Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución. Denegación de prórroga por causa de necesidad.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Barcelona (s. 13ª) de 17 de junio de 2013 (Dª. MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE).

SEGUNDO. - La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven e enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el distrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.

Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del TRLAU, no constituyen un " numerus clausus " de causas de necesidad, sino únicamente e establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad.

Así pues, la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba. Aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone: al arrendador le basta probar los hechos en que se apoya el hecho presunto, correspondiendo al arrendatario alegar y probar los hechos que la desvirtúen - art 385 LEC -; por otra parte, el propio artículo 63.3 TRLAU 64 contempla una presunción de no necesidad, en aquellos supuestos en que "...con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame", en tal caso al arrendatario le basta acreditar, con los efectos del art. 385 LEC, que el arrendador ha dispuesto de una vivienda, en las circunstancias y plazos previstos en el precepto transcrito para que se excluya la necesidad, salvo prueba en contrario, prueba que en este caso corresponde al arrendador. En los demás regirá el principio general de la carga de la prueba - art 217 CC - y, por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.

TERCERO.- Tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte plenamente la valoración probatoria efectuada por la juez a quo, así como sus conclusiones jurídicas.

Para la resolución del pleito ha de partirse de los siguientes datos fácticos que han resultado incontrovertidos o suficientemente probados en autos:

(a) En fecha 20.9.2005 la actora adquirió la vivienda de autos por escritura pública de compraventa, compraventa que previamente se notificó (26.4.2005) a la arrendataria en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 47 TRLAU, quien respondió (por burofax de 3.6.2005) renunciando al derecho de tanteo e impugnando la compraventa a los efectos del art. 53.3 TRLAU (hecho admitido además de probado documentalmente).

(b) En fecha 7.4.2009, la propietaria dirigió requerimiento notarial a la arrendataria a los efectos del art. 65 TRLAU, denegándole la prórroga forzosa por necesitar la vivienda. La arrendataria se opuso a dicho requerimiento mediante burofax de fecha 29.4.2009. La demanda fue presentada en fecha 28 de abril de 2010.

(hechos admitidos además de probados documentalmente).

(c) La actora Sra. María contrajo matrimonio con el Sr. Pio el día 6 de julio de 2007 (docs. 6 y 7 de la demanda).

(d) Tanto la Sra. María como Don. Pio prestan sus servicios en la empresa Jewar XXI, domiciliada en Barcelona (docs 9 a15 de la demanda y núm 5 de los aportados por la actora a requerimiento judicial, de acuerdo con la prueba propuesta por la demandada) (e) La actora y su marido convivían con los padres de la actora en el domicilio de éstos sito en Barcelona, PASSEIG000 núm. NUM004, NUM005 - NUM005 (así resulta no sólo de los documentos núm. 8 de la demanda sino también a través de la abundante documental aportada en fase de prueba así como de la testifical).

No ha quedado probado en autos que la actora o su marido dispusieran de otra vivienda ni que concurran causas de posposición.

Insiste la demandada en que la actora y su marido disponían de una vivienda en la CALLE001 NUM003 de esta ciudad, alegando que la sentencia incurre al respecto en error en la valoración de la prueba. Tal motivo de impugnación no puede prosperar, y ello por las siguientes consideraciones:

(1) En primer término ha de resaltarse que este hecho, introducido por la demandada en su contestación, como hecho obstativo del éxito de la pretensión deducida, ha formado parte de la controversia y ha sido objeto de debate y de prueba (de hecho, el grueso de la actividad probatoria ha girado en torno a este hecho), y tenido en cuenta, por tanto, para su resolución.

(2) De la prueba practicada en autos resulta acreditado que ni la Sra. María ni Don. Pio ostentan derecho alguno sobre dicha vivienda y que Don. Pio ni siquiera la ha ocupado en ningún momento. Así, obra en autos nota informativa del Registro de la Propiedad del que resulta que la Sra Raqueles plena propietaria de dicha vivienda desde 1972 sin que ni Don. Pio ni la Sra. María ostenten derecho alguno sobre indicada vivienda; y de la declaración testifical de la propietaria Sra. Raquel, puesta en relación con las declaraciones testificales del propio Don. Pio y de su hermano, el Sr. Hugo, resulta que tampoco ha ostentado ningún derecho de carácter personal ni la ha ocupado, justificándose mediante tales declaraciones el único vinculo Don. Pio con dicha vivienda (un número de teléfono a su nombre).

