Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 16 de mayo de 2014 (D. Fernando Delgado Rodríguez).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

CUARTO.- Por lo que respecta a la cesión inconsentida, causa por la cual se pretendió en la demanda, la resolución de la relación arrendaticia urbana entre las partes litigantes, hemos de fijarnos en la jurisprudencia más reciente, reproduciendo parte de la STS de 20-3-13, citada por la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, en sentencia de 30-7-2013, nº 301/2013, rec. 638/2012: "La Sala 1ª ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 ª y 5ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia, sin el preceptivo consentimiento del arrendador ". Y, en este caso, no se ha acreditado dicha efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia.

En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 (RC núm. 203/2005) establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (..)».

Caldera de Taburiente, La Palma. http://www.turismodecanarias.com/

Asimismo, la STS de 13 de noviembre de 2012 (RC núm. 1973/2010) reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real". Continúa la sentencia citada "esta doctrina, tal y como indica expresamente la parte recurrente, establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario. Pues bien, la Audiencia Provincial en la sentencia objeto de impugnación mantiene un criterio contrario a la doctrina jurisprudencial existente en materia de cesión inconsentida, ya que entiende que la introducción de una persona jurídica, aunque se pretenda que lo es solo formalmente, no deja de ser la introducción de un tercero en el uso de la cosa arrendada, con lo cual se realiza un acto de disposición que sobrepasa las facultades de uso y disfrute que tiene el arrendatario. Dicho criterio resulta claramente contrario a la actual doctrina jurisprudencial. Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida".

Con arreglo a estas ideas doctrinales y a las expuestas en la SAP de Madrid sec. 21ª, de 24-4-2013, nº 180/2013, rec. 771/2011, dictada en un asunto similar: < número 5 del art 114 de la LAU de 1964,aplicable desde luego al supuesto de hecho que nos ocupa dada la fecha de inicio de la relación arrendaticia discutida, es necesario que el arrendatario ceda su posición como tal arrendatario a un tercero sin el expreso consentimiento del arrendador, es decir, como dice por ejemplo en sentencia de fecha 5 de febrero de 2013 (recurso de casación 2167/09) "que se produzca una transmisión real y efectiva del uso de la vivienda arrendada, lo que supone una modificación de la relación arrendaticia perjudicando los derechos del arrendador", siendo así por ello que no se ha considerado como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de la vivienda arrendada por ejemplo la mera designación en la vivienda de un domicilio social sin ocupación o aprovechamiento real, viniendo este criterio ya recogido en otras sentencias como por ejemplo en la de 13 de noviembre de 2012 (recurso de casación 1973/10)>>.

En sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación 203/2005), a la que se refiere la resolución del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (recurso de casación 2176/09), ha venido indicando este Tribunal que "la cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas en que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para él mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene en la misma forma".

Leer más

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión o subarriendo inconsentido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964. Cesión inconsentida.

Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAUde 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STSde 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005 ] establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]».

Asimismo, la reciente STS de 13 de noviembre de 2012 [RC n.º 1973/2010 ] reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real».

CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al supuesto de hecho.

El motivo primero y único del recurso de casación pese a haberse interpuesto por la parte recurrente en su doble modalidad de existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales va a ser analizado únicamente en la primera modalidad citada ya que la existencia de jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia objeto de estudio conlleva la superación de los criterios dispares que, sobre tal materia, pudieran haber existido entre diversas Audiencias Provinciales. Partiendo de lo anterior, la aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta exige la estimación del recurso. Efectivamente esta doctrina, tal y como indica expresamente la parte recurrente, establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario. Pues bien, la Audiencia Provincialen la sentencia objeto de impugnación mantiene un criterio contrario a la doctrina jurisprudencial existente en materia de cesión inconsentida, ya que entiende que la introducción de una persona jurídica, aunque se pretenda que lo es solo formalmente, no deja de ser la introducción de un tercero en el uso de la cosa arrendada, con lo cual se realiza un acto de disposición que sobrepasa las facultades de uso y disfrute que tiene el arrendatario. Dicho criterio resulta claramente contrario a la actual doctrina jurisprudencial. Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del hijo del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, junto con el del arrendatario y su esposa, o en las páginas blancas, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.

