Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

SEXTO.- (...) Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008, declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal (párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo (art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

SÉPTIMO.-Aplicación de tal doctrina al caso objeto del recurso Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes.

OCTAVO.- Devolución de los autos a la Audiencia Provincial para que resuelva el recurso de apelación respecto de la impugnación del acuerdo cuarto La estimación parcial del recurso y consiguiente casación parcial de la sentencia impugnada no determina en este caso que la Salaresuelva sobre el fondo de la impugnación planteada en la demanda a la que no es aplicable el requisito de procedibilidad del art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al apreciar la falta de tal requisito de procedibilidad para la impugnación de los dos acuerdos ni la sentencia de primera instancia ni la de apelación valoraron la prueba sobre el fondo de la cuestión litigiosa y, lógicamente, tampoco la han enjuiciado en derecho. La sentencia de primera instancia apenas contiene un razonamiento "a mayor abundamiento" sobre una de las cuestiones planteadas en la demanda. No habiendo sido enjuiciadas en la instancia las cuestiones de fondo de hecho y de derecho sometidas a debate, el pronunciamiento de esta Sala deba limitarse a casar en parte la sentencia recurrida para que el tribunal de apelación, como órgano de instancia plenamente facultado para conocer de todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto del proceso, las resuelva en sentencia que no podrá ya apreciar la falta del requisito de procedibilidad previsto en el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación al segundo de los acuerdos impugnados.

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Procesal Civil. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios. Exigencia de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias. Interpretación del artículo 18.2 LPH según el tipo de acuerdo impugnado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- En el tercer motivo, alude la parte recurrente a un error en la valoración de la prueba y a una falta de motivación en la sentencia que determina que no se aprecie una falta de legitimación activa de los recurrentes, conforme al artículo 18.2 LPH. Los actores, se argumenta en el motivo, no estaban al corriente de pago en el momento de interponer la demanda y lo cierto es que el acuerdo impugnado no suponía un establecimiento o alteración de las cuotas de participación, circunstancia en la que no se exigiría estar al corriente de pago de las deudas comunitarias, sino, muy al contrario, lo que se acordó en la junta objeto de impugnación, fue que no se modificarían las cuotas de participación en los términos interesados por los actores, por lo que en este caso existía la obligación de haber hecho frente a las cuotas comunitarias.

Ciertamente estamos ante un proceso de modificación de cuotas de participación (si así no fuera la fijación de estas, como se hace en la sentencia, devendría incongruente), y, a resultas de la misma, la regularización de las liquidaciones giradas posteriormente, lo que fue negado en la junta de propietarios de la que deriva el acuerdo impugnado.

Dice la sentencia de 14 de octubre de 2001, lo siguiente: "El artículo 18.2 (se refiere al artículo 18.2 LPH) establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad". 

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. INTERÉS CASACIONAL. Interpretación que ha de darse al artículo 18.2 "in fine" de la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la legitimación de un copropietario para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios cuando no está al corriente de sus obligaciones.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2011 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- La entidad demandante A-Cero Estudio de Arquitectura y Urbanismo S.L. es propietaria del local comercial situado en el bajo del edificio señalado con el n°  NUM000  de la  CALLE000, de A Coruña. Con fecha 24 de mayo de 2.005 se celebró junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del mencionado edificio, en la cual, bajo el punto 5 del orden del día, se adoptó el acuerdo de contratar a la empresa Proel la instalación de un ascensor, y a la arquitecta doña  Esther  la elaboración del proyecto. Se aprobó el presupuesto de 60.940 euros para la instalación del ascensor, proyecto y posible compensación al propietario afectado por las obras; y se adoptó el acuerdo de emitir una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tenga asignado en la escritura, para recaudar el importe antes mencionado, correspondiendo al local del bajo una cuota de 10.176,98 euros. El día de la celebración de la junta, la demandante, ahora recurrente, adeudaba la suma de 3.768,15 euros, razón por la que se le privó del derecho al voto, al amparo de lo establecido en el artículo 15-2 de la LPH. En el momento de formular la demanda, se encontraba adeudando únicamente las cantidades del acuerdo impugnado, negándole legitimación la sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18-2 de la LPH pues el acuerdo no se encuentra en ninguno de los supuestos a los que se refiere el citado precepto. El representante del bajo, aunque privado del derecho de voto, manifestó que no estaba de acuerdo con el reparto, por considerar que a ellos no les correspondería abonar nada por la instalación en virtud de lo establecido en la regla 4ª de los estatutos de la comunidad.