(3) En último término y a mayor abundamiento, ha de señalarse, a efectos meramente dialécticos, que, aún cuando Don. Pio hubiera sido arrendatario de la vivienda de la CALLE001 (o de cualquier otra), ello no sería óbice para la concurrencia de la necesidad invocada, ya que para excluir la necesidad y, con ello, la procedencia de la denegación de la prórroga, es preciso que el arrendador tenga a su disposición una vivienda apta para cubrir sus necesidades y sobre la cual ostente un derecho real que ampare su ocupación. No sólo esto, sino que, es más, es un criterio jurisprudencial generalizado considerar que el vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, que no se basa en un mero capricho o conveniencia, sino en que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien es propietario de una vivienda. Esta doctrina jurisprudencial que se remonta en el tiempo (ya la STS 7.10.1965 afirmó que "el solo hecho de vivir en casa ajena puede ser considerado muy razonablemente como causa de necesidad y no mera conveniencia") ha sido mantenida en la actualidad.

En definitiva, resulta sobradamente acreditado en autos que concurren los presupuestos de hecho exigidos en el art. 63.2.3º TRLAU, de los que se deriva la concurrencia de la necesidad invocada, sin que la demandada haya aportado prueba en contrario, por lo que la demanda ha de prosperar.

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Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda por necesitarla para sí el arrendador.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Madrid (s. 21ª) de 11 de julio de 2013 (Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER).

TERCERO.- La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 del Texto Refundido de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador. Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del Texto Refundido de la LAU, no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone - arts. 1250 y 1251 C.C.- en los demás regirá el principio general de la carga de la prueba (217 LEC) y por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.

CUARTO.- Sentado lo anterior y previo al nuevo examen de la actividad probatoria de las partes, lo cierto es que se han cumplido los requisitos exigidos por la ley y la jurisprudencia para que pueda prosperar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda por necesitarla para sí el arrendador.

Es preciso que se haya cumplido con el requisito del previo requerimiento al arrendatario previsto en el artículo 65 de la Leyde Arrendamientos Urbanos de 1964, mediante el cual se le hace saber el nombre de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda y las circunstancias de posposición que concurren, suministrándose así al arrendatario el conocimiento preciso de todos los elementos que servirán al arrendador para fundamentar la acción resolutoria, para que conocidos de este modo todos los datos básicos y esenciales que conforman la pretensión del arrendador pueda decidir si acepta o no el requerimiento de denegación de la prórroga forzosa, con la consiguiente indemnización en el primer caso; debiéndose considerar inválidamente formulado el requerimiento cuando se efectúa en forma tan parca o ambigua que no ofrece la mínima o imprescindible claridad y concreción que hagan conocer al inquilino los elementos básicos y esenciales de la pretensión del arrendador.

En el presente caso, el requerimiento denegatorio de la prórroga cumple cuantos requisitos establece el artículo 65 de la Ley, al indicar cumplidamente la causa de necesidad en que se funda, su deseo de vida independiente, sin que concurran circunstancias de posposición concurrentes en otros inquilinos que se hayan omitido en el requerimiento por la elemental razón de que no existen tales inquilinos, pues el demandante es únicamente propietario de la vivienda cuyo contrato de arrendamiento se pretende resolver, sin perjuicio asimismo de señalar respecto a que las circunstancias de posposición operan cuando se tienen varios pisos arrendados en el mismo inmueble, por la misma persona, que no es el caso, dado que la sociedad que era titular de distintos inmuebles en la finca, Recreativos Zurita SL fue disuelta y liquidada conforme a las disposiciones legales el 30 de junio de 2.008, como es de ver en el documento número 13 de los acompañados con la demanda.

