos al concepto de orden público en materia laboral, en donde el presente caso atentaría contra el principio de libertad de contratación que asiste al menor, pues como se ha resaltado el juego de las estipulaciones predispuestas en el precontrato de trabajo, diez años de contrato laboral y una cláusula penal por incumplimiento de tres millones de euros, fue determinante, "de iure y de facto", para que el menor no pudiera decidir por él mismo acerca de su relación laboral en el momento en que debió y pudo hacerlo, ya al cumplir la mayoría de edad, o bien a los dieciséis años, con vida independiente de sus progenitores (artículos 6, 7.b y 49 ET, en relación con el artículo 1583 del CC).
En esta línea, y a mayor abundamiento, el artículo 24.4 del Estatuto de los Trabajadores respecto al "pacto de permanencia en la empresa" cuando el trabajador ha recibido una especialización profesional para proyectos o trabajos específicos, limita su duración a un máximo de dos años.
5. También conviene dejar sentado que la prevalencia del interés superior del menor y el libre desarrollo de su personalidad adquiere especial relevancia cuando en el precontrato (pacto cuarto), que debería limitarse al ámbito de la formación, se incluye la cesión futura de los derechos de imagen del menor para cuando sea, en su caso, jugador profesional. En este sentido, se tiene que tener en cuenta que el derecho a la imagen tiene un ámbito patrimonial, pero dicho ámbito está íntima e indisolublemente vinculado a su ámbito personal, ya que el derecho a la propia imagen es, en esencia, un derecho a la personalidad, es decir, que dentro del elenco de derechos fundamentales, es de aquellos derechos más relevantes y trascendentes, ya que tiene por objeto alguno de los aspectos o elementos más esenciales de la persona en sí misma considerada. Por eso, como derecho de la personalidad, es un derecho irrenunciable, inalienable, imprescriptible, y podrá ser revocado en todo momento, pero además, cuando el derecho a la imagen afecta menores, el Ordenamiento Jurídico le otorga una relevancia mucho mayor, tal como se observa el artículo 3 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de Mayo, y en él artículo 4 de la Ley Orgánica 1996, de 15 enero, de protección jurídica del menor; por lo que la afectación al libre desarrollo de la personalidad del menor en el ámbito de los derechos de imagen y dentro de este ámbito de contratos predispuesto es, si cabe, mayor todavía.
6. De lo anteriormente expuesto cabe declarar, en el presente caso, la nulidad del meritado precontrato de trabajo, de 22 abril 2002, con la consiguiente nulidad de la cláusula penal prevista en el pacto quinto de dicho precontrato, por resultar contrario a los límites inherentes al orden público en materia de contratación de menores, especialmente en lo referente a tutela del interés superior del menor en la decisión personal sobre su futuro profesional como aspecto o presupuesto del desarrollo de su libre personalidad. Ámbito fundamental que el precontrato vulnera o menoscaba pues el interés del menor, que debería ser la piedra angular e informadora de la reglamentación dispuesta en su conjunto, resulta ignorado ante una cláusula penal de tamaña envergadura que impide, como si de un contrato se tratase, dado sus plenos efectos obligacionales, la libre elección que sólo el menor debe decidir por sí mismo. Ante estas consecuencias, no pueden estimarse las alegaciones o fundamentaciones que resaltan la posibilidad en dicho pacto o estipulación de excepcionar el cumplimiento del contrato de trabajo con base a distintos motivos: razones de estudios, de trabajo ajeno al fútbol o de familia, pues las alternativas que se ofrecen no restablecen el ámbito de decisión del menor respecto de su futuro profesional como jugador de fútbol al contemplarse "sólo si el menor abandonase su actividad deportiva" y, en todo caso, "sin vincularse a otro club de fútbol que no fuera, exclusivamente, el Fútbol Club Barcelona".
Estas consideraciones se hacen sin perjuicio del derecho que pudiera asistirle a este club para la reclamación de daños y perjuicios a otras entidades por la vía que resulte pertinente, pero no al menor con base al citado precontrato. Del mismo modo, tampoco se cuestiona por esta Sala la procedencia de la indemnización prevista en la rescisión del contrato del menor de jugador no profesional pues la indemnización contemplada en dicha cláusula, que en realidad lo es de resolución contractual o de desistimiento unilateral, cobra sentido en una actividad formativa del menor por los gastos ocasionados en la misma.

