Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por denegación de prórroga forzosa por derribo del edificio. Ejercicio del derecho de retorno una vez reconstruido el edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO.- Inverjardi, SL demandó a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, por los trámites del juicio ordinario, con la solicitud de la declaración de la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio situado en los bajos de la calle Gala número 12, esquina con la calle Girona números 10-12 de Campdevanol, del cual la actora era propietaria, por denegación de prórroga forzosa, con la pérdida del derecho de retorno de la demandada y la condena a ésta al desalojo del local y a dejarlo libre y a su disposición y, subsidiariamente, interesaba que, para el caso de que se concediera el derecho de retorno, se fijara con una superficie máxima de 79,52 m2o la que judicialmente se determinara; a lo que se opuso la litigante pasiva con la alegación de que los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen por lo dispuesto en el régimen transitorio de la Ley de 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto a lo establecido en la Disposición TransitoriaTercera de dicha Ley, que suprime la prórroga forzosa y, en consecuencia, el contrato de arrendamiento suscrito se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de esta ley, esto es, el 1 de enero de 2015, con la añadidura de que sólo cabe iniciar la acción de denegación de prórroga forzosa cuando es firme la autorización gubernativa de derribo.

El juzgado acogió la demanda al considerar que la iniciadora del proceso solicitó la autorización para el derribo del edificio a la autoridad administrativa correspondiente y, una vez concedida, fue notificada a la arrendataria, con observancia por la arrendadora de los presupuestos previstos en los artículo 78 y siguientes del Texto Refundido de la Leyde Arrendamientos Urbanos de 1964, para ejercitar el derecho de retorno una vez reconstruido el edificio, sin que la arrendataria firmara documento alguno para conseguir tal derecho o el de indemnización, como le posibilitaba la ley, sino que sólo ha impugnado el acuerdo administrativo, lo que, conforme a la jurisprudencia aplicable, no le facultaba para evitar el desalojo; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la audiencia que entendió probado que la parte arrendataria ejercitó correctamente el derecho de retorno, ya que realizó el primer requerimiento de desalojo y, tras el segundo verificado por vía notarial, aceptó las posibilidades que le otorgaba la legislación arrendaticia e instó a la propiedad para que procediera a la redacción del documento, amén de que la arrendadora reconoció durante el proceso el derecho de retorno del arrendatario y, requerido el arrendador, si no se suscribió el documento, debe soportar las consecuencias del artículo 87 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Inverjardi, SL ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.

SEGUNDO.- El único motivo de casación acusa la infracción de los artículos 81.1 y 81.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y sustenta el interés casacional expresado en la cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de enero de 2005, que, a su vez, señala diferentes resoluciones de esta Sala, donde se dice: «También la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia, con criterio constante tiene establecido que si continúa el inquilino ocupando la vivienda o el local una vez transcurrido el plazo para ejercitar la opción, lo pierde porque el nacimiento y subsistencia de todo derecho depende del cumplimiento de las condiciones que, para ello, impone la Ley o la voluntad de las partes, cuando a ésta le concede aquélla eficacia al efecto»(STS de 25 de enero de 1956) y, en la misma línea, las de 23 de diciembre de 1963, 7 de abril de 1964, 1 de marzo y 25 de octubre de 1965); también, con relación al artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a la que está sometido el presente contrato de arrendamiento, manifiesta que «los inquilinos que deseen instalarse en el inmueble recalificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial y la renta del local de negocio que ocupen, así como el número de locales y viviendas que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador. Si se incumple la obligación de suscribir el documento referido, por razones imputables al inquilino, perderá el arrendatario su derecho a instalarse en la finca reedificada. Como señala el precepto, el citado documento ha de suscribirse antes del desalojo, respecto al cual, la Ley no señala plazo alguno (...)»; asimismo, expresa que, pese a los argumentos expuestos por la audiencia, la recurrente no ha reconocido durante el proceso el derecho de retorno a favor de la recurrida, sino que únicamente le fue ofrecido antes de la formalización de la demanda para obtener el desalojo; igualmente, colige que, requerida la arrendataria sin que abandonara el local, ha de declararse la pérdida del derecho de retorno.

El motivo se desestima.