Tal disolución y liquidación se efectuó de conformidad con la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, adjudicándose al actor en pago de su cuota de liquidación - 10% del haber, participación que adquirió tras el fallecimiento de su madre- el piso objeto del arrendamiento. A los otros dos partícipes de la sociedad, el padre y la hermana del demandante, titulares respectivamente de 80% y 10% de participaciones sociales, se les adjudicaron otras viviendas propiedad de Recreativos Zurita S.L; unas arrendadas y otras no, conforme se tuvo por conveniente por el liquidador único y titular del 80% de participaciones y por tanto con acuerdo de la mayoría de capital social, sin que debiera aplicarse para tal disolución y liquidación ninguna norma específica de posposición en cuanto a las viviendas arrendadas.

QUINTO.- Es conocida doctrina de los Tribunales que por necesidad debe entenderse lo no obligado, forzoso o impuesto por causas ineludibles, sino aquello que es opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado "strictu sensu" y lo que es sólo capricho o inconveniencia, pero sin que pueda establecerse un concepto de necesidad en términos absolutos, sino que habrá de estimarse en cada caso concreto en conexión con la situación o estado que provoca; y el deseo de tener un hogar independiente puede integrar un caso de necesidad, pues a nadie se le puede obligar a mantener o continuar una situación de convivencia no querida, sin embargo, la aplicación de este criterio viene condicionada por la racionalidad, seriedad y fundamento del deseo o propósito, debiendo de determinarse en cada supuesto si se trata de realizar un deseo caprichoso, de una mera conveniencia, o de satisfacer una legítima necesidad digna de ser tutelada, sin que se precise para apreciar esta última demostrar una convivencia difícil o tensa en el núcleo familiar, bastando que el deseo de tener un hogar independiente se considere real, serio y racional. Deseo serio y racional que cabe predicar del actor, que nacido el NUM003 de 1.979, tiene en la actualidad 34 años.

Para que se pueda apreciar la seriedad y fundamento del querer de tener un hogar independiente como causa de necesidad para dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda no se precisa ineludiblemente que la persona que necesita la vivienda tenga autonomía o suficiencia económica, por la sencilla razón de que hay que excluir todo apriorismo para decidir si concurre o no la necesidad de ocupación, debiendo apreciarse, como hemos indicado, en cada caso concreto en conexión con la situación o estado que provoca.

Resulta indudable que la suficiencia económica de la persona para quien se solicita la vivienda, en este caso el propio arrendador, es un elemento a considerar para apreciar el deseo racional, serio y fundado de tener un hogar independiente, y así lo han valorado la generalidad de las resoluciones judiciales; En el presente caso, ha sido acreditado que el actor trabaja en una sociedad familiar, ECOKEM QUIMICA INDUSTRIAL SL, como técnico informático y repartidor, percibiendo según se reconoce un salario mensual de 1.200 euros.

SEXTO.- Si el demandante tuviera a su entera disposición otra vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades, entonces no concurriría la causa de necesidad, pero en primer lugar debe señalarse que el demandado sólo es propietario de la vivienda arrendada, pues también ha sido acreditado que si bien era titular de la nuda propiedad de la finca donde residía con su padre y su hermana, sita en Pinto, CALLE001 número NUM004, la citada finca se encontraba gravada con una hipoteca a favor de la Cajade Ahorros y Pensiones de Barcelona, en garantía de una cuenta de crédito de 380.000 euros de principal y se extinguió el proindiviso en documento privado suscrito por el actor, su padre y su hermana, el día 1 de abril de 2.009, para así liberarle de responsabilidad ante su incapacidad de hacer frente al crédito, tal y como se reconoció por el Sr. Aurelio en la testifical practicada.

No se ha justificado que el padre del actor o su hermana hayan puesto uno de los pisos que componen el edificio, libre y desocupado, a disposición del demandante, por lo que el hecho de que el padre y la hermana del demandante sean propietarios de otros inmuebles no hace desaparecer la causa de necesidad del actor.

En conclusión, estimamos que la sentencia apelada ha infringido lo dispuesto en los artículos 62.1 º y 63.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sin que la pretensión del demandante implique un ejercicio abusivo del derecho o un fraude de Ley.

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