domingo, 25 de diciembre de 2011

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- 1.- Tal como sintetiza la sentencia de esta Sala de 18 de marzo de 2010, el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.
"Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos.
Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia."
Y, como precisan las sentencias de 30 de marzo de 2007 y 25 de mayo de 2009: "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas). " Sobre la calificación como contrato de mediación del celebrado por las partes litigantes, no se plantea cuestión alguna. La que se ha planteado en la litis es el derecho a percibir la remuneración estipulada. Es, precisamente, el problema que se plantea con frecuencia.
 Como dicen las sentencias de 13 de junio de 2006, 30 de marzo de 2007, 13 de octubre de 2011, reiterando jurisprudencia y citando muchas sentencias anteriores: esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Lo cual no alcanza a la consumación del mismo y si posteriormente se resuelve, se anula o, por cualquier razón pierde su validez o eficacia, el contrato de mediación queda incólume; y es decir, como añaden estas mismas sentencias, desde el momento en que se perfecciona en el contrato objeto de la mediación, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria.
Dicho a la inversa: el mediador no tiene derecho a la remuneración (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador.
En el presente caso, se celebró el precontrato de opción de compra; nunca llegó a perfeccionarse el de compraventa.
2.- El negocio jurídico que sí se celebró en el presente caso es el de opción de compra. Es una modalidad del precontrato: se pacta el contrato proyectado y las partes, en su momento, lo pondrán en vigor; el cumplimiento del precontrato implica la vigencia del contrato proyectado (en este sentido, sentencias de 22 de octubre de 1987, 3 de marzo de 1992, 23 de diciembre de 1995, 11 de mayo de 1999, 30 de enero de 2008). Sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene el derecho a exigírselo. El más típico de los precontratos es el de opción: una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que le permite decidir, dentro de un determinado plazo, la puesta en vigor del contrato proyectado (sentencias de 21 de noviembre de 2000, 5 de junio de 2003, 3 de abril de 2006, 23 de abril de 2010, 7 de mayo de 2010). La sentencia citada, de 23 de abril de 2010 dice literalmente: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso".
De lo cual se desprende que son conceptos distintos el de opción de compra que es un precontrato y la compraventa es el contrato proyectado. Aquél, si se ejerce, da lugar a éste; si no se ejerce en plazo, no ha lugar a ninguna relación jurídica. Este, si llega a su perfección, origina derechos y obligaciones para las partes (obligación de entrega de la cosa, obligación de pago del precio); si no se perfecciona, no existe, no ha nacido a la vida jurídica.

domingo, 18 de diciembre de 2011

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) El primero de los submotivos se formula por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra. Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado.
Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: " Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno. "
La de 23 de abril de 2010 precisa: " El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso."
Y la de 7 de mayo de 2010 añade: "Cuando se ejercita ésta -perfección elrecontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente."
Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011.
En el desarrollo de este motivo se insiste en este concepto y se expone la jurisprudencia, destacando que el concedente queda obligado y el optante puede ejercer o no la opción. Todo lo cual es cierto y no se pone en duda. Asimismo, advierte que en el presente caso no ha mediado incumplimiento por el optante, la sociedad recurrente; lo cual es cierto. Pero pasa por alto el principio de autonomía de la voluntad, que permite que las partes, en éste y en cualquier otro negocio jurídico, establezcan los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, como dice el artículo 1255 del Código civil. Lo que se concreta con los dos motivos siguientes, aunque conviene advertir que pactos, como el presente, que se va a analizar, no desnaturalizan en modo alguno el precontrato de opción de compra, pues al concepto original se añaden simplemente determinadas sanciones en caso de no ejercicio por el optante o desistimiento -que se prevé expresamente- por el concedente.

domingo, 11 de diciembre de 2011

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 11 de octubre de 2011 (D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT).