Los argumentos de la recurrente para combatir la sentencia recurrida son diferentes de los hechos que la audiencia provincial tiene por acreditados, pues la decisión recurrida ha declarado probado que Inverjardi, SL reconoció durante el proceso el derecho de retorno de la arrendataria y, también, ha considerado demostrado que la misma «aceptó las posibilidades que le daba la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en cuanto a ejercitar el derecho de retorno, ha instado a la propiedad para que procediera a su redacción».

El motivo alude a que no se ha reconocido el derecho de retorno a la parte arrendataria, quien tampoco hizo uso, conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, de las facultades fijadas a su favor para que se advirtiera su derecho de retorno y, desde esta particular perspectiva, que supone ignorar los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, se refiere a la necesidad de que el arrendatario hubiera debido abandonar el local para hacer efectivo el derecho de retorno.

En definitiva, la recurrente analiza el problema jurídico planteado desde unos hechos diferentes a los que se han fijado como probados y que resultan inalterables a través del recurso de casación, y sólo a través del recurso extraordinario por infracción procesal, pueden alterarse los presupuestos fácticos fijados por la sentencia impugnada.

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Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Denegación de prórroga por haber quedado a la libre disposición del arrendatario una vivienda de características análogas a la arrendada.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 21 de septiembre de 2011. Pte: JOSE GOMEZ REY. (1.475)

SEGUNDO.- No tendrá el inquilino o arrendatario derecho a la prórroga legal cuando en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada (artículo 62.5º de la LAU). No exige esta causa de denegación de la prórroga que la vivienda arrendada y aquella sobre la que el arrendatario tiene la libre disposición se encuentren en la misma población o Ayuntamiento, pero sí que tengan características análogas. La situación de una vivienda es una de sus características más relevantes.

Cabe recordar con la SAP Barcelona de 3/05/2011  que " la causa expresada en el caso quinto del artículo 62 Ley Arrendamientos Urbanos es una causa puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupando; sin que en la interpretación y aplicación del precepto puedan atenderse para justificar su exclusión consideraciones circunstanciales que supongan dejar la causa vacía de contenido, atendida la ratio legis del precepto, que debe vincularse necesariamente al fundamento y finalidad de la prórroga forzosa. La imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la de la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios.

No se trata de desequilibrar la balanza beneficiando a unos ciudadanos frente a otros arbitrariamente, sino de reequilibrarla, compensando una situación social de desigualdad. En consecuencia el propio legislador estima que dicho beneficio de prórroga contractual no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda propia, de análogas características a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades (artículo 62.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), pues en tales circunstancias el conflicto se produce entre dos  propietarios de viviendas y la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a mera conveniencia o comodidad, la cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar.

Como señaló el Tribunal Supremo ya en sentencia de 7 de octubre de 1969 no debe el inquilino beneficiarse de una renta que con el transcurso del tiempo resulta cada vez proporcionalmente más baja en perjuicio del propietario cuando dispone de otra de su propiedad, de análogas características y apta para satisfacer sus necesidades".

Doctrina que "resulta hoy en día, atendidas las circunstancias del mercado inmobiliario de alquiler, de especial actualidad", y que "ello no obstante, no podemos olvidar: a) que se trata de la interpretación de una causa resolutoria contractual y que, por tanto, debe ser interpretada y aplicada, dada la grave sanción que comporta y como principio general (principio de conservación de los contratos), con carácter restrictivo. b) La aplicación de un precepto supone su necesaria interpretación y en esta tarea los tribunales pueden proceder a una conceptualización más o menos amplia, en función de los parámetros del art. 3.1.CC, de los términos de un precepto, sin que la labor interpretadora permita prescindir de los presupuestos objetivos contenidos como tales en la norma".