Leer más

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida. Domiciliación de una sociedad en la casa objeto de locación. Se exige el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación número 203/2005), toda vez que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

El motivo es estimado.

La parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación distinta a la de la decisión impugnada.

Como expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.

Ante esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2º y 5º del referido Texto Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o local.

La indicada jurisprudencia, además de la sentencia citada, ha sido seguida, entre otras, por las SSTS de 27 de junio de 2010 y 17 de noviembre de 2011.

La decisión de apelación ha expresado que la mera designación del domicilio del inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una cesión del piso, pese a su declaración de que «se desconoce el grado de actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la Sra. Carina »,cuya conclusión no es acorde con la actual jurisprudencia, por lo que, al no haberse probado que la vivienda hubiera sido usada, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento.

Leer más

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 14 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Es pacífica la jurisprudencia que establece que la ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando el arrendatario crea o introduce una sociedad o cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, ya que lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aún con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero (por todas STS de 7 de enero de 1.991).

En similar sentido se pronuncia la STS 4 de abril de 1.991 al establecer que la cesión inconsentida o el traspaso del local de negocio en forma distinta a la autorizada por la ley es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, conforme a la jurisprudencia, debe entenderse por traspaso cualquier introducción de un tercero en los locales arrendados, incumpliendo los requisitos legales, sin que deba exigirse al arrendador la prueba de la figura concreta de la introducción del tercero, pues por su carácter normalmente reservado queda fuera de su capacidad probatoria demostrar si la introducción obedeció a cesión, subarriendo o traspaso, por todo lo cual debe atribuirse al arrendatario la carga de acreditar que el acceso del tercero tuvo lugar con cumplimiento de los requisitos legales o mediando el consentimiento.

Asimismo, el Tribunal Supremo, en su STS de 13 mayo 1997, señaló, en relación con la causa resolutoria contemplada en los arts. 114.2.ª y 5.ª LAU, así como a la necesidad del consentimiento expreso o tácito del arrendador para la cesión del local de negocio, que la jurisprudencia de la Sala 1.ª del TS ha venido indicando lo siguiente: para que la cesión, traspaso o sucesión arrendaticia sea considerada como ilegítima es necesario que no exista consentimiento expreso o tácito por parte del arrendador, consentimiento este último que debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución (STS 29 abril 1963, 15 y 30 octubre 1971, 10 marzo 1973, 21 febrero 1987, 30 junio 1992  y 14 noviembre 1995, entre otras), que existirá consentimiento tácito cuando, aun sin exteriorizar el arrendador de modo directo su querer mediante expresión escrita, adopte una conducta determinante del consentimiento verbal concedido (STS 25 octubre 1993).

También hemos de apuntar que la introducción u ocupación de un tercero en el inmueble arrendado genera una presunción de concurrencia de la causa resolutoria instada, debido precisamente a que los interesados en ocultarla, para evitar las consecuencias perjudiciales que de ello se derivan, tratan por todos los medios a su alcance de mantenerla en la mayor oscuridad posible, de manera que, como excepción al principio del art. 217 LEC, el arrendatario ha de justificar la legalidad de la introducción de esa tercera persona a fin de destruir la presunción de ilegalidad, debiendo sentarse en cada caso aquella presunción atendiendo a las circunstancias concretas que en él concurren (STS 11 abril 1973, 18 mayo 1981 8 mayo 1987, 25 enero y 17 junio 1988, entre otras).