TERCERO.- La Jurisprudencia ha venido admitiendo la figura del precontrato o promesa bilateral o pacto de contrahendo desde la Sentencia de 15.3.1945, partiendo del contenido del artículo 1451 del Código Civil en el que se determina que " la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro".
Tal precepto ha dado lugar a una copiosa Jurisprudencia en relación con la propia figura del precontrato en nuestro ordenamiento jurídico, su conceptuación tanto desde un punto de vista positivo como negativo, diferenciándola de los tratos previos o preliminares y del contrato de compraventa y determinando sus requisitos en atención con los efectos relativos a la resolución del contrato por incumplimiento.
En este sentido (STS 24.5.1980) se afirma por el Tribunal Supremo que la normativa sancionada en el art. 1451.1 CC, no sigue, el principio de equivalencia a la compraventa (STS 7 de febrero de 1966), acogido en el art. 1589 CC  francés, inspirador, en muchos aspectos del CC español, que, con base en la regla antigua pactum de vendendo est venditio, proclamó que la promesa de venta equivale a la venta siempre que exista consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio. Una vez que se admite en nuestro Derecho la figura del precontrato o promesa como figura independiente, y a la hora de definirlo existen tres posiciones: 1) La tesis tradicional que determina que por el precontrato las partes vienen obligadas a la celebración de un nuevo contrato, emitiendo las oportunas declaraciones de voluntad; 2) La tesis de Roca Sastre para el que del precontrato surge la obligación para las partes de colaborar o cooperar para establecer unas directrices o criterios básicos que las partes deben desarrollar en un momento posterior, de forma que el contrato futuro es el mismo precontrato pero desarrollado y c) la tesis mantenida por Federico de Castro de que el contrato es un negocio jurídico que concede a las partes la facultad de exigir el contrato proyectado. En este caso el precontrato aparece como una etapa preparatoria, la relación contractual nace en el precontrato y en un momento posterior, si ambas partes se ponen de acuerdo o una de ellas lo exige, se pone en vigor el contrato preparado.
Esta última posición es la parece acogerse por el Tribunal Supremo que en Sentencias como la reciente de 14 de diciembre de 2006  en la que al definir la relación contractual entre las partes y calificarla jurídicamente como precontrato conceptúa el mismo como " primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior.
El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido ".
La segunda de las concepciones parece seguirse en la Sentencia de fecha 24 May. 1980, que determina que en las situaciones jurídicas relativas al precontrato la especialidad consiste en que las partes se comprometen a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero y lo califica de auténtica ley de bases del contrato posterior, cuya fuerza vinculante queda atemperada a la que deriva de su propia esencia que consistente en "obligarse a obligarse".
En definitiva nos hallamos ante una relación contractual, que tiene carácter preparatorio o previo al contrato de compraventa y diferenciándose claramente de él, en la que las partes determinan los elementos básicos del futuro contrato de compraventa que habrán de desarrollarse posteriormente y de la que surge para las partes la obligación de llevarlo a cabo y el derecho de cada una de ellas a exigir a la otra la entrada en vigor del mismo.
Es una relación contractual que se diferencia también de los tratos preliminares (STS 13.10.2005), siendo el final de los mismos y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de Junio de 1.988, en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1.902 CC, caso de una injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen entre otras las Sentencias de 26 de Febrero y 19 de Julio de 1.994 y 16 de diciembre de 1.999.
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de marzo de 2007, se remite a la sentencia de 15 de diciembre de 2005 en la que se afirma que " hay doctrina jurisprudencial constante, como la reflejada en la sentencia de 14 de mayo de 2001, que dice "los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes (sentencias de 26 de enero de 1994; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995; 18 de febrero, 18 de abril y 21 de mayo de 1997 y 7 de julio de 2000, entre otras), pues, para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras sentencias, las de 20 de febrero, 4 de julio y 30 de septiembre de 1991; 10 de abril, 20 y 23 de julio de 1992 ;  26 de enero  y  25 de febrero de 1994  y  9 de abril de 1997), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras (sentencia de 22 de abril de 1995), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato (sentencia de 4 de julio de 1998)".
Muchos son los supuestos a que hacen referencia las Sentencias del Tribunal Supremo sobre la promesa de compra o precontrato. En todas ellas se deja claro que nos encontramos ante una cuestión atinente a la interpretación de los contratos y que esta es una función que corresponde a las Tribunales de instancia en atención a las circunstancias concretas y prueba practicada en cada caso y a partir de este principio general y de la conceptuación del precontrato como diferente a los tratos preliminares y a la compraventa, debe determinarse en cada caso ante que tipo de relación contractual nos encontramos.