SEGUNDO.- Se formula recurso en interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales (SSAP de Asturias, Sección 7ª, de fechas 30 de enero de 2004 y 22 de julio de 2003, de un lado, y SSAP de Madrid, Sección 14ª, de fechas 16 de mayo de 2007 y 18 de noviembre de 2004, entre otras).

En el primer caso, se acoge la excepción prevista en el artículo 18.2 "in fine" de la LPH a la aplicación de los requisitos de procedibilidad previstos en el propio artículo 18.2  cuando los acuerdos impugnados supongan alteración de una cuota de participación en un gasto en forma distinta a lo expresado en al artículo 9.1 e) de la LPH, es decir, cuando contravengan el título constitutivo o lo especialmente establecido en los Estatutos de la Comunidad.

En el segundo, se estima aplicable el requisito de procedibilidad del artículo 18.2 de la LPH en todo caso, y por tanto, aun cuando se trate de un gasto o cuota distinto a lo establecido en el título constitutivo o en los estatutos, acogiendo la falta de legitimación activa del recurrente.

Para el recurrente la sentencia de apelación se basa única y exclusivamente en el hecho de que al no estar la actora al corriente en el pago de sus obligaciones estaba privada del derecho a voto en el momento de adoptarse el acuerdo impugnado, deduciendo de ello su falta de legitimación para impugnarlo. Con ello se desconoce la excepción prevista en el propio artículo 18.2 "in fine" de la LPH que expresamente señala que el estar al corriente en el pago de las obligaciones no será preciso en los supuestos de impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9, como ocurre el presente caso.

Se plantea, en definitiva, una cuestión jurídica sobre la interpretación que ha de darse al artículo 18.2 "in fine" de la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la legitimación de la parte actora para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios.

El recurso se desestima.

Dice el artículo 18.2 de la LPH, introducido por la Ley 8/1999  que "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera  limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9  entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

Ahora bien, que pueda impugnar este acuerdo no implica que pueda conferírsele la tutela que pretende en su demanda. El artículo 9 de la LPH, al que directamente remite el artículo 18.2, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El acuerdo adoptado se refiere a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma.

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Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Reclamación de cuotas impagadas. Prescripción de la acción.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 4ª) de 9 de septiembre de 2011. Pte: MARIA PILAR FERNANDEZ ALONSO. (1.564)

TERCERO. - (...) en cuanto a la prescripción, ha de mantenerse el criterio de la Juez "a quo", pues si bien es cierto que el acuerdo sobre la realización de las obras se adopto en la junta de propietarios de 22-6-2004, no es hasta la junta de fecha 21-4-2006 cuando se liquida la deuda que ahora se reclama a la demandada.

Desde esta última fecha hasta el 27-11-2004, fecha de presentación de la demanda, no había trascurrido el plazo de prescripción de 5 años que invoca la demandada apelante, con fundamento en el Art. 1966.3 del código civil .

Lo cierto es que la jurisprudencia no es unánime sobre si es de aplicación el plazo de cinco años o el general de quince, del Art. 1964 del mismo cuerpo legal, si bien la doctrina mayoritaria se inclina por este ultimo de suerte que, aun considerando como dies a quo para el computo del plazo el postulado por la recurrente, 21-4-2004, a la fecha de presentación de la demanda es evidente que no habían trascurrido los 15 años del plazo de prescripción.

[Ver: www.poderjudicial.es  - Accede a la Jurisprudencia]     

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