Civil – Contratos. Compraventa de vivienda a construir. Resolución por causa de retraso y de constitución por la promotora de servidumbres. No se da lugar al no influir en la frustración del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- Dos son, pues, las cuestiones que se plantean en este recurso, que dan lugar a la casación.

En primer lugar, el retraso como causa de la resolución de las obligaciones derivadas del contrato. Ciertamente, el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es constante la que mantiene que "un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato" (así lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).

En el presente caso, el plazo para la entrega de la vivienda era "aproximadamente, en el mes de enero de 2008" y la licencia de primera ocupación se obtuvo unos meses más tarde, en agosto del mismo año y en septiembre es cuando el comprador, demandante en la instancia y parte recurrida en casación, emite un burofax con la manifestación de declarar resuelto el contrato tanto por el retraso como por la constitución de servidumbres.

El retraso no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando no ya ha sido un retraso de unos escasos meses, sino porque cuando se ha pretendido la resolución, el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida; no se ha acreditado -realmente, ni se ha alegado- que el retraso de unos meses haya perjudicado al comprador ni mucho menos frustrado el fin objetivo del contrato.

En segundo lugar, la constitución de dos servidumbres, de paso y de luces vistas, siendo así que en el contrato de compraventa se hacía constar que la vivienda formaba parte de finca propiedad de la promotora vendedora -recurrente en este recurso- "libre de cargas".

Cuando se va a proceder a la entrega de la vivienda, se han constituido las servidumbres de paso e instalación de andamios y maquinaria y de luces y vistas, en beneficio del predio limítrofe, propiedad de la misma promotora. La primera, viene motivada por la necesidad de realizar obras de rehabilitación o construcción en el edificio vecino y la segunda la justifica la normativa urbanística respecto a la finca vecina que es parte del antiguo convento de San Francisco, del siglo XVII, que establece como condición vinculante la conservación e integridad de los arcos, algunos de los cuales miran sobre la finca a edificar.

En todo caso, no aparece perjuicio alguno en la vivienda objeto de estos autos, ni se ha alegado siquiera. La ausencia de estas dos servidumbres no era condición esencial en el contrato, ni se da una repercusión razonable en la vivienda; podría ser objeto de indemnización, pero no es causa suficiente para resolver el contrato ya que no implica una frustración del contrato ni un incumplimiento obstativo del mismo.

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Civil – Contratos. Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo primero. Infracción por errónea aplicación del art. 1124 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo desarrolla.

(...) Se desestiman los dos motivos.

(...) A la vista de esta doctrina debemos convenir que de la redacción de las cláusulas contractuales no se advierte con claridad que las partes hubieren considerado el plazo contractual de entrega como una obligación esencial.

No es arbitraria la interpretación del tribunal cuando aún declarando que el incumplimiento es grave, no puede considerarse el mismo radical o esencial, habida cuenta de las circunstancias concurrentes como son las derivadas del deslizamiento de tierras que dificultó la continuación de la promoción, lo que bien es cierto que sabía la promotora cuando firmó el contrato, pero también es sabido que surgieron incidencias posteriores y que aún siéndole imputable el retraso a la promotora, ello no impide que se tenga en cuenta que lo padecido fue un error de cálculo en la duración de las obras de recuperación del terreno. Por otro lado, la vendedora al conocer de la pretensión resolutoria por los compradores, les ofreció la instalación del mobiliario de cocina y en todo momento continuó con la ejecución de la obra, sin paralizarla, por lo que era evidente que no se frustraba la finalidad del contrato que era la construcción de la vivienda.

En este sentido ha declarado esta Sala que: La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico (sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011. Recurso: 271/2009).

La interpretación del contrato lejos de ser irracional o ilógica aquilata las circunstancias, efectúa pronunciamientos taxativos en contra de la promotora, que a su vez llevan a que en la sentencia recurrida se establezca una ponderada y extensa indemnización, materializable como rebaja del precio, en la suma de 50.000 euros, por el retraso padecido, lo que a la postre establece un resultado equilibrado y que posibilita la conservación del contrato, eliminando perjuicios a los compradores (arts. 1281 y 1284 del C. Civil).

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