Los efectos jurídicos del contrato preliminar, dentro del que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender (STS. 24.12.1992) prevista en el artículo 1451 del Código Civil, se van a hacer depender de dos circunstancias. La primera, que estén determinados los elementos básicos del contrato de compraventa, cosa y precio, supuesto al que hace referencia el primero de los párrafos del artículo 1451 del Código Civil y la segunda que sea o no posible el cumplimiento de lo pactado, es decir la compraventa de la que es base o proyecto. De este modo y para el caso de que en el precontrato se encuentren determinados la cosa y el precio, la consecuencia jurídica es la de que cada una de las partes puede exigir a la otra la entrada en vigor del contrato de compraventa, es decir el cumplimiento específico de lo pactado, que se sustituirá por la indemnización daños y perjuicios en el caso de que el cumplimiento no sea posible (artículo 1451.2 CC que remite a la regulación de las obligaciones y contratos). Este mismo efecto se producirá en el caso de que no se hayan determinado la cosa y el precio.
Así se ha señalado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ya en su Sentencia de 7 Feb.1966  y después de exponer la doctrina jurisprudencial favorable a la figura jurídica del contrato preliminar «llamado también precontrato, compromiso, pactum de contrahendo o simplemente «promesa de contrato», - en la que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender regulada en el art. 1451 CC - establecía que " es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes demuestran su decidida voluntad - en todos los pormenores y detalles - de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no solo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa".
CUARTO.- En el presente caso, nos encontramos con una promesa de venta, en la que se halla determinado cosa y precio, con la voluntad recíproca de celebrar la compraventa, que por el momento no pueden actuar por impedirlo el hecho de que el titular real aún era el INCASOL, que tenía inscrita a su nombre la finca, y de ahí la importancia que se da a tal circunstancia, según las cláusulas transcritas de forma que solo con la obtención de la titularidad de la finca por el demandado, a través de la escritura pública de compraventa a INCASOL (que permitiría, según el contrato, la venta a favor de la actora), nace el plazo para otorgar la escritura pública de compraventa, transcurrido el cual, aparecen las consecuencias de los párrafos 2º y 3º de las cláusula 5ª (en definitiva, unas arras penitenciales): a) si es por causa de la promitente compradora, la promitente compradora le requerirá notarialmente para suscribir la escritura en un plazo máximo de 15 días, y de no atenderlo o de comparecer sin abonar el resto del precio, quedará sin efecto el contrato perdiendo la actora la suma entregada; b) si por culpa de la promitente vendedora, podrá quedar liberada de su compromiso, con el pago del doble de las cantidades satisfechas, más otros gastos. Hasta entonces rigen aquellos pactos transcritos: 1) el demandado debía obtener la escritura de compraventa a INCASOL, para vender a la actora, en el plazo máximo de un año (es decir, hasta el 23.11.2007), y en el ínterín, informar a la actora de las gestiones que realizaba (y ya se establecía como sanción por ocultación de tal información, la devolución de la suma entregada). 2) Ni consta suficientemente tal información, ni el demandado obtuvo en ese plazo la escritura, sin que por el demandado se haya alegado causa concreta alguna de la no obtención. 3) La consecuencia solo puede ser la devolución de lo entregado y el pago de la indemnización a la actora de 6000 #. 4) La posibilidad de alargar el plazo (2...por escrito..") solo se establece como opción para la actora si se alegan causas de imposibilidad de obtener la escritura y se acredita por el demandado que no son imputables al mismo. 5) Cuando se obtiene la escritura en 5.6.2008, la promesa de había incumplido, al haber transcurrido más de 6 meses desde la fecha límite, sin que se hubiese ampliado el plazo.
Por lo tanto, el cumplimiento de esa previa condición, da paso a las arras penitenciales, y es entonces, cuando ya puede hablarse de compraventa "perfecto", de la que son "accesorias; este último carácter "accesorio", que implica la imposibilidad de que se pueda pactar un contrato de arras sin que el mismo se incluya en un contrato principal, ha sido resaltada por la Jurisprudencia expuesta, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29.6.1997 en la que se afirma " Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?", o la de fecha S 19.10.1993, en la que se dice que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio, afectando a la fase de formación, consumación o prueba de la compraventa y por las Audiencia Provinciales como la de Barcelona, que en Sentencia de su Sección 12ª, de fecha 5 Jun. 2001, en la que, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1956, se expone que debe tratarse de un contrato perfecto y válido y las arras han de entregarse en el momento de la perfección del contrato o, en su caso, en el período que medía entre la perfección y la consumación y que la consecuencia de la nulidad del contrato lleva consigo la ineficacia del pacto sobre arras, que como accesorio del contrato de compraventa no puede subsistir sin él, sin que pueda pretenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa (o de promesa de venta de precontrato de compraventa) o desligado de éste, pues por definición del art. 1454 CC dicha cláusula tiene por objeto la rescisión de la expresada venta.