La jurisprudencia anterior es resumida con acierto por la SAP Islas Baleares de 18 enero 1997, en la que, con cita a la STS de 16 de junio de 2004, establece: a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el objeto arrendado de tercera persona distinta del arrendatario en connivencia con éste, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (STS 29 febrero 1972  y 16 de noviembre 1974); b) aun cuando la cesión, el subarriendo y el traspaso constituyen figuras jurídicas con perfiles propios, sin embargo, para los fines de la resolución de la relación arrendaticia, no es necesario una calificación exacta, pudiendo, por tanto, ejercitarse conjuntamente las dos causas, dada la dificultad inherente a la clandestinidad que se busca en estas situaciones que se desenvuelven al margen de las posibilidades fiscalizadoras del arrendador (STS 6 de marzo 1971, 29 febrero 1972, 9 de junio 1973 y 28 enero 1974); c) es indiferente que la introducción sea excluyente o compartida (STS 19 de octubre 1972, 22 de junio 1973 y 16 de noviembre 1974), total o parcial (STS 19 y 31 de octubre 1972), y a título oneroso o gratuito (STS 13 mayo 1970, 19 octubre 1972 y 12 junio 1973); d) el carácter simulativo o clandestino supone que no puede normalmente acreditarse la situación antijurídica mediante pruebas directas, por lo que es preciso acudir al medio indirecto de las presunciones (STS 30 octubre 1971, 20 enero 1972 y 9 octubre 1974); e) consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar el arrendatario demandado la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (STS 10 abril 1970), de un modo pleno, como señala la STS de 30 de mayo 1972, indicativa de que esa ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio, resaltando las STS de 1 de marzo 1961 y 11 de abril de 1973, que el arrendamiento urbano, caracterizado por la cesión del uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, se desenvuelve normalmente entre las personas que en concepto de arrendador y arrendatario celebraron el contrato y la alteración de tales elementos personales, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

No obstante lo antes señalado, tal cesión pierde su virtualidad resolutoria cuando la misma venga consentida por la arrendadora.

Es cierto que el silencio o el conocimiento no puede equipararse al consentimiento, toda vez que éste, como proclama, entre otras, las STS de 29 de septiembre 1951  y 24 de mayo 1975, debe derivarse de un comportamiento o declaración que implícitamente lo ponga de manifiesto, puntualizando la STS 13 de febrero de 1978 que para declarar la realidad del mismo, es preciso que se deduzca de hechos o acciones, de carácter concluyente, que inequívocamente ponga de manifiesto el auténtico deseo de crear, modificar o extinguir una determinada relación jurídica (STS 30 noviembre 1957 y 29 enero 1965), de suerte tal que manifieste de modo auténtico, sin posibilidad de dudosas interpretaciones (STS 5 julio 1960 y 14 junio 1963) y sin que sea suficiente con el mero conocimiento, que por sí sólo no implica conformidad (STS 19 junio 1950, 8 junio 1955 y 25 de enero de 1961).

Tercero.- La aplicación de la expuesta doctrina al caso de que se trata no puede concluir sino en la desestimación en su integridad del recurso interpuesto, y ello en atención a que se considera sólidamente fundada por parte de la Juez a quo la existencia de la cesión inconsentida entre las entidades demandadas en base a la apreciación en su conjunto de la totalidad de la prueba aportada sin que, como ya se anticipada de inicio, resulte necesario reproducir los argumentos ya asumidos por este tribunal cuando de los interrogatorios de parte -de hasta siete demandantes- y diversos testigos, en conjunción con la documental aportada, se desprende que la cesión o subarrendamiento ha de reputarse necesariamente como inconsentida al no justificarse ni el conocimiento ni mucho menos el consentimiento de Doña Pepita a la modificación subjetiva que se pretende sostener por la parte demandada, dadas las contundentes manifestaciones sobre su estado de salud allá por el año 1995 que se vierten en juicio, sin que quepa otorgar excesiva verosimilitud a los testimonios de Don  Isidoro  y Don  Narciso, en los que la parte apelante pretende sustentar el supuesto consentimiento a la cesión, dadas las evidentes contradicciones y desconocimientos que se traslucen sobre cuestiones esenciales respecto de la sucesión societaria y la carencia de sentido, en un curso lógico de los acontecimientos, para su presencia en una reunión entre la propiedad y el administrador de la arrendataria en la que supuestamente se habría otorgado tal consentimiento. Se considera por tanto plenamente fundada la apreciación judicial, efectuada en su conjunto y con la lógica omisión de cualquier referencia a unos testimonios que realmente nada habrían de aportar al esclarecimiento de la verdadera situación, la existencia de una cesión operada muy a posteriori de lo que se pretende y cuando ya había fallecido la arrendadora, aplicándose en consecuencia con toda corrección la apreciación de los testimonios conforme a lo estipulado en el artículo 326 de la LEC en forma que se comparte plenamente por esta Sala.