Pues bien, conforme al art. 62.5 TRLAU 64, es causa de denegación de prórroga " cuando el inquilino, en un plazo de 6 meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada", lo que supone la concurrencia de los siguientes requisitos: (1) Que el arrendatario tenga a su disposición (como titular de una derecho real de goce o disfrute) una vivienda, sin que sea necesario que esté en la misma localidad, ni que la situación de doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción; (2) que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario (como el caso de ocupación por familiares); (3) que su vivienda sea apta para cubrir sus necesidades y sea de características análogas (analogía "circunstancial", en el sentido de cuestión de hecho) a la arrendada (dos condiciones que deben cumplirse), atendiendo al lugar donde están situadas, la existencia de medios de comunicación, el estado de condiciones de ambas viviendas, servicios y equipamientos sociales,....datos que han de ser objeto de prueba, y ciertamente, en la referida sentencia de esta Sala, ya se decía que "el requisito de la analogía entre las viviendas ha de ser interpretado en un sentido amplio y favorable al arrendador, dada la finalidad del precepto y dado que la analogía, que según el Diccionario de la Real Academia Española supone una relación de semejanza entre dos cosas distintas, no puede suponer nunca identidad, imposible prácticamente de conseguir y que convertiría en letra muerta el precepto, sino que lo que el legislador ha querido establecer, además de la imprescindible aptitud para la satisfacción de las necesidades del inquilino, más que ambas viviendas como su entorno social pertenezcan al mismo tipo, de forma que el término analogía no se refiere a afinidades arquitectónicas, sino a una situación de paridad entre las viviendas que se comparan, no bastando con tener en cuenta simplemente la extensión superficial y situación sino que es necesario relacionar estos aspectos con los referentes a la situación familiar del afectado, profesión, numero de familiares, servicios y otras posibles circunstancias subjetivas del inquilino que puedan concurrir "; (4) que dicha vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante (en algún momento de o en cualquier momento del transcurso del plazo, pues se alude a un tiempo pasado "hubiese tenido") los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al formularla no la tenga, es decir, que dicha disponibilidad haya concurrido en algún momento dentro de los seis meses inmediatamente anteriores a la demanda -no es necesario que la vivienda "permanezca" desocupada durante dicho período ni que la disponibilidad de otra vivienda se haya iniciado dentro del citado período de seis meses, sino que haya concurrido en algún momento dentro de dicho período.

La SAP Barcelona 14/02/2007  concluyó que "no puede considerarse que es lo mismo habitar de manera permanente y habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes a tal situación, respecto a la accesibilidad de comercios, vías de transporte y centros sanitarios, etc.., que en una población costera que, a pesar de su entidad, presenta una menor oferta de servicios; por otra parte, el cambio de población repercute necesariamente en la forma de vida de las personas, de manera que no puede obligarse al arrendatario a cambiar de población (no resulta aquí extensible la interpretación que se mantiene en los supuestos de denegación de la prórroga forzosa en los supuestos del art. 62.1 en relación con el 63, ya que en ese caso es el propio arrendador quien por su propia conveniencia desea habitar una vivienda aunque ésta se encuentre alejada del núcleo urbano, asumiendo voluntariamente la carga de desplazamientos y traslados, y a estos supuestos se refiere la jurisprudencia citada por la apelante que equipara la expresión "misma población" a aquellos supuestos en que las poblaciones se encuentran en la misma Area Metropolitana), aunque sea próxima, ya que ello comporta necesariamente unas consecuencias o un agravamiento en su situación por causa de los desplazamientos que, atendidas sus circunstancias personales y familiares, se verá obligado a realizar, que no tiene porque soportar, ello al margen de su derecho a mantener su lugar de residencia".

Con mayor razón cabe decir que no es lo mismo vivir en el centro de una villa importante, como es la localidad de Ribeira, que hacerlo en un lugar del mismo municipio situado en el entorno rural, lejos de esa localidad, donde se carece de servicios y donde para realizar todos los trámites administrativos o sanitarios, buena parte de las compras o de las actividades de ocio, hay que desplazarse a Ribeira o a otro lugar y hacerlo en vehículo particular por no existir transportes públicos que permitan hacer esos traslados de forma satisfactoria.

El apelante dice que los demandados pretenden tener una vivienda unifamiliar en el campo, perfectamente comunicada, y seguir disfrutando la arrendada por un precio irrisorio. Es una invocación genérica a principios de justicia que no están recogidos en la norma. Muchos arrendatarios tienen una casa de recreo o veraneo en lugar distinto de la vivienda arrendada, en zonas de costa, y no se deniega la prorroga por no prestar los mismos servicios una y otra casa. Lo mismo ocurre con las viviendas situadas en un entorno urbano y en un entorno rural relativamente alejado del primero.

En definitiva, la vivienda de que dispone el arrendatario no puede considerarse análoga a la arrendada porque están emplazadas en localidades y entornos de muy distintas características. Por lo que procede, confirmando la sentencia recurrida, desestimar la demanda.

[Ver: www.poderjudicial.es]   

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