lunes, 3 de octubre de 2011

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 15ª) de 29 de julio de 2011. (1.271)

11. Una concepción clásica del precontrato lo considera un contrato autónomo al contrato definitivo, constituyendo una fase previa que delimita los elementos esenciales del contrato definitivo futuro a cuya conclusión en un momento posterior se obligan. De este modo, la obligación asumida en el precontrato es de contratar, esto es, su objeto consiste en la futura prestación de un nuevo consentimiento contractual.
Frente a esta tesis, en la doctrina no faltan quienes niegan la existencia autónoma del precontrato y lo equiparan al contrato definitivo, argumentando que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y una vez emitido el consentimiento existe ya contrato definitivo, sin necesidad de articular una fase previa y otra posterior, o una nueva declaración de voluntad. Para De Castro, el objeto del precontrato no es la celebración de un posterior contrato definitivo, sino la consumación de dicho contrato definitivo ya perfeccionado al realizarse el precontrato. De este modo, la/s parte/s beneficiaria/s a la/s que el precontrato faculta para poner en vigor el contrato definitivo o proceder a su consumación podrá/n exigirlo o no llegado el caso (De Castro "La promesa de contrato", ADC, 1950, pp. 1133 y ss.).

La jurisprudencia ha seguido básicamente la tesis clásica, aunque la complementa con la posibilidad de exigir la ejecución forzosa del precontrato que da nacimiento al contrato definitivo. Según esta jurisprudencia, «la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o " pactum de contrahendo " es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse"» [ STS 28 de noviembre de 2005 (RJ 2005/9837), que cita la anterior STS de 24 de julio de 1998 (RJ 1998/6393), y ha sido seguida por otras posteriores como las SSTS de 14 de diciembre de 2006 (Roj STS 7566/2006) y 30 de enero de 2008 (Roj STS 22/2008)].
Por su parte, la STS (1ª) de 8 de febrero de 2010 (Roj STS 287/2010), citando otra anterior de 13 de octubre de 2005, aclara que el precontrato "supone el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988, en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 CC caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen entre otras las Sentencias de 26 de febrero y 19 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1999 ".

lunes, 12 de septiembre de 2011

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (S. 4ª) de 31 de marzo de 2011. (1.095)