Debe por tanto desestimarse el recurso con plena convalidación de la decisión de primera instancia.

Leer más

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

A) El artículo 114.5.ª de la Ley de 1964 autorizaba al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local, de negocio, por «[l]a cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley», entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión inconsentida.

De conformidad con la literalidad de los preceptos citados, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el alcance de la cesión inconsentida como causa de resolución del contrato de arrendamiento. En este sentido cabe citar la STS de 16 de octubre de 2009 [RC 203/2005 ] la cual declara: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art. 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2.ª y 5.ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohIbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma».

B) En el presente supuesto, la parte recurrente mantiene, obviando los hechos fijados por la sentencia recurrida, que no ha existido cesión inconsentida de la vivienda arrendada, y alega como fundamento esencial que D.ª Martina se ausentó de la vivienda de forma temporal, por razones profesionales, aunque mantuvo en todo momento su residencia en aquella, y sin que existiera en modo alguno intención o voluntad de ceder la vivienda a su hija D.ª Encarnacion .

Pues bien, partiendo de la doctrina jurisprudencial expuesta, el motivo formulado ha de ser desestimado.

Dicha doctrina no solo no ha resultado infringida por la sentencia recurrida sino que ha sido aplicada por esta aunque atemperada a las circunstancias concretas del hecho analizado. De este modo, la Audiencia Provincial, respetando plenamente aquella línea jurisprudencial, ha valorado las pruebas obrantes en el procedimiento y ha concluido que D.ª Martina cedió, sin el consentimiento preceptivo de la arrendadora, la vivienda objeto de arrendamiento durante al menos dos años, en los cuales residió en la localidad de Torrevieja, no por razones laborales o profesionales como mantiene la parte recurrente, sino por razones matrimoniales al haber contraído nuevo matrimonio. Asimismo, determinó que la cesión realizada en favor de su hija D.ª Encarnacion así como de su pareja sentimental y la hija menor de ambos, los cuales conformaban una unidad familiar independiente, tampoco encuentra fundamento en la tan alegada dependencia económica de estos respecto de aquella por cuanto que la ausencia constatada de la Sra. Martina comporta que cada uno viviese de forma autónoma e independiente. De estos hechos probados, y que resultan inamovibles en fase de casación, la conclusión es la de la introducción de terceros, por parte de la titular arrendataria, en la vivienda arrendada sin el necesario consentimiento por parte de la arrendadora.

Leer más

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión, traspaso o subarriendo inconsentido. Supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 19 de octubre de 2011 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

TERCERO.- (...) es de destacar con carácter previo, por lo que respecta a los supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario, los puntos sustanciales que, en aplicación de las causas segunda y quinta del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal, ha venido desarrollando la doctrina jurisprudencial, y que pueden concretarse en los siguientes puntos:

a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (SS TS de 29 de Febrero de 1972 y 16 de Noviembre de 1974), de manera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria, en virtud de la propia naturaleza en que dichos negocios contrarios a la Ley suelen desenvolverse (SS TS, entre otras muchas, de 7 de mayo de 1958, 3 de mayo de 1961, 8 de marzo de 1963, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972 y 22 de junio de 1973);

b) aun cuando la cesión, el subarriendo y el traspaso constituyen figuras jurídicas con perfiles propios, sin embargo para los fines de la resolución de la relación arrendaticia, no es necesario una calificación exacta, pudiendo, por tanto, ejercitarse conjuntamente las dos causas, dada la dificultad inherente a la clandestinidad en que se desenvuelven estos negocios extraños a la intervención y a las posibilidades fiscalizadoras del arrendador (SS TS de 6 de marzo de 1971, 29 de febrero de 1972, 9 de julio de 1973  y 28 de enero de 1974);

c) es indiferente que la introducción sea excluyente o compartida (SS TS de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973 y 16 de noviembre de 1974), total o parcial (SS TS de 19 y 31 de octubre de 1972) y a título oneroso o gratuito (SS TS de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972 y 12 de junio de 1973);

d) el carácter simulativo o clandestino supone que no puede normalmente acreditarse la situación antijurídica mediante pruebas directas, por lo que es preciso acudir al medio indirecto de las presunciones (SS TS de 2 de julio de 1970, 30 de octubre de 1971, 20 de enero de 1972 y 9 de octubre de 1974);

e) consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba al tener que justificar el arrendatario demandado la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (STS de 10 de abril de 1970), de un modo pleno, como señala la sentencia de 30 de mayo de 1972 indicativa de que esa ocupación "ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio", recalcando las sentencias de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 que "el arrendamiento urbano, caracterizado por la cesión del uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, se desenvuelve normalmente entre las personas que en concepto de arrendador y arrendatario celebraron el contrato y la alteración de tales elementos personales, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque";

f) que constituye igualmente cesión determinante de la concurrencia de causa de resolución, la introducción de una persona jurídica, ya que, reconocido por nuestro ordenamiento positivo que tienen personalidad jurídica propia e independiente de sus accionistas, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del local que transciende, no sólo a la posibilidad del beneficiario de la explotación en relación con los derechos de traspaso, sino también a las causas de extinción de la propia persona, profundamente diferentes en el caso de las personas naturales y jurídicas, siendo uno de los supuestos que la jurisprudencia considera como introducción de tercero la domiciliación de una persona jurídica distinta del arrendatario en el inmueble arrendado, pues sabido es que el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social, haciendo innecesaria la ocupación material.

Al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1993  tiene declarado que "la formación de una sociedad con sede social en los mismos locales arrendados constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios del inmueble y el arrendatario una nueva personalidad, sin consentimiento ni conocimiento de aquel".

CUARTO.- La aplicación de las anteriores premisas jurisprudenciales al caso debatido lleva necesariamente a estimar la demanda y, por ende, a desestimar el recurso, al estar acreditado que la ASSOCIACIO CULTURAL KESAVA está domiciliada en el local arrendado y es ella la que lo explota y a la que, efectivamente, se ha producido la cesión de los derechos arrendaticios denunciada en la demanda, al no haberse demostrado tampoco la existencia de consentimiento expreso o tácito de la propiedad a la cesión denunciada y la prueba de la autorización, en cuanto hecho positivo, recaía sobre la parte demandada, pero es lo cierto que por ésta no se ha aportado prueba directa de tal consentimiento, y tampoco obran en autos pruebas indirectas concluyentes de las que extraer que el arrendador, por sí o a través de su administrador, autorizara dicha cesión en el momento de realizarse o consintiera la misma una vez realizada.

En consecuencia, aún admitiendo que el administrador o la propiedad conocieran la cesión, partiendo de la reiterada doctrina jurisprudencial conforme a la cual conocer no es consentir y no constando en autos actos de la propiedad o de su administrador que reúnan el carácter inequívoco propio de los facta concludentia de los que derivar la implícita aquiescencia de aquellos a la cesión (así sentencias del Tribunal Supremo de 16 de Abril de 1985, 26 de Mayo de 1986 y 22 de Diciembre de 1992, entre otras) ha de concluirse que la modificación subjetiva en el arrendamiento fue realizada por la parte demandada sin el consentimiento de la parte actora arrendadora.

Leer más