SEGUNDO.- (...) Sentado lo anterior, del examen del documento nº 1 aportado con la demanda, se desprenden las siguientes consideraciones: a) en el documento citado se recoge la frase "he recibido de...la cantidad de 12.000 € a cuenta de la compra de la vivienda de mi propiedad sita en...."; b) se fija como precio total de la compraventa la de 180.303 €, y se añade que "restan (por pagar) 168.303 €, a pagar en la entrega de llaves"; c) se recoge, por último, la fecha y firma del vendedor.
El hecho de que aparezca la expresión "a cuenta de la compra" induce a pensar que estamos ante una "reserva de venta" o un contrato de arras confirmatorias, sobre lo que convendría hacer las siguientes puntualizaciones. La S del TS de 31 de diciembre de 1998, reiteró la doctrina sentada en la de 10 de octubre de 1986, conforme a la cual, "aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta; b) realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectado y por consiguiente con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados "esentialia negotti") que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentamiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose en suma, el "in idem plactium" o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial".
De todo lo expuesto se deriva que para que nos encontremos ante un verdadero contrato de compraventa debe haber acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, frente a ello la nota peculiar del contrato preparatorio, también reflejado en la expresión precontrato, es la indeterminación específica de los requisitos con los que los interesados lo quieren celebrar en definitiva, siendo preciso para alcanzar esta finalidad el otorgamiento de un futuro contrato por el cual se complementen los requisitos que en el primero quedaron indeterminados, de tal manera que siguiendo la pauta clara y precisa que señalan los jalones del convenio imperfecto, perfeccionado y consumado no se requiera una nueva manifestación de voluntad cuando ésta viene ya suficientemente expresada en el convenio originario. (STS de 24 de mayo de 1.980).
Recuerda el Alto Tribunal en sentencia de 26 de octubre de 1.984, son inasimilables la promesa bilateral de comprar y vender y la compraventa propiamente dicha, como se desprende del apartado 2° del artículo 1.451 al puntualizar los efectos de la primera en caso de imposibilidad de cumplimentación entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de buscarse la realidad en la voluntad de los contratantes, básico postulado del derecho de la contratación, como ya señaló la S. de 11 de noviembre de 1.953, en cuya línea se sitúan las de 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero y 21 de junio de 1.966, 28 de junio de 1.974 y 6 de abril de 1.984, sin llegar a la eliminación del nuevo consentimiento en el negocio ulterior como rodeo ocioso (circuitis inutilis), siempre será indispensable una completa y total determinación de los elementos y circunstancias del negocio, pues en otro caso la negativa de uno de los contratantes a la posterior declaración de voluntad impide el paso al contrato definitivo, aunque quepa instar la indemnización de daños y perjuicios (SS, citadas, 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero de 1.966 y 28 de junio de 1.974).
En definitiva la determinación del precio es el elemento esencial y más característico de la compraventa y el que le viene a diferenciar del precontrato o promesa de venta. Así lo tiene declarado el T.S. en S. de 10 de noviembre de 1988, cuando mantiene que el precio, como elemento esencial del contrato de compraventa, debe ser cierto o determinable en la forma que el mencionado art. 1445 establece, lo que no se produce cuando el precio concertado nominalmente es realmente inexistente, o cuando existen dudas más que razonables de que se haya satisfecho".
Pues bien ante dicha doctrina jurisprudencial y ante el contenido del contrato aportado por las partes, es evidente que en el caso de autos nos encontramos ante un auténtico contrato de compraventa en el que se identifica la cosa vendida y se fija el precio que se ha de pagar por ella, determinándose incluso la concordante voluntad de las partes de que formalizar el contrato y consumar la venta en el momento en que se haga el pago del resto del precio, que se verificaría en el momento de la entrega de las llaves, aunque no se concreta plazo de entrega.
Respecto de si existe contrato de arras, es preciso recordar lo que ya se dijo en la sentencia dictada por la Sección V de esta Audiencia Provincial con fecha de 3-II-2.005, ponencia de D. Pelayo, conforme a la cual "Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil, concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994, entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil, fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil, de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado - T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil, toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio ".
La anterior doctrina es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa, y si bien no se emplea en el contrato aportado con la demanda la expresión "arras" o "señal", es lo cierto que las expresiones "a cuenta de la compra" ha de reputarse como similar a los efectos aquí comentados, por lo que al contrato de autos habrá de serle aplicada la anterior doctrina jurisprudencial relativa a la existencia de un verdadero contrato de compraventa, por cuanto la entrega dineraria convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, en el cual, figuran, todos los elementos esenciales del mismo. Estamos, pues, en presencia, de unas arras confirmatorias.

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